[克而瑞]新房交付焦慮下，房企現(xiàn)房庫(kù)存或迎來(lái)去化良機(jī)

??7月以來(lái)，多地陸續(xù)出現(xiàn)商品房停工、交付延期等現(xiàn)象，目前監(jiān)管層、房企都在大力“保交付”，但不確定性仍難消，新房交付焦慮情緒持續(xù)蔓延。在此背景下，或有越來(lái)越多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向可售現(xiàn)房。

??中短期來(lái)看，現(xiàn)售制難以落地，大概率以試點(diǎn)形式推進(jìn)，疊加行業(yè)流動(dòng)性仍緊張，現(xiàn)房資金沉淀壓力甚大，因而新建現(xiàn)房大批入市顯然難以實(shí)現(xiàn)，這也就為現(xiàn)房庫(kù)存去化提供了良好契機(jī)。

??現(xiàn)房庫(kù)存壓力加劇

??亟待優(yōu)化管理

??物業(yè)存貨作為房企資產(chǎn)的重要構(gòu)成，一般包括已竣工物業(yè)、開(kāi)發(fā)中物業(yè)以及尚未開(kāi)發(fā)的土地，也是企業(yè)變現(xiàn)的資本。其中，已竣工物業(yè)受去化能力、入市意愿、產(chǎn)品市場(chǎng)接受度、交付節(jié)奏把控等因素影響，未能按期出售、結(jié)轉(zhuǎn)，從而形成了現(xiàn)房庫(kù)存。

??2021年下半年以來(lái)，市場(chǎng)下行、銷(xiāo)售遇冷，多數(shù)房企現(xiàn)房庫(kù)存積壓加劇。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年底行業(yè)50家典型房企現(xiàn)房庫(kù)存總量超萬(wàn)億元，較2020年同期增加26%，現(xiàn)房庫(kù)存占比（已竣工物業(yè)存貨/存貨總額）為12.5%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，有7成房企現(xiàn)房庫(kù)存量與占比同時(shí)走高。

??結(jié)合現(xiàn)房庫(kù)存總量和占比來(lái)看，中海、招商、華僑城、合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋等房企位居高位區(qū)（現(xiàn)房庫(kù)存量高于200億元，現(xiàn)房庫(kù)存占比高于15%），其中，央國(guó)企所含比重較高，可能與其運(yùn)營(yíng)效率有關(guān)。此外，從歷年走勢(shì)來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)合生創(chuàng)展、眾安等現(xiàn)房存貨占比近年來(lái)連續(xù)居高難下，去化壓力顯然不小。

??整體來(lái)看，現(xiàn)房存貨在部分房企資產(chǎn)中仍占據(jù)相當(dāng)?shù)臋?quán)重，不僅造成資金占用，影響資金利用效率，并且市場(chǎng)下行面臨減值壓力，亟待優(yōu)化破解。

??購(gòu)房者偏好向現(xiàn)房偏倚

??現(xiàn)房庫(kù)存去化迎契機(jī)

??目前，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不僅影響債務(wù)如期償還，連帶項(xiàng)目建設(shè)也受到嚴(yán)重沖擊。7月以來(lái)，多地陸續(xù)出現(xiàn)商品房停工、爛尾、交付延期等現(xiàn)象，新房交付焦慮情緒加速蔓延，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者偏好從期房向現(xiàn)房偏倚。

??在此背景下，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”成為重要賣(mài)點(diǎn)，這也為房企現(xiàn)房庫(kù)存帶來(lái)去化契機(jī)。尤其一些房企由于慢周轉(zhuǎn)慣性、去化不力導(dǎo)致已竣工未售物業(yè)積壓，形成可售現(xiàn)房高庫(kù)存，或?qū)⒋蜷_(kāi)出口，實(shí)現(xiàn)庫(kù)存“輕型化”轉(zhuǎn)身。

??合生創(chuàng)展作為慢周轉(zhuǎn)典型代表，現(xiàn)房庫(kù)存占比常年保持在30%以上，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，2021年末為34.1%。“高端大盤(pán)”產(chǎn)品定位是影響其去化、周轉(zhuǎn)速度不可忽視的癥結(jié)。2021年存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.15次/年，盡管相較往年有所上升，但仍處于低位。

??今年前7月，合生創(chuàng)展總合約銷(xiāo)售金額約188億元，較2021年同期同比下降約22.93%，把握住“現(xiàn)房銷(xiāo)售”契機(jī)，加快存貨周轉(zhuǎn)，或能助力今年經(jīng)營(yíng)局面得到進(jìn)一步改善。

??招商、萬(wàn)科等可售現(xiàn)房豐富

??一二線城市戰(zhàn)略房企去化預(yù)期向好

??具體從項(xiàng)目層面來(lái)看，恒大、萬(wàn)科、招商、碧桂園等規(guī)模房企可售現(xiàn)房量多且分布廣。以招商為例，截至2021年底招商國(guó)內(nèi)外主要房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)531個(gè)，其中涉宅已竣工項(xiàng)目超過(guò)160個(gè)，分布在40個(gè)城市，一二線城市比較優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較多，如鄭州招商公園1872、天津招商津?yàn)程飙t等均處于現(xiàn)房在售中。鄭州招商公園1872為鄭州青年人才示范項(xiàng)目，人才購(gòu)房補(bǔ)貼具備一定吸引力。而天津招商津?yàn)程飙t地理位置、商業(yè)配套都是“引流”利器。

??部分房企盡管現(xiàn)房存貨占比較高，如合生創(chuàng)展、大悅城等，但得益于一二線城市戰(zhàn)略布局，可售現(xiàn)房資源分布集中，有利于聚焦發(fā)力，疊加行情加持，去化預(yù)期相對(duì)較好。根據(jù)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年底大悅城可售現(xiàn)房建面在120萬(wàn)平方米左右，主要分布在北京、深圳、上海、南京、蘇州等重點(diǎn)一二線城市，其中北京中糧天恒天悅壹號(hào)存貨較多，可售建筑面積約有10萬(wàn)平方米，目前項(xiàng)目仍在積極推廣營(yíng)銷(xiāo)。

??營(yíng)銷(xiāo)策略重要性凸顯

??品質(zhì)分類(lèi)管理有利于高效去化

??但由于房企可售現(xiàn)房存貨主要為尾盤(pán)、積壓項(xiàng)目或捂盤(pán)項(xiàng)目，品質(zhì)更加直觀化，在市場(chǎng)冷淡期，顯然進(jìn)一步加大了去化難點(diǎn)和考驗(yàn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)房資源，進(jìn)行品質(zhì)分類(lèi)管理尤為重要，這也是提高去化效率的關(guān)鍵。其次，制定一市一策、一盤(pán)一策，當(dāng)前市面上現(xiàn)房并不少見(jiàn)，優(yōu)惠政策層出，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策略吸引購(gòu)房者也必不可少。

??以恒大為首，少數(shù)房企已經(jīng)展開(kāi)“現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)”鋪排。2021年下半年，為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，恒大提出全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售，進(jìn)行自救。今年4月20日，下發(fā)《關(guān)于下發(fā)黃金周期間10項(xiàng)重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)措施及專(zhuān)項(xiàng)考核的通知》，重點(diǎn)圍繞“現(xiàn)房大優(yōu)惠”營(yíng)銷(xiāo)主題。中短期來(lái)看，“現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)”已成為恒大常態(tài)化的營(yíng)銷(xiāo)推廣方式。

??7月中旬，時(shí)代中國(guó)應(yīng)市而動(dòng)推出“安心現(xiàn)房節(jié)”，活動(dòng)覆蓋廣州、佛山、東莞、珠海、江門(mén)、中山、清遠(yuǎn)、河源等地近20個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為尾盤(pán)或積壓存貨。

??尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企以及此次“停貸潮”涉事企業(yè)來(lái)說(shuō)，期房的市場(chǎng)預(yù)期降低，優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房存貨以及高效的營(yíng)銷(xiāo)策略或成為一大籌碼，有利于緩和市場(chǎng)情緒、促進(jìn)資金回籠，對(duì)“活下去”意義重大。

      總結(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)連帶項(xiàng)目建設(shè)也受到嚴(yán)重沖擊，引發(fā)新房交付焦慮，購(gòu)房者偏好從期房向現(xiàn)房偏倚，房企現(xiàn)房庫(kù)存去化、加快存貨周轉(zhuǎn)迎來(lái)好時(shí)機(jī)。可售現(xiàn)房資源多、布局好的房企可以積極把握住機(jī)遇出手，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“輕型化”轉(zhuǎn)身。但現(xiàn)房存貨一般為尾盤(pán)或積壓項(xiàng)目，品質(zhì)參差不齊，因此分類(lèi)管理是提高去化效率的關(guān)鍵。尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企以及已發(fā)生停工、延期交付等問(wèn)題企業(yè)來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房存貨以及高效的營(yíng)銷(xiāo)策略或成為度過(guò)艱難時(shí)期的一大籌碼。