公司 2022-08-19 08:59:55 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??行業(yè)流動(dòng)性問題仍在持續(xù)發(fā)酵。
??近日上海票交所公布了截至2022年7月31日的持續(xù)逾期名單,其中,存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量已達(dá)到2005個(gè),比6月的1666個(gè)增加了超三百個(gè),環(huán)比增長(zhǎng)20.3%。
??自今年5月以來,房企整體商票逾期增速有所放緩,但從占全部商票逾期企業(yè)的比重來看,7月已升至64.4%。
??商票違約現(xiàn)象仍趨于嚴(yán)峻。
??值得注意的是,7月實(shí)現(xiàn)商票逾期余額清零的項(xiàng)目公司也達(dá)到了62個(gè)。
??這意味著企業(yè)短期內(nèi)未能及時(shí)兌付多屬于技術(shù)性原因,經(jīng)營(yíng)過程中償債能力惡化引發(fā)的逾期仍在少數(shù),這對(duì)房企信用造成的負(fù)面影響較低。
??過去,房企高杠桿之下,過度使用票據(jù)融資,如今外部融資收緊、各方信心不足,行業(yè)信用遭到擠兌,房企流動(dòng)性和商票兌付壓力會(huì)驟然激增,只有行業(yè)基本面迎來拐點(diǎn),商票逾期增量或?qū)⒎啪彙?/p>
??01
??TOP50房企
??商票逾期項(xiàng)目公司環(huán)比增18%
??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),7月商票逾期名單中,房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量高達(dá)2005個(gè),占全部逾期企業(yè)的比重較6月上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至64.4%。
??超2000個(gè)存在商票逾期的項(xiàng)目公司中,房企集團(tuán)主體數(shù)量達(dá)到了238家,比6月時(shí)增加了39個(gè)。
??據(jù)CRIC梳理,238家發(fā)生商票逾期的房企集團(tuán)開發(fā)商集中在TOP200+梯隊(duì)中,共183家TOP200+房企陷入商票逾期風(fēng)波,占比接近八成。
??此外,TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)中分別有2家、10家、9家、12家、22家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。其中,TOP31-50梯隊(duì)中有1家房企7月已償清了前期商票逾期余額;而其他梯隊(duì)房企主體逾期數(shù)量均出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng),其中有3家房企均只涉及旗下1家項(xiàng)目公司,此外,有一家房企月中出現(xiàn)逾期,月末已還清,大概率是資金調(diào)配時(shí)出現(xiàn)短暫資金緊張所致。
??中小房企商票逾期數(shù)量增長(zhǎng)較為迅速。CRIC監(jiān)測(cè),7月TOP101-200、TOP200+梯隊(duì)發(fā)生商票逾期的房企數(shù)量環(huán)比分別增加4和32家,合計(jì)逾期房企數(shù)量占全部逾期房企數(shù)量的86.1%。
??這意味著,中小房企面臨更大的下行壓力,所布局城市成交走弱、去化下行,疊加外部融資的收緊,資金周轉(zhuǎn)更為困難。
??規(guī)模梯隊(duì)中發(fā)生逾期的房企主體數(shù)量不多,但涉及的商票逾期規(guī)模高,甚至部分出險(xiǎn)房企旗下項(xiàng)目公司集中爆發(fā)商票逾期風(fēng)險(xiǎn),對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的沖擊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小房企。
??從出現(xiàn)商票逾期的項(xiàng)目公司數(shù)量來看,7月,TOP50梯隊(duì)有21家逾期房企主體共涉及旗下1316個(gè)項(xiàng)目公司發(fā)生商票未支付,環(huán)比增加18%,占到票交所披露的所有逾期項(xiàng)目公司的65.7%。其中,有6家房企集團(tuán)逾期項(xiàng)目公司數(shù)量超100個(gè),有2家房企集團(tuán)旗下更是有超200個(gè)項(xiàng)目公司面臨逾期風(fēng)險(xiǎn)。
??02
??內(nèi)外部“供血”不足
??商票違約頻發(fā)
??房地產(chǎn)商票逾期現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重的背后,除了部分逾期房企供應(yīng)鏈占款現(xiàn)象嚴(yán)重以外,與房地產(chǎn)信用危機(jī)蔓延下市場(chǎng)信心喪失、基本面持續(xù)下行有很大關(guān)系。
??近日,央行公布《2022年7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》,居民和企事業(yè)單位新增信貸規(guī)模下滑顯著,融資規(guī)模通常反應(yīng)市場(chǎng)主體對(duì)未來發(fā)展的信心。
??7月居民中長(zhǎng)期貸款新增1486億,雖維持正增長(zhǎng),但同比減少2488億,同比降幅高達(dá)62.6%。
??中央定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn),居民按揭適度松綁,許多城市的房貸政策呈放松趨勢(shì)(放貸周期縮短、房貸利率下調(diào)),但當(dāng)前居民部門杠桿率偏高,疊加信用危機(jī)下居民對(duì)期房交付信心不足,又因疫情沖擊對(duì)未來預(yù)期收入偏悲觀,多數(shù)對(duì)加杠桿購房呈謹(jǐn)慎觀望態(tài)度,按揭投放低迷下房企銷售回款進(jìn)一步承壓。
??房企“內(nèi)部造血”不足的同時(shí),“外部輸血”顯得更為艱難。
??7月社會(huì)融資數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月企事業(yè)單位新增貸款2877億,同比減少1457億,同比降幅達(dá)33.6%,企業(yè)端貸款融資承壓。
??當(dāng)前政策明確表態(tài)支持房企合理的融資需求,但政策的傳導(dǎo)仍需要時(shí)間。
??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),7月100家典型房企融資總量522.9億,環(huán)比減少13.7%,同比減少62.9%。融資持續(xù)低迷。多數(shù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信心不足,選擇規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),甚至出現(xiàn)抽貸、追加抵押物的現(xiàn)象。
??實(shí)際上,商票逾期意味著房企流動(dòng)性不足,往往是債務(wù)違約的前兆。部分商票已經(jīng)出現(xiàn)逾期,但尚未在公開市場(chǎng)違約的房企,后續(xù)流動(dòng)性情況值得關(guān)注,需盡可能加快銷售回款、暫緩?fù)顿Y,避免出現(xiàn)公開市場(chǎng)債務(wù)違約。
??房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于筑底階段,房地產(chǎn)最難的時(shí)刻雖已過去,但行業(yè)信用危機(jī)仍在發(fā)酵,居民加杠桿購房呈觀望態(tài)度、金融機(jī)構(gòu)減少相應(yīng)的信貸投放,房企流動(dòng)性不足對(duì)供應(yīng)商產(chǎn)生的負(fù)面影響繼續(xù)升溫,房企商票逾期增量延續(xù)了前期快速攀升態(tài)勢(shì)。
??近期監(jiān)管層不斷釋放支持房企融資的信號(hào),融資端已出現(xiàn)了積極的一面。后續(xù)行業(yè)仍然期待維穩(wěn)房地產(chǎn)政策出臺(tái),在“保交樓”的前提下,建立紓困基金、鼓勵(lì)A(yù)MC處置問題項(xiàng)目。
??當(dāng)各方市場(chǎng)主體信心得到修復(fù),基本面迎來拐點(diǎn)時(shí),商票逾期增量或?qū)⒎啪彙?/p>
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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