[克而瑞]碧桂園銷售觸底回升，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)仍是長(zhǎng)效之策

??自2021年下半年以來(lái)，伴隨著行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，市場(chǎng)遇冷低迷，房企銷售持續(xù)承壓。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售規(guī)模同比降幅達(dá)50.3%，多數(shù)房企單月業(yè)績(jī)連續(xù)同環(huán)比雙降。

??目前，得益于各地密集救市、政策效應(yīng)逐步釋放，以及房企積極推盤、營(yíng)銷，市場(chǎng)成交開(kāi)始回暖，6月單月業(yè)績(jī)環(huán)比回升明顯，部分優(yōu)質(zhì)房企銷售轉(zhuǎn)正。碧桂園作為行業(yè)龍頭以及優(yōu)質(zhì)民企代表，展現(xiàn)出了穩(wěn)健的穿越周期能力，銷售平穩(wěn)恢復(fù)，規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

??連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，穩(wěn)居行業(yè)首位

??行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，疊加市場(chǎng)持續(xù)低迷，進(jìn)一步加速了房企分化，同時(shí)也對(duì)房企穿越周期能力提出更高的挑戰(zhàn)。今年以來(lái)，碧桂園積極應(yīng)對(duì)行業(yè)周期、調(diào)整銷售節(jié)奏，并率先過(guò)渡到恢復(fù)期，實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)正。根據(jù)企業(yè)公告披露，5月、6月單月權(quán)益合同銷售額分別環(huán)比增長(zhǎng)26.8%、20.2%，連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

??今年上半年，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額為1851億元、權(quán)益合同銷售建面2348萬(wàn)平方米。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全口徑銷售額高達(dá)2469.9億元，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)首位。

??“外部輸血+內(nèi)部造血”雙管齊下

??支撐企業(yè)穿越行業(yè)周期

??面對(duì)此輪行業(yè)下行周期，碧桂園整體風(fēng)險(xiǎn)可控，且具備了較強(qiáng)的“恢復(fù)力”，這主要得益于企業(yè)良好的基本面以及積極主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

??近年來(lái)，碧桂園堅(jiān)持“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展路徑，從關(guān)注規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向重視債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和現(xiàn)金流管理。截至2021年12月31日，企業(yè)總有息負(fù)債規(guī)模降低至3179.2億元,現(xiàn)金余額1813億元，凈負(fù)債率僅為45.4%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

??在行業(yè)流動(dòng)性整體趨緊的背景下，碧桂園“外部輸血+內(nèi)部造血”雙管齊下，為流動(dòng)性提供了有力保障，展現(xiàn)出良好的資金實(shí)力。上半年，在境內(nèi)外成功發(fā)行公司債、供應(yīng)鏈ABS、境外融資等多筆覆蓋不同場(chǎng)所、不同產(chǎn)品的直接融資，3月還先后與招商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??此外，高效回款也為企業(yè)帶來(lái)充足的流動(dòng)性補(bǔ)給。2021年，碧桂園權(quán)益資金回籠5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。今年1-4月,累計(jì)權(quán)益銷售回款率更是高達(dá)95%，大大提高了企業(yè)資金面安全性。

??此外，碧桂園還通過(guò)回購(gòu)、增持等舉措主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，振投資者信心、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年12月30日至今年6月15日，公司已公告累計(jì)購(gòu)回優(yōu)先票據(jù)本金總額5570萬(wàn)美元。6月主動(dòng)要約回購(gòu)7月到期的6.83億美元票據(jù)，其中總額約4.11億美元票據(jù)有效交回，此次償付完成后，公司年內(nèi)已無(wú)到期美元債。

??均衡布局以及市場(chǎng)比較優(yōu)勢(shì)利好銷售快速回升

??全國(guó)范圍內(nèi)廣泛且均衡的項(xiàng)目布局在一定程度有效對(duì)沖了區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)豐富的可售資源可以應(yīng)勢(shì)而為，快速調(diào)整推盤節(jié)奏、保證供貨需求。截至2021年年底，碧桂園在全國(guó)共有3216個(gè)項(xiàng)目，覆蓋31個(gè)省、299個(gè)地級(jí)市以及1425個(gè)區(qū)縣，總權(quán)益可售資源達(dá)1.48萬(wàn)億元，其中75.4%位于五大城市群、98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域、93%位于人口流入?yún)^(qū)域。整體來(lái)看，布局市場(chǎng)需求潛力可觀、去化預(yù)期理想。

??并且在布局城市中，有161個(gè)地級(jí)市市占率超過(guò)5%，13個(gè)城市市占率高于20%，55個(gè)城市市占率在10%-20%。今年碧桂園計(jì)劃安排權(quán)益可售貨量可達(dá)6500億元，整體比較充足。隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖、恢復(fù)，同時(shí)擁有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較優(yōu)勢(shì)，支持業(yè)績(jī)快速回升。

??當(dāng)選“示范企業(yè)”利好企業(yè)融資

??下半年增長(zhǎng)或提速

??綜合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境來(lái)看，下半年將是碧桂園提速的有利時(shí)機(jī)。一方面，目前行業(yè)周期已觸底，救市政策效應(yīng)正在顯現(xiàn)，疊加疫情逐步平穩(wěn)，將刺激購(gòu)房需求釋放，市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)是大概率事件。

??另一方面，此輪周期調(diào)整，加速了市場(chǎng)資源、資金流向優(yōu)質(zhì)房企，碧桂園憑借自身的穩(wěn)健性，競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步鞏固。值得注意的是，今年5月16日，碧桂園被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為“示范房企”,這也意味著碧桂園企業(yè)信用和綜合實(shí)力再度獲得監(jiān)管層認(rèn)可和背書，融資渠道進(jìn)一步打開(kāi)，并于當(dāng)月成功發(fā)行5億元人民幣公司債，票面利率4.5%，保持在較低水平?？梢灶A(yù)期，在良好基本面支撐以及60%銷售目標(biāo)指引下，下半年增長(zhǎng)空間也會(huì)相應(yīng)打開(kāi)。

??總結(jié)，市場(chǎng)環(huán)境變化不斷，也是真正考驗(yàn)房企內(nèi)力的時(shí)候，碧桂園憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)，銷售率先回升，連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，同時(shí)也受到資本市場(chǎng)和監(jiān)管層的認(rèn)可，5月當(dāng)選“示范企業(yè)”，并成功發(fā)行債券，進(jìn)一步構(gòu)筑了自身競(jìng)爭(zhēng)力。在良好基本面和預(yù)期下，增長(zhǎng)空間也將進(jìn)一步打開(kāi)。

??此輪下行周期，碧桂園起到了很好的示范作用。中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)格局正在加速重塑，提高自身經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性仍是房企當(dāng)務(wù)之急。