[克而瑞]行業(yè)透視 |? 2022首輪集中供地背后，房企的利潤(rùn)之道

??2018年以來(lái)，行業(yè)盤整加速，房企利潤(rùn)一再壓縮，利潤(rùn)率持續(xù)下行。2021年集中供地政策正式落地，“高溢價(jià)、高自持、高配建”進(jìn)一步加深行業(yè)盈利焦慮。截至目前，2022年22城首輪集中供地全部完成，部分城市也已啟動(dòng)第二輪土拍。在市場(chǎng)低迷、利潤(rùn)不濟(jì)背景下，集中供地地塊競(jìng)拍對(duì)房企利潤(rùn)率的影響仍是行業(yè)一大關(guān)注點(diǎn)。

??集中供地競(jìng)拍整體保持謹(jǐn)慎

??項(xiàng)目利潤(rùn)空間受關(guān)注

??從2022年集中供地競(jìng)拍情況來(lái)看，央企、國(guó)企以及國(guó)資背景企業(yè)仍是市場(chǎng)成交主力，建發(fā)、中海、華潤(rùn)、招商、萬(wàn)科等全口徑成交總額均過(guò)百億。值得注意的是，濱江集團(tuán)、眾安房產(chǎn)等少數(shù)深耕型民企也表現(xiàn)積極。

??從這些房企參與競(jìng)拍意圖來(lái)看，除了央國(guó)企承擔(dān)了一定托底任務(wù)，目前市場(chǎng)銷售低迷態(tài)勢(shì)延續(xù)，重點(diǎn)城市具備比較優(yōu)勢(shì)，也驅(qū)動(dòng)了房企參與集中供地進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)，拓展、鞏固市場(chǎng)份額。尤其對(duì)于深耕型房企來(lái)說(shuō)，部分城市所占權(quán)重較高，也是業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)的保障。

??以濱江為例，今年將年度銷售目標(biāo)定在1500-1600億元，杭州作為大本營(yíng)及及核心深耕城市，承擔(dān)了7成左右的業(yè)績(jī)重任。在杭州首輪集中供地中，濱江耗資約184.4億元競(jìng)得11塊地，預(yù)計(jì)后期將陸續(xù)帶來(lái)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

??與此同時(shí)，近年來(lái)熱點(diǎn)城市的項(xiàng)目利潤(rùn)也一直是一大“痛點(diǎn)”，尤其在集中供地政策下備受市場(chǎng)關(guān)注和討論。從典型參拍上市房企財(cái)報(bào)看，2021年毛利率大都呈現(xiàn)不同程度下行，集中供地項(xiàng)目是否會(huì)進(jìn)一步拖累企業(yè)利潤(rùn)水平值得探究，以下本文將從項(xiàng)目層面進(jìn)一步分析。

??集中供地項(xiàng)目對(duì)企業(yè)

??整體利潤(rùn)水平影響各有不同

??從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)來(lái)看，一般可分為利潤(rùn)型項(xiàng)目和流量型項(xiàng)目。集中供地規(guī)則下，由于競(jìng)爭(zhēng)力和拿地目標(biāo)導(dǎo)向不同，房企在城市地塊選擇和利潤(rùn)容忍度方面也大有差異，從而也會(huì)導(dǎo)致集中供地項(xiàng)目對(duì)企業(yè)整體效益影響各有不同。

??濱江作為杭州本土深耕型房企，今年截至目前，僅參與了杭州首輪集中供地，并以總價(jià)184.4億元競(jìng)得11塊地，經(jīng)估算項(xiàng)目綜合毛利率（1-（建安成本+可售樓板價(jià)）/參考售價(jià)）可達(dá)35%，顯著高于企業(yè)2021年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)整體毛利率24%，這也體現(xiàn)出來(lái)濱江在杭州的深耕優(yōu)勢(shì)，后期高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算有利于支撐和拉升企業(yè)的盈利水平。相較之下，同作為浙系房企、深耕杭州的眾安，參拍競(jìng)得五塊地，綜合毛利率為29.7%，與2021年整體毛利率持平，保持維穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??而保利置業(yè)今年參與了上海、寧波、濟(jì)南的集中供地，總計(jì)競(jìng)得7塊地，綜合毛利率為32.2%，低于2021年整體毛利率水平33.9%，尤其是寧波地塊利潤(rùn)空間相對(duì)較窄。但整體來(lái)看，在行業(yè)毛利率持續(xù)下行背景下，房企在集中供地競(jìng)拍中利潤(rùn)把控比較謹(jǐn)慎，大多典型上市房企成交項(xiàng)目的綜合毛利率高于企業(yè)去年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)整體水平。

??重點(diǎn)城市深耕型房企

??更注重利潤(rùn)和流量的平衡

??通過(guò)典型房企集中供地項(xiàng)目布局來(lái)看，深耕型房企為保證業(yè)績(jī)和效益的穩(wěn)定性，更為注重核心城市流量與利潤(rùn)的均衡性。而對(duì)于全國(guó)化程度較高的房企來(lái)說(shuō)，可借助跨城市布局平滑整體利潤(rùn)，對(duì)于部分核心城市、熱點(diǎn)城市利潤(rùn)容忍度更高。

??2022年集中供地中，杭州作為熱度最高的城市，除了浙系房企濱江、綠城、眾安、德信，萬(wàn)科、越秀、大悅城、建發(fā)等也積極參與其中。濱江的拿地?cái)?shù)量最多，流量型項(xiàng)目和利潤(rùn)型項(xiàng)目并重，其中11個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)項(xiàng)目估算毛利率低于25%，最低僅有14.8%，但得益于較強(qiáng)的本土競(jìng)爭(zhēng)力和不同項(xiàng)目利潤(rùn)合理配比，競(jìng)得地塊綜合毛利水平比較可觀。

??相較而言，全國(guó)化程度更高的綠城，在杭州集中供地拿下7塊地，高利潤(rùn)項(xiàng)目相對(duì)較少，綜合毛利率估算為24%，顯著低于濱江。此外，綠城還參與了北京首輪集中供地，拿下3塊地，整體毛利率高于杭州地塊，起到很好的補(bǔ)充作用。

??此外還可以發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)外拓型房企通過(guò)集中供地布局熱點(diǎn)城市，對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)比較放開(kāi)，更多追求流量。大悅城、建發(fā)在杭州集中供地所拿地塊利潤(rùn)水平都較低，綜合毛利率估算分別為18%、22%。

??低庫(kù)存、強(qiáng)需求城市仍是優(yōu)選

??凈利率實(shí)現(xiàn)仍要依靠硬實(shí)力

??今年，隨著集中供地競(jìng)拍細(xì)則整體完善，更多利潤(rùn)空間釋放出來(lái)，疊加目前受市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)影響，房企參拍拿地更為謹(jǐn)慎，通過(guò)不同城市和不同類型項(xiàng)目配比，成交項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)期比較可觀。日前，濱江董事長(zhǎng)戚金興業(yè)公開(kāi)表示，今年在杭州首批集中供地拿的11宗地，根據(jù)投資部測(cè)算平均凈利率在8%左右，顯著高于去年1%-2%，也表明集中供地政策對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)擠壓影響得到很好的控制。

??整體來(lái)看，目前房企參與集中供地，低庫(kù)存、強(qiáng)需求的城市布局仍是優(yōu)選，而項(xiàng)目最終利潤(rùn)的還是取決于費(fèi)用控制、周轉(zhuǎn)效率等經(jīng)營(yíng)管理層面，制定合理的拿地策略以及目標(biāo)定位，對(duì)于房企盈利水平把控尤為重要。

??總的來(lái)看，2021年集中供地政策正式落地，進(jìn)一步加深行業(yè)盈利焦慮。今年隨著集中供地規(guī)則不斷完善，更多利潤(rùn)空間釋放出來(lái)。就2022年集中供地成交情況來(lái)看，房企在競(jìng)拍方面大都比較謹(jǐn)慎，同時(shí)通過(guò)城市、項(xiàng)目之間合理配比，項(xiàng)目綜合利潤(rùn)水平可觀，對(duì)企業(yè)整體效益的維穩(wěn)有一定的支撐作用。總體來(lái)說(shuō)，從房企層面，集中供地項(xiàng)目對(duì)企業(yè)整體利潤(rùn)水平影響有限，且預(yù)期向好。