[克而瑞]行業(yè)透視 |? 預計6月80城成交環(huán)增20%

??5月地方紓困政策密集出臺的確對市場預期的轉好起到了一定的積極作用，6月市場回暖應是大概率事件。

??6月15日，國家統(tǒng)計局披露行業(yè)數(shù)據(jù)，5月單月新房銷售、開發(fā)投資、房屋施工、土地購置等各項指標均出現(xiàn)好轉，近一周重點城市杭州、蘇州、青島、佛山等商品住宅成交面積環(huán)比大增，究竟近期成交激增是否意味著低迷的市場即將轉向？各城市真實的市場熱度又是怎樣的呢？

??6月多重因素疊加預計成交環(huán)增2成

??項目開盤去化率逐周微增至52%

??因寬松政策密集出臺，整體市場熱度還是有邊際回升態(tài)勢，據(jù)CRIC監(jiān)測，80個重點城市6月前20日累計成交量達1416萬平方米，環(huán)比增長18%，較2022年6月同期回落41%，降幅呈收窄態(tài)勢。分能級來看，一線因上海、北京疫情得以階段性控制，環(huán)比增長48%，市場顯著回暖。二線輪動復蘇，環(huán)比增26%，青島、長春、濟南、蘇州、杭州等均迎來不同程度放量，環(huán)比漲幅超4成。三四線整體持穩(wěn)，環(huán)比微增8%%，同比回落41%，長珠三角核心城市率先回暖，中山、湖州、徐州、珠海、佛山環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢。

??目前來看，6月市場環(huán)比顯著回升是大概率事件，整月增幅保守估計也將維持在2成左右，而同比降幅預期也將已由上月的“腰斬”收窄至四成。除了政策刺激、部分城市優(yōu)質項目集中熱銷，還有半年度數(shù)據(jù)統(tǒng)計、前期簽約項目集中備案等多重因素綜合影響，在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)就尤為突出。

??從微觀項目去化來看，也可印證以上觀點，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點35城開盤去化率變自5月下旬便逐步企穩(wěn)回升，至第25周（6.13-6.19，下同）已增至52%，較上周環(huán)比上漲5個百分點。

??樓市雖然穩(wěn)步復蘇，但城市分化格局延續(xù)，市場熱度真正回暖的城市依然屈指可數(shù)。目前來看，有數(shù)據(jù)顯著異動的城市諸如北京、上海、濟南、長春、杭州、青島、蘇州、佛山等原因各不相同：

??一是部分城市諸如上海、北京、濟南、長春等前期疫情得以階段性控制，整體樓市迎來了需求補償期；二是政策密集出臺持續(xù)疊加向好預期，尤其是對于購買力相對充裕和核心一二線和強三線，限購、限貸邊際松綁直接切中當前購房者“痛點”，刺激了部分剛需和改善需求持續(xù)釋放；三是6月恰逢房企業(yè)績沖刺季，部分企業(yè)也加緊供應節(jié)奏，優(yōu)質改善盤集中入市彌補了此前供應空白的同時也拉升了整體城市的平均去化率；四是618購房節(jié)房企營銷手段可謂層出不窮，降首付、特價房等整體力度較大，部分項目單套房源可直降50萬元，對整體成交回升起到了“推波助瀾”作用。

??少數(shù)城市寬松政策成效初顯

??典型如佛山解限購、降首付刺激成交回升

??目前來看，多數(shù)城市的寬松政策處于“雷聲大雨點小”階段，不是放松力度不夠就是未切中市場要害，因而部分城市諸如南京、青島等僅能帶來來訪量回升，整體客戶轉化率層面依舊較低，“看得到，買的少”，客戶觀望情緒持續(xù)加劇。

??不過針對于部分城市購買力相對充裕的強三線城市，寬松政策疊加對市場短期的提振效果開始顯現(xiàn)，以佛山為例，2022年3月以來調控政策便“一松再松”，分別從兩方面“雙管齊下”：

??一是人才新政和限購松綁降低購房門檻：3月佛山T卡最低申領門檻由全日制大專改為非全日制大專和本科，4月底佛山宣布滿5年商品住房不納入限購套數(shù)，6月限購范圍再度縮小，全市僅保留祖廟、桂城、大良、其余8鎮(zhèn)全面放開限購，整體放松力度較大。二是降利率、降首付，持續(xù)擴充居民購買力：5月伴隨著全國LPR貸款利率下調，佛山首套房利率最低可達4.45%，二套房利率5.05%。6月更是限貸松動，無房無貸首房首貸首付最低2成，政府救市迫切度可見一斑。

??對于佛山這樣GDP破萬億元“藏富于民”的強三線城市，限制性政策的松綁還有降首付等新政的落地還是能在短期內刺激一波需求釋放的，我們監(jiān)測到第25周佛山成交量環(huán)比大增44%至24萬平方米，顯著高于2022年5月周均，客戶周均來訪量穩(wěn)中有增，基本保持在1.3-1.7萬組，客戶轉化率持穩(wěn)在7%-8%。

??區(qū)域來看，成交回升較明顯的主要是南海區(qū)和順德區(qū)，6月周均成交量超5月周均成交量，這兩個板塊除了本地自住需求之外，主要還承接了廣州外溢需求，投資需求有蠢蠢欲動的態(tài)勢，尤其是臨廣的區(qū)域板塊；禪城區(qū)主城高端改善需求持穩(wěn)。

??蘇杭等少數(shù)城市部分項目集中入市

??熱銷拉動成交顯著回升

??而6月恰逢房企業(yè)績沖刺季，部分企業(yè)也加緊供應節(jié)奏，在諸如杭州、蘇州等城市核心區(qū)域推出了諸多改善盤，優(yōu)質樓盤“一房難求”也使得整體市場熱度呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，杭州和蘇州25周平均去化率分別增至91%和77%。

??以蘇州為例，5月末6月初限價松動，部分樓盤備案價格突破板塊天花板，新項目物價備案原本預留利潤點5-10%提升至10-20%，因而改善盤也迎來了集中加推，中建鹿鳴府、鉑悅春和萬象、花語熙園、中建太澤之星、中海獨墅云著、留云軒、御湖上品等供應均價都在2.5萬元/㎡以上，其中中建太澤之星供應均價達到了32500元/㎡，突破了吳中太湖新城備案均價天花板，從這些樓盤的開盤去化情況來看，去化率基本都在5成以上，中建鹿鳴府6月2日推出191套房源全部去化完畢，中建太澤之星6月11日開盤去化率也近8成，對外宣傳熱銷12億元。

??企業(yè)由“躺平”變?yōu)榉e極營銷

??降價、特價房等以價換量效果開始顯現(xiàn)

??因本月恰逢“618購房節(jié)”疊加房企年中業(yè)績沖刺，多數(shù)房企也抓住了這一傳統(tǒng)營銷節(jié)點，加速以價換量，點燃短期市場熱情。本周市場熱度有所回升的城市諸如廣州、蘇州等均有項目推出折扣力度不等的營銷策略，大體呈現(xiàn)如下特征：

??一是核心區(qū)域適銷對路產(chǎn)品折扣力度較小，城市外圍邊緣項目扎堆區(qū)域折扣力度較大；二是與樓盤整體打折不同，多數(shù)房企還是會采取特價房策略，以幾套低總價房源吸引客戶，折扣力度基本在8-9折不等；三是從項目去化效果來看，因城而異，少數(shù)樓盤因折扣力度較大吸引剛需入市，而多數(shù)項目反而加劇剛需觀望心理，“買漲不買跌”，期待有更大的讓利幅度。

??以廣州為例，618也有很多樓盤推出了大促活動，天河、荔灣等主城四區(qū)項目不愁賣，因而樓盤營銷活動較少，譬如天河區(qū)618當天僅東圃的保利天匯推出“特惠好房提前搶”活動，推出6套特價“筍盤”；而外圍區(qū)域相對積極，貨量最多的增城也是促銷最集中的區(qū)域，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅朱村一個版塊就有5個樓盤讓利促銷，保利水木年華首付僅需18萬，而華潤置地則是推出6套特價房，單套房源對比原價降了42-53萬元不等，折扣力度在8折左右，從實際效果來看，部分折扣力度較大、性價比較高的項目還是能加速走量，但是熱銷現(xiàn)象也僅集中在個別區(qū)域的個別項目。

??熱度回升仍局限于個別城市的部分項目

??全面回暖“由點及面”仍需時間

??總體來看，5月地方紓困政策密集出臺的確對市場預期的轉好起到了一定的積極作用，6月市場回暖應是大概率事件。但是考量到年中這一特殊時間節(jié)點，集中備案、需求遞延等因素影響，對于當前局部市場的“回暖”行情仍需理性看待，畢竟熱銷情況僅集中在個別項目，而寬松政策落地起到良好效果的城市也僅是少數(shù)。

??我們認為，寬松政策效果更多是循序漸進而非立竿見影，因而全面回暖也將是“由點及面”而非“一蹴而就”。針對不同城市，復蘇進程和向好程度也將存在顯著差異：

??對于購買力充裕、城市基本面較好的核心一二線和強三線城市，只要松綁力度較大，短期內尚可刺激一波購房需求入市，而要論回暖的持續(xù)性，仍有待后期觀察，尤其是類似于佛山這類都市圈強三線，在核心城市廣深尚未實質性復蘇的前提下，其短期成交回升要變?yōu)槿婊嘏孕钑r間。

??而對于更多的弱二線和廣大內陸三四線城市，整體觀望情緒依舊濃厚，市場信心尚未恢復，購買力不足是核心原因，目前除了政策“幫扶”之外，主要還是要依托核心城市轉暖和實體經(jīng)濟恢復，以時間換空間，逐步構筑市場信心，從而恢復城市樓市自身的良性循環(huán)。