[克而瑞]行業(yè)透視 |? AMC能否成為房企脫險(xiǎn)的最強(qiáng)輔助？

??“AMC+出險(xiǎn)房企”模式效果仍有待進(jìn)一步觀望。

??為加快風(fēng)險(xiǎn)出清，在政策鼓勵(lì)下，AMC（資產(chǎn)管理公司）正加速進(jìn)入房企解危紓困行列。AMC的主要優(yōu)勢(shì)在于不良資產(chǎn)處置，并且擁有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。目前市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)延續(xù)，出險(xiǎn)企業(yè)名單也在拉長(zhǎng)，房企間的收并購(gòu)卻停滯難前，AMC無(wú)疑被寄予了厚望。但AMC能否擔(dān)此重任，更好地參與到債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解、資產(chǎn)盤(pán)活當(dāng)中都有待進(jìn)一步觀望。

??在政策引導(dǎo)下

??AMC參與范圍與深度在不斷拓展

??自2021年12月，為化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、加速行業(yè)出清，監(jiān)管部門密集發(fā)聲鼓勵(lì)收并購(gòu)。今年以來(lái)，由于房企間收并購(gòu)進(jìn)程緩慢、政策效果不如預(yù)期，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)仍在疊加，監(jiān)管層將目光轉(zhuǎn)向處置不良資產(chǎn)更為專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)AMC。在政策引導(dǎo)下，目前已有中國(guó)信達(dá)、中國(guó)華融、長(zhǎng)城資產(chǎn)等參與到房企救助中，主要呈現(xiàn)出兩大特征：

??一是，AMC救助陣營(yíng)在不斷壯大，除了全國(guó)性AMC，各地方AMC也將加速入局。從市場(chǎng)動(dòng)作來(lái)看，全國(guó)性AMC作為主力軍，已通過(guò)簽署協(xié)議、設(shè)立基金等形式對(duì)接多家出險(xiǎn)房企。各地方AMC也將加速入局，6月7日，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與浙商資產(chǎn)達(dá)成合作協(xié)議，共同發(fā)起設(shè)立“并購(gòu)重整合伙企業(yè)（有限合伙）”，并初步成立了100億規(guī)模的“并購(gòu)重組專項(xiàng)資金”，后續(xù)將用于房地產(chǎn)企業(yè)的解危紓困。此外，廣東提出探索駐粵金融資產(chǎn)管理公司和地方金融資產(chǎn)管理公司參與高風(fēng)險(xiǎn)房企資產(chǎn)處置新模式，河南周口市也將與河南省資產(chǎn)管理有限公司在問(wèn)題樓盤(pán)化解等方面開(kāi)展戰(zhàn)略合作。

??二是，參與程度更深，以往AMC主要從銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)房企債權(quán)等不良資產(chǎn)，此次入局將更多直接對(duì)接房企，不僅僅局限于金融中介服務(wù)，且合作形式和內(nèi)容多元。此前，長(zhǎng)城資產(chǎn)與招商蛇口、佳兆業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，以佳兆業(yè)核心城市的城市更新項(xiàng)目為基礎(chǔ)，設(shè)立三方合作平臺(tái)共同開(kāi)發(fā)，這種“AMC+央企+出險(xiǎn)房企”模式也被市場(chǎng)所認(rèn)可。

??AMC入局釋放利好信號(hào)

??但項(xiàng)目落實(shí)仍有待觀望

??作為專業(yè)不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)，AMC入局顯然利好于房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)盤(pán)活、流動(dòng)性改善與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解。同時(shí)不良資產(chǎn)處置需求的增加，也給AMC帶來(lái)了更多的業(yè)務(wù)機(jī)遇。但從目前的合作進(jìn)度來(lái)看，大多都停留在協(xié)議階段，落地到項(xiàng)目估計(jì)仍需要一段時(shí)間。具體可從以下兩點(diǎn)解釋：

??一方面，目前AMC對(duì)接的主要都是出險(xiǎn)房企，債務(wù)債權(quán)問(wèn)題和資產(chǎn)質(zhì)量都需要更為全面、精細(xì)的盡調(diào)，同時(shí)考慮到資金安全和效益問(wèn)題，選擇哪些項(xiàng)目進(jìn)行合作以及操作細(xì)節(jié)，也需要經(jīng)歷比較漫長(zhǎng)和復(fù)雜的博弈過(guò)程。

??另一方面，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積聚，AMC的涉房業(yè)務(wù)面臨挑戰(zhàn)，因此出手也會(huì)更加謹(jǐn)慎。從兩家全國(guó)性上市AMC財(cái)報(bào)來(lái)看，2021年地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)均有所壓縮，風(fēng)險(xiǎn)偏好下降。2021年，中國(guó)信達(dá)收購(gòu)重組類不良資產(chǎn)中房地產(chǎn)業(yè)收購(gòu)金額占625.1億元，同比下降29.5%，占比從45.9%降至42.0%。中國(guó)華融收購(gòu)重組類不良債權(quán)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)總額由2020年末1883.5億元降至1440.9億元，占比也從51.7%降至46.3%，且子公司華融融德由于部分地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況惡化，履約能力下降，最終凈虧損6.6億元。此外，華融也公開(kāi)表示公司存量涉房業(yè)務(wù)仍承受一定壓力。短期來(lái)看，AMC紓困房企仍存在較多不確定性，合作探索期項(xiàng)目落地進(jìn)程或不如預(yù)期。

??“AMC+房企”未來(lái)或?qū)⒊蔀槌B(tài)

??在紓困房企的目標(biāo)下，中短期內(nèi)出險(xiǎn)房企的不良資產(chǎn)將是AMC收購(gòu)的重點(diǎn)，但市場(chǎng)仍將秉持“優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)”為先的準(zhǔn)則，出險(xiǎn)房企擁有核心區(qū)域的高價(jià)值資產(chǎn)也是AMC率先選擇合作的對(duì)象，資產(chǎn)質(zhì)量不佳、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜的出險(xiǎn)房企仍將被動(dòng)，同時(shí)這也將進(jìn)一步反映房企的底色。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)高效、高質(zhì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)仍是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的一劑良藥，“AMC+出險(xiǎn)房企”模式可進(jìn)一步延伸至非出險(xiǎn)房企，尋求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的合作，不僅有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，同時(shí)也將為AMC帶來(lái)新的增長(zhǎng)級(jí)。AMC要區(qū)別與信托、保險(xiǎn)、基金等金融機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一大突破口。在存量時(shí)代下，城市更新、投資物業(yè)等方向存在巨大的價(jià)值空間，為雙方加深合作提供了契機(jī)。

??總結(jié)：目前在政策支持下，全國(guó)性AMC和地方AMC都在加速介入房地產(chǎn)行業(yè)，成為加快風(fēng)險(xiǎn)出清又一抓手，尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，釋放出了積極信號(hào)。但由于出險(xiǎn)房企資產(chǎn)參差不齊、債務(wù)債權(quán)問(wèn)題復(fù)雜等，合作進(jìn)程仍較為緩慢，大多都停留在協(xié)議階段。整體來(lái)說(shuō)，“AMC+出險(xiǎn)房企”模式效果仍有待進(jìn)一步觀望，在出路摸索期，行業(yè)仍要以自救為主，借助債務(wù)展期、出售資產(chǎn)等常規(guī)手段挺過(guò)艱難期。