[克而瑞]三年付息不還本的“金融創(chuàng)新”能否拉動(dòng)剛需？

??安居貸等金融創(chuàng)新產(chǎn)品在全國(guó)范圍推廣，將有助于拉動(dòng)剛需購(gòu)房消費(fèi)，進(jìn)而減緩市場(chǎng)下行壓力。

??近日，溫州推出“安居貸”產(chǎn)品，貸款期限在10年以上的首套住房按揭人員，前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息。安居貸能否提振購(gòu)房消費(fèi)信心？救市政策還需在哪些層面加碼？

??穩(wěn)地產(chǎn)政策托舉并用

??但效果不顯居民房貸兩次負(fù)增長(zhǎng)

??2022年以來，167省市相繼放松房地產(chǎn)政策。而在4.29政治局會(huì)議之后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。

??一方面，核心一、二線城市跟進(jìn)放松調(diào)控，但政策力度較弱，尤其是限貸政策未見實(shí)質(zhì)性松綁。例如杭州，4月22日，富陽(yáng)區(qū)率先放松限購(gòu)，四類不同層次的F類人才繳納一個(gè)月社保，即可在富陽(yáng)區(qū)購(gòu)買1套房。5月17日，杭州進(jìn)一步放松限購(gòu)，涉及購(gòu)買二手房所要求的社保繳納年限分類降低乃至取消，三孩家庭增加1套購(gòu)房資格；個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

??另一方面，弱二線及三四線城市政策力度不斷加碼，并在需求端予以刺激。例如南通，4月24日，通州區(qū)企業(yè)職工購(gòu)買首套新建商品住宅，90平以下補(bǔ)貼房款1%、90-144平補(bǔ)貼房款1.5%；雙職工家庭購(gòu)買144平以下首套新建商品住宅，補(bǔ)貼房款2%。5月20日，南通放松限貸，首套房首付調(diào)降至20%，二套房首付降至30%。購(gòu)房補(bǔ)貼范圍擴(kuò)至主城區(qū)，購(gòu)買首套或二套房均獎(jiǎng)補(bǔ)房款0.75%。

??但穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯，2、4兩月居民住房貸款皆出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這在歷史上實(shí)屬罕見。2月，住戶中長(zhǎng)期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。4月，住戶中長(zhǎng)期貸款再次減少313億元，住房貸款更是減少605億元。5月，住戶中長(zhǎng)期貸款增加1047億元，但較去年同期少增3379億元，真實(shí)反映住房按揭貸款需求依舊較弱。

??青年失業(yè)率迭創(chuàng)新高

??全面推廣安居貸利于拉動(dòng)剛需購(gòu)房消費(fèi)

??受限于全國(guó)疫情多點(diǎn)散發(fā)及局部暴發(fā)，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)造成較大負(fù)面影響，很多行業(yè)從業(yè)者的就業(yè)及收入預(yù)期下滑，青年群體就業(yè)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻。5月，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.9%，較上月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于全年控制在5.5%以內(nèi)的預(yù)期目標(biāo)。其中，16-24歲人口調(diào)查失業(yè)率18.4%，迭創(chuàng)歷史新高，較上月增加0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??受此影響，4月消費(fèi)者信心指數(shù)驟降至86.7，創(chuàng)歷史新低。購(gòu)房消費(fèi)預(yù)期明顯轉(zhuǎn)弱，尤其是剛需群體，更易受負(fù)面沖擊。例如鄭州，受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，剛需群體不僅是首付款支出壓力上升，而且月供還貸壓力加劇。

??我們認(rèn)為穩(wěn)地產(chǎn)政策效果不達(dá)預(yù)期，住房按揭貸款兩次負(fù)增長(zhǎng)，居民收入預(yù)期不穩(wěn)乃是重要因素。聯(lián)系到安居貸可以降低購(gòu)房前期還貸壓力，在一定程度上可以對(duì)沖潛在置業(yè)群體因短期收入預(yù)期下滑推遲購(gòu)房消費(fèi)，尤其是購(gòu)買力相較不足的剛需群體或許更為受益。理想情況下，安居貸等金融創(chuàng)新產(chǎn)品在全國(guó)范圍推廣，將有助于拉動(dòng)剛需購(gòu)房消費(fèi)，進(jìn)而減緩市場(chǎng)下行壓力。

??溫州長(zhǎng)期形成房?jī)r(jià)越貴越買

??安居貸示范效應(yīng)大于實(shí)際效果

??長(zhǎng)期以來，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)“越貴越買”的思維慣性。2018-2021年，溫州總價(jià)600萬以上產(chǎn)品成交占比由1.9%穩(wěn)步提升至3.5%，凈增加1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??反觀剛需市場(chǎng)疲軟，中低檔產(chǎn)品成交占比持續(xù)走低。2018-2021年，總價(jià)100-150萬元產(chǎn)品成交占比由26.7%持續(xù)下滑至20.6%，凈減少6.1個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)100萬以下產(chǎn)品成交占比由13.8%降至11.9%，凈減少1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??我們認(rèn)為安居貸作用于溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)恐怕示范效應(yīng)大于實(shí)際效果，較難拉動(dòng)相較疲軟的剛需購(gòu)房消費(fèi)。

??救市政策組合拳需加緊落地

??二線及三四線全面放松“四限”

??5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn)，全國(guó)商品銷售面積10970萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.8%，同比跌幅收窄至31.8%，跌幅較上月減少7.2個(gè)百分點(diǎn)。但由于市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支，疊加市場(chǎng)信心缺失，行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程依舊存在較大不確定性，市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力。

??其一，全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購(gòu)房消費(fèi)。類比于2014年，房地產(chǎn)庫(kù)存高企，央行接連放松限貸，并取得了很好的成效，行業(yè)庫(kù)存逐漸回落至相對(duì)健康的水平?，F(xiàn)階段還是可以“照方抓藥”，涉及全面下調(diào)首付比例，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。例如二線及三四線城市購(gòu)房首付比例可以參照央行規(guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購(gòu)城市首套房最低首付2成，二套房最低首付3成；限購(gòu)城市首套房最低首付3成，二套房最低首付4成。

??其二，二線及三四線城市全面取消限購(gòu)、限售及限價(jià)，讓市場(chǎng)信號(hào)不再失靈。在4.29政治局會(huì)議后，地方放松政策頻率及力度加碼，但實(shí)際收效仍乏善可陳。例如鄭州，市場(chǎng)短暫復(fù)蘇后再度下行，5月成交同比腰斬。核心原因在于市場(chǎng)信號(hào)失靈，各城市實(shí)際市場(chǎng)問題被紊亂的市場(chǎng)信號(hào)所掩蓋，地方政府很難“對(duì)癥下藥”，往往是走一步看一步，政策效果自然大打折扣。而在城市加劇分化的大環(huán)境下，更難找到包治百病的一味政策良藥。

??因此，一線城市基于房?jī)r(jià)猶存上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出。二線及三四線城市建議全面取消限購(gòu)、限售及限價(jià)等限制性措施，讓實(shí)際市場(chǎng)問題浮出水面，隨后再針對(duì)性采取有效的政策措施。例如武漢，廣義庫(kù)存現(xiàn)已接近1億平方米，調(diào)降供地節(jié)奏便是必然選項(xiàng)，尤其是遠(yuǎn)城區(qū)應(yīng)暫停供地，才能讓樓市供需逐漸恢復(fù)平衡。

??其三，壓力城市仍需財(cái)稅刺激托市，鼓勵(lì)潛在置業(yè)群體購(gòu)房消費(fèi)。不難想見，在二線及三四線城市全面放松“四限”調(diào)控后，那些市場(chǎng)基本面相對(duì)較好的城市市場(chǎng)大概率將逐漸回穩(wěn)，但那些壓力城市市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)下行。受此影響，壓力城市仍需通過財(cái)稅刺激托市，涉及減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼等。例如購(gòu)買首套房可以免征契稅，購(gòu)買二套房同樣可以減半征收契稅。