??位于上海大虹橋的申虹路，全長不足3公里。從南到北，虹橋天地、萬科中心、協(xié)信中心、正榮中心、阿里中心、富力中心、旭輝中心、中駿廣場鱗次櫛比，巔峰時集中了超過10家房企的總部。

??曾經(jīng)的房地產(chǎn)全國化浪潮下，各大房企就像年輕人熱衷到北上廣深打拼一樣，扎堆至此。那時候，沖千億、遷總部、謀上市，是中小型房企共同的目標，上海，則是房企總部搬遷時最偏愛的城市。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2000年至今有約40家房企總部遷至上海。

??隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展軌跡從兩年前的高歌猛進急轉(zhuǎn)直下，到今年，在日趨嚴峻的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房企們，都透露出奄奄一息的味道。

??僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，在當時搬遷總部至上海的房企中，占比已達25%，遷出的速度遠遠超出了當時遷入的速度。

??千億房企撤出上海

??新力、祥生、弘陽……都做出了將總部遷出上海的決定。

??在這三家房企中，新力控股待的時間最長。2017年，新力將公司總部遷往上海，同一時期開始在武漢、惠州、蘇州等發(fā)力拿地。

??2019年11月15日，新力成為江西本土唯一一家上市房企。在高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式下，新力的銷售金額從2016年161.3億元，爆發(fā)式增長至2020年1196.4億元。

??進入“千億俱樂部”后僅過了幾個月，2021年7月，一封未注明出處的《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》掀開了張園林的“欠債風波”，新力“爆雷”，危機持續(xù)至今。

??2018年，弘陽將總部從南京搬至上海。同年弘陽地產(chǎn)成功敲響了港交所的上市鑼聲，這一年弘陽實現(xiàn)合約銷售金額473.4億，同比增長84.2%。

??2021年，弘陽的銷售額止于872.2億元，千億夢碎。幾個月后，弘陽縮減了上?？偛繉懽謽堑淖赓U規(guī)模，從最初的一整棟樓到僅保留一層樓。他們又回到了南京。

??祥生地產(chǎn)來的最晚，2019年，房企遷總部潮即將進入尾聲時，祥生宣布啟動上海總部。在此之前，祥生曾嘗到過搬總部的甜頭。

??2014年，祥生將自己的大本營從諸暨遷到杭州，此后，迎來了飛速發(fā)展，銷售額從百億迅速沖破千億。

??總部遷至上海后不久，2020年11月18日，祥生控股正式在港交所上市，至此，TOP30房企全部上市。

??2022年，祥生將上?？偛看髽峭俗猓砍坊睾贾?。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有約10家房企總部選擇撤離上海，占2000年至今搬入總部搬入上海房企數(shù)量約25%。撤離的房企中，多數(shù)為百億規(guī)模，僅新力、祥生等有千億規(guī)模。

??中小房企追逐規(guī)模之痛

??一直以來，“千億”是成為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化的一個門檻，也是中小房企競相追逐的一個目標。在絕大多數(shù)房企看來，只要跨進“千億”就能拿到房地產(chǎn)下半場的“入場券”，否則將難以參與行業(yè)競爭，甚至有可能被市場淘汰出局。

??在這樣的判斷下，規(guī)模化引發(fā)的全國化浪潮，在房地產(chǎn)企業(yè)中愈演愈烈。這也就不難解釋，為什么絕大部分的房企都是在全國化以后才踏入千億行列。

??上海強大的資金、資源優(yōu)勢以及長三角城市群的區(qū)位優(yōu)勢，對于房企實現(xiàn)規(guī)模擴張以及進行全國化布局可以發(fā)揮重要作用，也由此吸引了眾多房企將總部搬遷至此。

??在這過程中，就曾出現(xiàn)過幾波浪潮。2016年之前，房企選擇遷總部的房企不多，世茂和旭輝是最早搬遷總部的房企，他們于2000年先后將總部從香港、廈門遷往上海。

??2010-2019年是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的十年，期間商品房銷售金額、面積增長215%和64%。在行業(yè)火爆的十年里，造就了萬科等長期穩(wěn)居前十的龍頭房企，同樣見證了新城等房企的崛起。

??從2008年開始，每年都有房企將總部搬遷到上海。2016-2017年迎來了第一波搬遷高峰，有約13家房企從不同城市遷往上海，其中以閩系房企為最多。

??這一輪房企總部搬遷的市場背景是，2016年，一二線城市房價率先大幅上漲帶動了三四線城市熱度攀高，整體樓市量價齊升。不少提前深度布局三四線的房企抓住紅利，業(yè)績得到了大幅增長。

??其中，2016年把總部遷至上海的中梁控股從2015年僅168億的銷售額到2019年全口徑銷售額突破1500億元，成為行業(yè)備受矚目的“黑馬”房企之一。

??中梁的例子，震撼了部分同等規(guī)模的中小型房企，有的也把總部搬來了上海，有的則復制了“從區(qū)域到全國”的路徑。

??2019年，房企遷總部數(shù)量再創(chuàng)新高。

??在這其中，有不少抓緊時機，成功邁入了千億大關(guān)，祥生、新力便是其中的典型。

??行業(yè)壓力下房企不可承受之重

??在“房住不炒”大方向下，無論是行業(yè)規(guī)模，還是房企規(guī)模，“天花板”效應(yīng)都已逐步顯現(xiàn)。資源集中在規(guī)模房企之間，進一步擠壓了小房企的生存空間、加大了規(guī)模進階的難度。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年銷售排行榜TOP50房企權(quán)益銷售金額集中度達到43%，幾乎占據(jù)行業(yè)一半。而TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度在下滑。競爭格局加劇的同時，梯隊內(nèi)名次變動頻繁，中小房企的生存空間不容樂觀。

??2020年8月“三道紅線”政策發(fā)布，百強房企投資意愿、力度大幅下降，收斂聚焦成為共識。其中已經(jīng)實現(xiàn)全國化布局的房企資金實力更為雄厚，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線城市，提高優(yōu)質(zhì)土儲的結(jié)構(gòu)性占比。

??由于一二線核心城市土地供不應(yīng)求、拿地金額較大，導致部分規(guī)模沒那么大的房企在投資聚焦時，選擇了下沉。祥生和弘陽便是其中的典型。

??祥生和弘陽，從把總部遷至上海，試圖走全國化戰(zhàn)略開始，到被迫回到區(qū)域深耕，這中間只有兩年時間。

??時移事易。2021年至今，房地產(chǎn)市場被下行壓力籠罩，規(guī)模房企的投資力度不斷下滑，投資策略越來越聚焦核心城市，換倉升級、調(diào)節(jié)方向，去確定性更強、相對高能級的市場，退出一些非確定性的市場成為最新的共識。

??每一家房企在沖擊“千億”的背后，都在“負重前行”。

??在房企向千億規(guī)模狂奔的路上，不可避免都面臨負債攀升、利潤降低、現(xiàn)金流吃緊、運營管理難度升級等問題。

??這些問題在行業(yè)高速發(fā)展期被不斷增長的規(guī)模掩蓋了，隨著行業(yè)規(guī)模見頂，尚未完成轉(zhuǎn)型的企業(yè)都不得不“急剎”。同時，不少錯過2016年至2019年飛奔期的百億房企直接選擇了放棄。

??新力、祥生、弘陽、中庚、恒泰、三巽、藍光、奧山、錦藝等紛紛離開上海，有的從搬遷到撤離只經(jīng)歷了短短一年。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，受制于市場下行、資金鏈緊張等因素的影響，諸多百強房企在土地價格較高的核心城市投資處于“有心無力”的狀態(tài)，僅有不到四成的百強房企在2022年有土地入賬。

??除了中海、建發(fā)、萬科、華潤等“老面孔”外，還有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出，如濱江、大家等。

??濱江房產(chǎn)深耕杭州多年，確定了三省一市，即浙江省、 江蘇省、 廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。杭州50%，浙江省內(nèi)除杭州外40%，浙江省外10%。

??2021年1月18日，濱江集團以27.44億元總價競得甬儲出2021-125號地塊，落子寧波，4月豪擲184.35億拿下杭州11宗地。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止5月末，濱江集團以566.1億元新增貨值排名第四。

??大家房產(chǎn)同樣是來自杭州的本土品牌房企，2022年6月1日上海首批次集中供地中，大家房產(chǎn)攜手錢江房產(chǎn)，以總價122280萬元競得上海浦東新區(qū)惠南東城區(qū)中單元（PDS3-0203）A8-3地塊，折合樓面價16657元/平方米，溢價率8.66%。

??還有上海大華集團以總價13.28億元拿下增城區(qū)地鐵21號線朱村街山田站北18003206A21021號地塊，這是廣州首輪土拍中唯一外來民企競得地塊。

??從目前來看，房企投資仍持續(xù)聚焦于高能級的核心城市，并逐步退出部分弱三四線城市。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止4月末，百強房企投資金額83%集中于22城，22城以外僅占17%。百強房企在22城以外的投資則主要集中于佛山、常州、東莞發(fā)達城市群中熱點的三四線城市。

??對于企業(yè)來說，有選擇性地撤出不確定性較強的市場，既能夠提高資金聚焦、使用的效率，又能夠降低一部分的運營成本?！盎馗咄说汀钡耐顿Y策略已經(jīng)在2022年得到顯現(xiàn)。

??綜合來看，房企遷總部至一線城市的初衷主要還是在全國化浪潮下，“沖千億、謀上市”為主。隨著房地產(chǎn)市場進入下半場，原本粗放式的發(fā)展模式不再適用，即使把總部遷至上海也很難通過融資和全國化實現(xiàn)高速發(fā)展。

??因此，對百億規(guī)模的房企而言，退出是及時止損。對已經(jīng)抓緊機會達到千億及接近千億的房企而言，如何更好地鞏固企業(yè)發(fā)展，在有限條件下守住原有優(yōu)勢，避免因沖刺千億而造成的負債及企業(yè)運營問題更為重要。

??上海仍是長三角乃至全國房地產(chǎn)市場中最為重要的一個城市，企業(yè)也和人才一樣，有流入，也會有流出，這是市場自然發(fā)展的規(guī)律。隨著市場及企業(yè)重新適應(yīng)如今的行業(yè)變化，未來也將在新常態(tài)中保持相對穩(wěn)定。