[易居研究院]2022年5月70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告

2022-06-17 10:28:42

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-06-17
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

5月70城新建商品住宅市場(chǎng)局部小幅回暖,

二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底

??上海易居房地產(chǎn)研究院2022年6月16日發(fā)布《2022年5月70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》。報(bào)告指出,5月70城新建商品住宅市場(chǎng)局部小幅回暖,二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底。

??報(bào)告顯示,2022年5月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)下跌2個(gè)月,二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌4個(gè)月,下跌城市數(shù)量持續(xù)增加。目前新建商品住宅價(jià)格下跌趨勢(shì)略緩,二手住宅價(jià)格跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。雖然近期各地持續(xù)出臺(tái)穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,并降低房地產(chǎn)貸款利率,以滿足居民合理住房需求,但預(yù)期市場(chǎng)仍將持續(xù)下行。

??一線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)收窄,二三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。在本輪周期中,三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅于今年1月率先由正轉(zhuǎn)負(fù),而二線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅也于今年3月由正轉(zhuǎn)負(fù)。預(yù)計(jì)未來3個(gè)月內(nèi)一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將由正轉(zhuǎn)負(fù),而二三線城市二手住宅價(jià)格同比跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??5月一線城市和南部沿海地區(qū)市場(chǎng)局部回暖。其中,廣州、深圳、北京的新建商品住宅價(jià)格漲幅全國(guó)排名靠前。個(gè)別強(qiáng)二線城市新房依舊熱度不減,如杭州、西安等。南部沿海的廈門、福建、桂林等城市二手住宅市場(chǎng)小幅回暖。海南房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺。成都5新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅均高達(dá)0.9%,連續(xù)2個(gè)月第一。

??易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出,2021年10月,70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。截至2022年5月,該曲線已在“過冷區(qū)”停留8個(gè)月,繼續(xù)探底。由于今年以來全國(guó)多地疫情頻發(fā),在疫情不斷反彈,經(jīng)濟(jì)下行,且居民收入下滑的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體仍較為悲觀。我們認(rèn)為70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅還將在過冷區(qū)停留數(shù)月。

??報(bào)告正文如下:

??一、5月新建商品住宅價(jià)格下跌趨勢(shì)略緩,二手住宅價(jià)格跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

??1、新建商品住宅價(jià)格跌幅略收窄,二手住宅價(jià)格跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

??易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2022年6月16日公布的《2022年5月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》,對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知,2022年5月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.2%,跌幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。5月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.4%,自2021年8月二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后,已連續(xù)下跌8個(gè)月,本月跌幅繼續(xù)擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。雖然近期各地持續(xù)出臺(tái)穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,并降低房地產(chǎn)貸款利率,以滿足居民合理住房需求,但目前市場(chǎng)仍持續(xù)下行。預(yù)計(jì)下月新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格都將繼續(xù)下跌。

??2、新建商品住宅價(jià)格已下跌2個(gè)月,二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌4個(gè)月

??對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均,計(jì)算得知,2022年5月,70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為-0.8%和-1.9%,跌幅相比4月分別擴(kuò)大0.68和0.35個(gè)百分點(diǎn)。其中,新建商品住宅價(jià)格已下跌2個(gè)月,二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌4個(gè)月。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來看,預(yù)計(jì)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的同比跌幅都將繼續(xù)擴(kuò)大。

??3、5月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下跌城市數(shù)量繼續(xù)增加

??2022年5月70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為25個(gè)、2個(gè)和43個(gè)。其中,相比4月,上漲城市數(shù)量增加7個(gè),持平城市數(shù)量減少3個(gè),下跌城市數(shù)量減少4個(gè)。

??與此同時(shí),二手住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量為15個(gè),持平的城市有2個(gè),下跌的城市數(shù)量高達(dá)53個(gè)。相比4月,5月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量不變,房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量減少3個(gè),房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量增加3個(gè)。

??目前,新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量仍在半數(shù)以上。此外,可以看出,二手住宅市場(chǎng)溫度明顯較新建商品住宅市場(chǎng)更冷。

??二、一線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)收窄,二三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌

??本報(bào)告對(duì)一二三線70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均,計(jì)算得知:2022年5月,一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,二線城市環(huán)比下跌0.1%,三線城市環(huán)比下跌0.3%,其中,一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較上月回升0.17個(gè)百分點(diǎn),二線城市跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn),三線城市跌幅擴(kuò)大0.24個(gè)百分點(diǎn)。5月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%,二線城市環(huán)比下跌-0.3%,三線城市環(huán)比下跌-0.5%。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較上月明顯收窄,二三線城市環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??同比來看,5月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲3.6%、0.3%、-2.2%;二手住宅價(jià)格分別上漲1.8%、-1.7%、-2.5%。無論房屋類型,一線城市房?jī)r(jià)漲幅均明顯收窄,二三線城市房?jī)r(jià)則跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

??房?jī)r(jià)的同比漲幅走勢(shì)在很大程度上能夠反映樓市的周期波動(dòng)規(guī)律。觀察2013年1月至2022年5月一二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅的周期波動(dòng),可以發(fā)現(xiàn),整體上看,房?jī)r(jià)波動(dòng)上一線城市最大,二線城市其次,三線城市最小。一般在房?jī)r(jià)下跌周期,三線城市房?jī)r(jià)最先開始下跌,而二線城市其次,一線城市則最晚。在本輪周期中,一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見頂,此后相繼回落。其中,三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅于今年1月率先由正轉(zhuǎn)負(fù),而二線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅也于今年3月由正轉(zhuǎn)負(fù)。由此,我們可以參考2014年下半年的二手房市場(chǎng)價(jià)格下跌情形,以及目前的一二三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅推斷,未來3個(gè)月內(nèi)一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將由正轉(zhuǎn)負(fù),而二三線城市二手住宅價(jià)格同比跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??三、5月一線城市和南部沿海地區(qū)市場(chǎng)回暖,成都房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)2個(gè)月第一

??2022年5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、烏魯木齊、濟(jì)南、廣州、深圳、???、北京、杭州、錦州、西安;環(huán)比跌幅較大的城市則有湛江、南充、西寧等。二手住宅方面,環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、無錫、太原、南充、廈門、揚(yáng)州、贛州、桂林、福州、廣州。二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大的城市有吉林、長(zhǎng)春、牡丹江等。

??本月新建商品住宅市場(chǎng)一線城市表現(xiàn)突出,如廣州、深圳新建商品住宅價(jià)格均較上月上漲了0.5%;北京環(huán)比上漲0.4%,較上月略收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)別強(qiáng)二線城市依舊熱度不減,如杭州、西安則分別環(huán)比上漲0.4%和0.3%。烏魯木齊新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名全國(guó)第二,僅次成都。

??分地域來看,5月珠三角和南部沿海地區(qū)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格在全國(guó)市場(chǎng)總體降溫的情況下明顯回暖。其中,廈門、桂林和福州二手住宅價(jià)格分別上漲0.5%、0.3%和0.2%。

??具體來看,成都新建商品住宅和二手住宅價(jià)格漲幅均已連續(xù)2個(gè)月居全國(guó)榜首,5月二者漲幅均高達(dá)0.9%。其中,成都新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。海南新建商品住宅價(jià)格近幾個(gè)月一直較為堅(jiān)挺,5月上漲0.5%。

??四、5月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底

??2021年10月,70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。目前該曲線已在“過冷區(qū)”停留8個(gè)月。綜合一二三線城市環(huán)比和同比漲幅、70城上漲下跌城市數(shù)量等數(shù)據(jù),以及當(dāng)前的調(diào)控政策和金融環(huán)境來看,此次全國(guó)房?jī)r(jià)下跌情形與2014年下半年的下跌周期有諸多類似之處。依照歷史規(guī)律和市場(chǎng)慣性,市場(chǎng)將繼續(xù)向下探底。此外,由于今年以來全國(guó)多地疫情頻發(fā),在疫情不斷反彈,經(jīng)濟(jì)下行,且居民收入下滑的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體仍較為悲觀。雖然部分城市出現(xiàn)小幅回暖,但大行情大概率還將繼續(xù)下行。我們認(rèn)為70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅還將在過冷區(qū)停留數(shù)月。

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