[貝殼研究院]對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)及長(zhǎng)期趨勢(shì)的看法

??我們極其堅(jiān)定地相信，周期性波動(dòng)不可避免常態(tài)化存在，但發(fā)展才是房地產(chǎn)的主旋律。我們認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)才從青春期走向成熟。

??我們?nèi)ツ昴甑拙皖A(yù)判，這次房地產(chǎn)出現(xiàn)的下行是過(guò)快去杠桿政策導(dǎo)致的“急剎車”，并不是市場(chǎng)本身出了問(wèn)題，當(dāng)市場(chǎng)演變的結(jié)果影響了其他目標(biāo)，政策就必定會(huì)出現(xiàn)糾偏調(diào)整。今年以來(lái)，我們看到了政策的轉(zhuǎn)變，從強(qiáng)力去杠桿到支持住房需求，促進(jìn)良性循環(huán)。

??這次調(diào)整的核心邏輯是讓市場(chǎng)恢復(fù)流通，只有市場(chǎng)恢復(fù)流通才能緩解房企排隊(duì)暴雷的風(fēng)險(xiǎn)?；謴?fù)流通的手段，主要是降低換房成本，滿足住房改善需求釋放。

??一是行政性政策松綁讓更多需求進(jìn)入市場(chǎng)。今年以來(lái)，中央層面多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房消費(fèi)，僅5月就有50個(gè)城市對(duì)限購(gòu)、限售、限貸等政策采取了放松，鼓勵(lì)居民購(gòu)房。

??二是信貸政策的調(diào)整降低了購(gòu)房成本。5月20日央行公布的最新LPR超預(yù)期下降15個(gè)基點(diǎn)，房貸利率下限下調(diào)，房貸周期進(jìn)一步縮短。

??三是對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整降低了入市門檻。杭州、大連、武漢、濟(jì)南及太原等城市通過(guò)調(diào)整戶籍和社保時(shí)間的條件放松了對(duì)購(gòu)房資質(zhì)的要求。

??四是限售政策放松，次新房的集中入市能提高市場(chǎng)改善動(dòng)力。

??這輪房地產(chǎn)政策的目標(biāo)，是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)箱體內(nèi)持續(xù)運(yùn)行，上線是房住不炒，下線是不要引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。顯然，政策底已現(xiàn)，未來(lái)政策都會(huì)往好的方向調(diào)整。

??政策有沒(méi)有引起市場(chǎng)反應(yīng)呢？我們看到，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：

??新房銷售出現(xiàn)改善。5月單月，全國(guó)商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8%、23.8%；銷售額分別環(huán)比增長(zhǎng)29.7%、26.4%。這是今年以來(lái)單月環(huán)比首次提高。盡管新房累計(jì)同比降幅仍然比較大，但也要注意去年1-5月份的基數(shù)比較高，降幅較大是跟過(guò)去高基數(shù)相比的結(jié)果。單月環(huán)比的上升能夠顯示政策和市場(chǎng)的合力正在努力托舉。

??另外，我們看到除了銷售改善之外，房企投資開(kāi)工也有所改善。5月開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積分別環(huán)比增長(zhǎng)14%、29%。除了銷售回款帶來(lái)的利好，房企融資環(huán)境的改善也給房企帶來(lái)積極作用。

??二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯的筑底回升。實(shí)際上，從去年四季度開(kāi)始，二手房市場(chǎng)就已經(jīng)在筑底，今年4月份疫情瘋狂中斷了復(fù)蘇，但到5月份，在5月上海尚未重啟、北京主城區(qū)接近靜態(tài)管理的情況下，全國(guó)整體市場(chǎng)依然修復(fù)，50城二手房交易量環(huán)比增長(zhǎng)14%。今年的情況已經(jīng)比2019年略好，北京、上海在全國(guó)二手房市場(chǎng)GMV占比在30%左右?？梢源_定，當(dāng)北京、上?；謴?fù)正常秩序之后，二手房能夠獲得更強(qiáng)勁的反彈。

??二手房市場(chǎng)復(fù)蘇明顯的特點(diǎn)是，城市群的市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。尤其是長(zhǎng)三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，南通、合肥等城市市場(chǎng)率先復(fù)蘇。大灣區(qū)的深圳、東莞也在底部醞釀復(fù)蘇的動(dòng)力，環(huán)比增長(zhǎng)勢(shì)頭比較明顯。

??市場(chǎng)的預(yù)期和信心也在逐步恢復(fù)。所謂春江水暖鴨先知，一線經(jīng)紀(jì)人最能夠感受到市場(chǎng)的冷熱。我們基于貝殼商圈經(jīng)理對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判構(gòu)建貝殼經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)KMI 。這個(gè)指數(shù)如果高于50，表明市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)勢(shì)。目前看，隨著近期政策和消費(fèi)者看房行為的增多，貝殼經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)已經(jīng)超過(guò)50，表明經(jīng)紀(jì)人對(duì)后市的信心增強(qiáng)。

??另一個(gè)指數(shù)是貝殼二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)，基于貝殼平臺(tái)上業(yè)主掛牌和調(diào)價(jià)行為數(shù)據(jù)，計(jì)算掛牌房源調(diào)價(jià)中調(diào)升的次數(shù)比例來(lái)反映當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期，能夠預(yù)測(cè)未來(lái)短期房?jī)r(jià)走勢(shì)。從經(jīng)驗(yàn)上看，該指數(shù)穩(wěn)定在20-40以上表明市場(chǎng)景氣。目前看來(lái)，景氣指數(shù)已經(jīng)觸底正在回升，預(yù)計(jì)即將突破20的榮枯線。一旦超過(guò)20，就意味著房?jī)r(jià)上漲的螺旋就能夠啟動(dòng)。

??業(yè)主賣方的預(yù)期也在增強(qiáng)。一些前期觀望的業(yè)主也準(zhǔn)備換房。網(wǎng)上有觀點(diǎn)說(shuō)，業(yè)主掛牌量急速上升表明出現(xiàn)了拋售，會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)暴跌。實(shí)際上，每年一季度掛牌量都會(huì)出現(xiàn)一波急速拉升，今年拉升的幅度還不如往年，數(shù)量達(dá)不到拋售的程度。其次，在掛牌量增加伴隨著掛牌價(jià)的上漲，表明這些掛牌業(yè)主并非看跌，而是希望換房。據(jù)調(diào)研，今年一些城市取消了限售政策，一些位置好、配置好、價(jià)格高的次新房加快入市，實(shí)際上能夠激發(fā)消費(fèi)者改善換房的需求，打開(kāi)二手房換房鏈條，也必將向新房市場(chǎng)傳導(dǎo)。

??往后看，我們認(rèn)為修復(fù)還會(huì)繼續(xù)，因?yàn)椋?/p>

??第一，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)勢(shì)頭，對(duì)預(yù)期收入的影響趨于積極。疫情防控政策出現(xiàn)有利變化，6月上海將逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，北京也開(kāi)始恢復(fù)常態(tài)，加上全國(guó)層面穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的一攬子措施逐步落地，有利于經(jīng)濟(jì)加速修復(fù)。5月“三駕馬車”環(huán)比全面正向拉動(dòng)，失業(yè)率經(jīng)歷半年的持續(xù)攀升后掉頭向下，對(duì)外出口超預(yù)期恢復(fù)。這些積極信號(hào)非常關(guān)鍵，表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性仍在。盡管我們?cè)庥隽撕軓?qiáng)烈的內(nèi)外部沖擊，但只要經(jīng)濟(jì)能夠較快恢復(fù)過(guò)來(lái)，人們對(duì)于收入的預(yù)期就能更加積極，對(duì)于房地產(chǎn)的悲觀情緒也將被扭轉(zhuǎn)。

??第二，金融政策進(jìn)一步寬松。我們知道影響房地產(chǎn)短期市場(chǎng)最重要的因素是金融貨幣條件，每次貨幣寬松都必然導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲。為了對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，國(guó)家實(shí)施了寬松的貨幣政策，5月末廣義貨幣（M2）余額252.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.1%，增速比上月末高0.6個(gè)百分點(diǎn)。央行5月份下調(diào)了首套房貸款利率為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)，20日5年期LPR利率水平又下調(diào)到4.45%，這些舉措減輕了購(gòu)房者貸款成本，有利于房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)。

??受下調(diào)利率的影響，5月份居民貸款的需求由負(fù)轉(zhuǎn)正，居民中長(zhǎng)期貸款增加1047億元。前期居民還貸數(shù)量高于貸款數(shù)量，導(dǎo)致貸款增加值為負(fù)。房貸需求上升，表明居民風(fēng)險(xiǎn)偏好的逐步恢復(fù)，打消了對(duì)“居民資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的擔(dān)憂。實(shí)際上，我們居民部門的主要資產(chǎn)是房產(chǎn)，主要負(fù)債也是房產(chǎn)，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下跌，就不會(huì)破壞居民資產(chǎn)負(fù)債表。

??綜合以上，我們認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到新的周期，下半年市場(chǎng)加速修復(fù)。本輪市場(chǎng)復(fù)蘇路徑：二手→房企→土地→新房。隨著上海、北京疫情管控放松，6-7月市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)回暖，龍頭城市的帶動(dòng)效用增強(qiáng)。近幾個(gè)月深圳二手房帶看客戶量、新增掛牌房源量保持增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)后期成交量將回升；上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，住房需求會(huì)補(bǔ)償性釋放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)，這有利于帶動(dòng)周邊城市市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。房企挺過(guò)6-7月的債務(wù)到期峰值月份后，流動(dòng)性壓力會(huì)大大緩解，第二輪土拍的熱度也將好于第一輪土拍的熱度，房企違約減少，購(gòu)房者對(duì)新房交付的擔(dān)憂也就逐漸減少，預(yù)計(jì)在三季度末、四季度初，新房單月銷售有望同比轉(zhuǎn)正。

??市場(chǎng)的復(fù)蘇能夠持續(xù)嗎？從長(zhǎng)期看，新房降速但并未終結(jié)。房地產(chǎn)發(fā)展新模式將隨著置業(yè)人口（25-49歲）增長(zhǎng)速度放緩而見(jiàn)頂，但這個(gè)頂不是斷崖式下降，而是保持10年的大頂。當(dāng)前至2033年，我國(guó)適齡購(gòu)房群體將保持3.25億左右規(guī)模。在人-房-地匹配的要求下，城市新房建設(shè)銷售會(huì)出現(xiàn)巨大的差異，一些低能級(jí)、收縮性城市會(huì)出現(xiàn)下降，但城市群、都市圈的市場(chǎng)仍然能夠隨著人口流入而增長(zhǎng)。跟國(guó)際發(fā)達(dá)區(qū)域相比，我國(guó)城市群、都市圈發(fā)展才只是起步階段，突出表現(xiàn)在，城市群的人口、經(jīng)濟(jì)占比仍然太低、城市群之間城市的協(xié)同性、聯(lián)動(dòng)性還很差。我國(guó)大城市的住房條件仍然比較差，很大比例是以十幾年二十年的老公房，住房生命周期遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國(guó)家，新房承擔(dān)著改善住房條件的重要職責(zé)，并不是房地產(chǎn)走到落幕。

??中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)告別了快速成長(zhǎng)的青春期，開(kāi)始步入成熟期。成熟期的最大特點(diǎn)是，存量房在住房供給中的主導(dǎo)地位會(huì)進(jìn)一步提升。我國(guó)目前二手房供應(yīng)占比才占1/3左右，而美國(guó)已經(jīng)是90%。我們的房屋流通率在1%-2%左右，也遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家4-6%的比率。這些指標(biāo)表明，我國(guó)房地產(chǎn)才進(jìn)入增存并舉的初步階段，離存量時(shí)代還有很長(zhǎng)的距離，這也就意味著二手房交易具有長(zhǎng)期增長(zhǎng)的空間。原因是，我們會(huì)進(jìn)入到一個(gè)城-城流動(dòng)的新階段（城市化2.0階段），流動(dòng)人口市民化，這些需求將主要通過(guò)二手房流通實(shí)現(xiàn)。二手房的占比會(huì)在未來(lái)得到加速，原因是疫情加速了人口在城市間流動(dòng)遷徙，新房供應(yīng)隨產(chǎn)能出清衰減。一個(gè)重要的推動(dòng)因素是，政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到存量房流通對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)以及對(duì)于金融穩(wěn)定的重要意義，已經(jīng)將促進(jìn)房屋流動(dòng)作為調(diào)控的一個(gè)重要手段，推動(dòng)改善型換房需求釋放，這無(wú)疑會(huì)讓我們迎來(lái)更好的機(jī)會(huì)。

??我們相信，在住房發(fā)展新模式下，租賃正在走上一個(gè)確定的發(fā)展空間。

??我國(guó)已經(jīng)成為流動(dòng)的國(guó)度。改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著全球化、市場(chǎng)化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快以及人口流動(dòng)政策的轉(zhuǎn)變，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。2000年，全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模為1.21億人，占全國(guó)人口的比重不到10%；2010年流動(dòng)人口為2.21億人，占全國(guó)人口的比重為16.5%，相當(dāng)于每六個(gè)人當(dāng)中有一個(gè)流動(dòng)人口；2020年流動(dòng)人口為3.76億人，占全國(guó)人口的比重為26.6%，相當(dāng)于每四個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)流動(dòng)人口。2020年末中國(guó)流動(dòng)人口為37582萬(wàn)人，比5年前多了8000萬(wàn)。2021年末，全國(guó)流動(dòng)人口3.85億人，比2020年多了1000萬(wàn)。短短20年時(shí)間，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模增加了3.1倍，遠(yuǎn)高于全國(guó)總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)速度。我國(guó)已經(jīng)穩(wěn)定進(jìn)入人口流動(dòng)時(shí)代。人口流動(dòng)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)化之后住房需求動(dòng)力。2020年租房群體達(dá)到1.9億人，我們預(yù)計(jì)到2025年租房人口將達(dá)到2.6億人。廣東、浙江、福建等省份的租賃人口增速較快。

??我國(guó)350億平方米城鎮(zhèn)存量住房、接近400萬(wàn)億的資產(chǎn)是國(guó)家和老百姓最重要的核心資產(chǎn)，確保這些核心資產(chǎn)的價(jià)值保值及增值，是房地產(chǎn)存量時(shí)代發(fā)展的重要目標(biāo)。只有機(jī)構(gòu)專業(yè)化、規(guī)?；\(yùn)營(yíng)才能提升房屋的使用。從這個(gè)意義上講，發(fā)展租賃不只是低收入人群住房保障的問(wèn)題。

??國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變必然會(huì)給租賃更多的制度和政策支持。經(jīng)過(guò)5年左右的實(shí)踐探索，我們認(rèn)為，分散式租賃的機(jī)構(gòu)化管理是中國(guó)租房的未來(lái)。我國(guó)租賃住宅的產(chǎn)權(quán)人非常分散，租賃住房委托管理比例遠(yuǎn)低于日本、英國(guó)等住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的國(guó)家。根據(jù)租賃住房管理形式國(guó)際對(duì)比，我國(guó)有90%的租賃住房是業(yè)主自己管理，占比較高，在日本這一占比僅為9.3%。這些房源提升管理效率、提高服務(wù)能力，建立與業(yè)主與租客之間的平臺(tái)，孕育著巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。在起步階段，我們不能高估租賃發(fā)展的速度，但也不能低估5年之后租賃發(fā)展帶來(lái)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變。

??我們相信，裝飾裝修是更美好居住的必然要求。原因是：

??第一，裝修需求體量巨大。盡管近年來(lái)房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度下滑，但每年新增的住房仍然有15億平方米。加上存量住房流通每年約7億平方米，裝修需求達(dá)到22億平方米。中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2021年家裝行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模大概2.85萬(wàn)億元，年增速約為19%，整個(gè)大家居產(chǎn)業(yè)鏈估計(jì)已突破5萬(wàn)億。

??第二，消費(fèi)者對(duì)家庭居住環(huán)境的品質(zhì)要求提升。特別在疫情之后，消費(fèi)者在購(gòu)房、住房消費(fèi)方面對(duì)改善的支出大為增加。人均可支配收入增長(zhǎng)及對(duì)居住環(huán)節(jié)的消費(fèi)占比在上升。據(jù)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年裝修費(fèi)用在11-20萬(wàn)的比例從7成下降到4成，裝修成本在21-50萬(wàn)的比例從不到10%提高到38%，裝修成本50萬(wàn)以上的占比也從1.6%提高到4%。

??在消費(fèi)者對(duì)規(guī)范品質(zhì)的追求對(duì)企業(yè)服務(wù)的品質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化及數(shù)字化等提出更高要求。家裝行業(yè)粗放發(fā)展，以低資質(zhì)小公司為主，呈現(xiàn)小、散、差、亂等特點(diǎn)。在未來(lái)，家裝行業(yè)將迎來(lái)數(shù)字化重構(gòu)，在服務(wù)制造能力、渠道擴(kuò)張及供應(yīng)鏈管理能力等全價(jià)值鏈管理能力上競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)集中度持續(xù)提升。平臺(tái)化、數(shù)字化將賦予消費(fèi)者更大的自主選擇權(quán)，帶來(lái)更好的服務(wù)體驗(yàn)。