[克而瑞]庫(kù)存月報(bào) | 成交局部筑底后去化周期首度回落至23個(gè)月

??預(yù)判2022年6月，房企年中沖刺季來(lái)臨，隨著疫情得以階段性控制，寬松政策持續(xù)發(fā)酵，供求也將迎來(lái)一波放量，狹義庫(kù)存或?qū)⒎€(wěn)中有降，去化周期也會(huì)延續(xù)降勢(shì)。

指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??附注：

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算，統(tǒng)計(jì)城市地域范圍除市本級(jí)之外還包含下轄縣市。

??2022年5月，因各地政府密集出臺(tái)利好政策，樓市迎來(lái)邊際復(fù)蘇，成交環(huán)比回升，總體供不應(yīng)求帶動(dòng)狹義庫(kù)存小幅微降至6.07億平，去化周期則迎來(lái)2022年以來(lái)首度回落，由2022年4月末的24.6個(gè)月降至23.3個(gè)月。廣義庫(kù)存高位微降至38億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??目前來(lái)看，庫(kù)存壓力主要集中在北部和內(nèi)陸因歷史原因庫(kù)存基數(shù)較大的弱二線(xiàn)和東南沿海前期需求透支嚴(yán)重的三四線(xiàn)城市。

??待售面積

??待售面積延續(xù)微降至5.54億平方米

??辦公同環(huán)比齊增漲幅擴(kuò)大

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積55433萬(wàn)平方米，較上月下降302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%，因5月樓市成交邊際復(fù)蘇，商品房待售面積仍處于小幅下行通道，但總體仍算是2019年以來(lái)階段性高位。

??具體來(lái)看，住宅待售面積較上月減少411萬(wàn)平方米，環(huán)比回落1.51%，同比上漲15.03%，顯著高于去年同期。辦公則由降轉(zhuǎn)增，環(huán)比上漲1.94%，同比上漲5.85%，漲幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。商業(yè)待售面積基本與上月持平，同比小幅回落2.5%。目前來(lái)看住宅市場(chǎng)邊際復(fù)蘇帶動(dòng)其庫(kù)存穩(wěn)中有降，商業(yè)、辦公受疫情不確定影響，階段性疲軟，未來(lái)去化壓力依舊較大。

??狹義庫(kù)存

??百城狹義庫(kù)存降至6.07億平

??去化周期年內(nèi)首次回落至23.3個(gè)月

??2022年5月，狹義庫(kù)存延續(xù)小幅回落態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年5月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60726萬(wàn)平方米，較上月下降216萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%。5月房企推盤(pán)積極性回落，供應(yīng)環(huán)比降幅近3成，但因地方政府密集出臺(tái)新政“托市”，購(gòu)房者信心有所恢復(fù)，成交環(huán)比上升，整體呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”，因而狹義庫(kù)存小幅微降,去化周期自2022年以來(lái)首度出現(xiàn)回落，由2022年4月末的24.6個(gè)月降至23.3個(gè)月。

??不同能級(jí)城市庫(kù)存量較上月均保持回落態(tài)勢(shì)，跌幅均在1%以?xún)?nèi)。同比來(lái)看，僅二線(xiàn)小幅回落1%，一線(xiàn)、三四線(xiàn)同比持增，漲幅分別為11%和12%。一線(xiàn)主要因上海、北京疫情短期影響，而三四線(xiàn)主要因庫(kù)存基數(shù)較大，短期成交復(fù)蘇利好有限，同比漲幅在不同能級(jí)城市中居首。

??去化周期來(lái)看，一線(xiàn)因疫情影響，供求疲軟，去化周期增至20.4個(gè)月，二三線(xiàn)均有不同程度的回落，二線(xiàn)降至21.1個(gè)月，環(huán)比降幅達(dá)8%，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，而三四線(xiàn)去化周期也呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢(shì)，5月末達(dá)到了26.9個(gè)月，顯著高于百城平均，庫(kù)存去化壓力猶存。

??庫(kù)存消化周期

??蘇北三四線(xiàn)庫(kù)存增長(zhǎng)快

??沈陽(yáng)、大連、蘭州去化周期超40個(gè)月

??聚焦到短期庫(kù)存壓力較大的單個(gè)城市，從狹義庫(kù)存總量TOP20來(lái)看，主要積壓在北部和內(nèi)陸二線(xiàn)城市，青島、武漢、沈陽(yáng)5月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來(lái)看，東南沿海弱三線(xiàn)城市庫(kù)存壓力開(kāi)始顯現(xiàn)，雖然庫(kù)存基數(shù)不大，單城基本都在500萬(wàn)平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫(kù)存同比漲幅均在20%以上，三明、泰州、鹽城、等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比翻番。

??而從去化周期來(lái)看，我們篩選了5月庫(kù)存去化周期TOP20城市，除了北海、欽州、寶雞等因歷史原因庫(kù)存積壓較多的城市之外，還有嘉興、惠州、珠海、汕頭等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內(nèi)陸二三線(xiàn)城市諸如煙臺(tái)、沈陽(yáng)、大連、蘭州去化周期超40個(gè)月且同比持增，短期內(nèi)去化承壓。

??廣義庫(kù)存

??開(kāi)工加速，廣義庫(kù)存小幅微降至38億平

??僅二線(xiàn)同比持增3%

??廣義庫(kù)存延續(xù)上月微降態(tài)勢(shì)，2022年5月末達(dá)379681萬(wàn)平方米，較上月回落1%，同比上漲1%。主要源于一方面5月供需疲軟，狹義庫(kù)存維持降勢(shì)，另一方面隨著多地疫情得以階段性控制，各地區(qū)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度逐步加快，5月新開(kāi)工面積達(dá)11889萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲20%，使得未開(kāi)工地塊量維持穩(wěn)中有降。

??不同能級(jí)城市表現(xiàn)不一：一線(xiàn)城市環(huán)比微增3%，同比下降4%，基本不存在庫(kù)存積壓情況；二線(xiàn)與上月基本持平，同比上漲3%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；三四線(xiàn)最為平穩(wěn)，同環(huán)比齊跌，跌幅分別為1%和2%。具體來(lái)看，

??一線(xiàn)城市中上?；九c上月持平，因疫情靜態(tài)封控影響，樓市停擺；北京、廣州環(huán)比上升，同比回落，主要因廣州首輪土拍收官及北京次輪供地開(kāi)拍，因而涉宅用地成交規(guī)模較上月環(huán)比大增，帶動(dòng)未開(kāi)工地塊量穩(wěn)中有增；深圳廣義庫(kù)存量與上月基本持平，不過(guò)因成交低迷尚屬低位，因而整體廣義庫(kù)存同比增幅達(dá)113%，在四個(gè)一線(xiàn)城市中居首。

??二三線(xiàn)城市中，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)5月末廣義庫(kù)存量大幅領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、蘭州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)5%。廈門(mén)因集中土拍致未開(kāi)工地塊量攀升，廣義庫(kù)存環(huán)比上漲10%，不過(guò)相較于2021年同期，漲跌參半：鎮(zhèn)江、保定、南通、西安、云浮、揚(yáng)州同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如湖州、汕頭、江陰、石獅等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??總結(jié)

??綜上，5月供應(yīng)縮量，但成交邊際復(fù)蘇，狹義庫(kù)存小幅微降至6.07億平，去化周期2022年來(lái)首度回落，降至23.3個(gè)月，廣義庫(kù)存延續(xù)38億平高位波動(dòng)。分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線(xiàn)因疫情不確定影響，狹義庫(kù)存與上月基本持平，去化周期拉長(zhǎng)至20.4個(gè)月，廣義庫(kù)存環(huán)比持增，同比回落4%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線(xiàn)“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫(kù)存基本與上月持平，成交輪動(dòng)復(fù)蘇，去化周期降至21.1個(gè)月。三四線(xiàn)庫(kù)存高企，狹義庫(kù)存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫(kù)存一半以上積壓在三四線(xiàn)城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

預(yù)判2022年6月，我們認(rèn)為，房企年中沖刺季來(lái)臨，隨著疫情得以階段性控制，寬松政策持續(xù)發(fā)酵，供求也將迎來(lái)一波放量，狹義庫(kù)存或?qū)⒎€(wěn)中有降，去化周期也會(huì)延續(xù)降勢(shì)。

一線(xiàn)城市大概率率先復(fù)蘇，而后市場(chǎng)熱度將逐步由東南沿海向內(nèi)陸城市傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線(xiàn)城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，唯有等待一二線(xiàn)城市市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線(xiàn)城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。不過(guò)對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線(xiàn)城市，諸如煙臺(tái)、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，整體未開(kāi)工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

附表1：百城2022年5月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

附表2：百城2022年5月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

附表3：百城2022年5月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）