[易居研究院]6月政策效應(yīng)開始發(fā)酵，新房成交預(yù)計環(huán)比增兩成

??點擊下載：百城新房成交報告（20220701）

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易居月報之

【百城新房成交預(yù)測報告】

??成交面積

??基于日度交易數(shù)據(jù)推測月度交易，能夠比較及時、主動和快速地跟蹤房地產(chǎn)市場交易行情。相關(guān)公式為：當月成交面積的預(yù)測值=（當月1-N日成交面積加總）/N*30（或31）。據(jù)此也可以形成環(huán)比和同比增速等數(shù)據(jù)，以更好概括全月市場行情和特征。本次報告監(jiān)測了全國100個城市6月1日-20日的日度數(shù)據(jù)，并據(jù)此轉(zhuǎn)化為全月預(yù)估數(shù)據(jù)。

??2022年6月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積預(yù)計為2506萬平方米，環(huán)比預(yù)計增長21%，同比預(yù)計下降41%。今年5月份這100個城市環(huán)比增長14%，同比下降56%，據(jù)此可以認為，6月份繼續(xù)保持環(huán)比正增長態(tài)勢，環(huán)比增速也有所擴大，同時使得同比降幅繼續(xù)收窄。

??此類數(shù)據(jù)充分說明，在3月份以來持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策等助力下，房地產(chǎn)交易層面的數(shù)據(jù)開始有所改觀，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)交易行情改善的趨勢。1）4月29日中央政治局會議以來，各地政策寬松導(dǎo)向更加清晰，從行政、金融、財政、稅收等領(lǐng)域多方面做好保障，對于合理住房消費需求的釋放有積極的作用。2）各地疫情防控取得積極成果，一些城市樓市交易環(huán)境逐漸改善，樓市交易逐漸步入正軌，呈現(xiàn)了環(huán)比拉升的積極態(tài)勢。3）各地鼓勵購房的工作積極到位，購房者的市場預(yù)期也發(fā)生了變化。尤其是一些城市二手房交易活躍的過程中，客觀上也為新房交易創(chuàng)造了較好的條件。

??環(huán)比數(shù)據(jù)的改善，客觀上也對同比降幅指標產(chǎn)生積極的影響。從同比降幅數(shù)據(jù)看，今年6月份全國百城新房成交預(yù)計下降41%，相比5月份的數(shù)據(jù)收窄了15個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，去年6月份以來百城數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了明顯的下降態(tài)勢，且降幅總體擴大。但是今年5月份以來降幅指標出現(xiàn)變化，即降幅擴大態(tài)勢得到遏制，同時進入到降幅收窄的通道之中。唯一的市場壓力是，雖然同比降幅數(shù)據(jù)在改善，但降幅的絕對值依然是偏大的。

??城市分類

??本部分將100個城市分為一二線和三四線城市，分別為26個和74個。6月份，26個一二線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計為1314萬平方米，環(huán)比增速預(yù)計為13%，同比增速預(yù)計為-44%。74個三四線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計為1192萬平方米，環(huán)比增速預(yù)計為31%，同比增速預(yù)計為-36%。總體上看，三四線城市的環(huán)比拉升要略快，但還不能簡單認為三四線城市復(fù)蘇的動力更強，這是因為三四線城市最近幾年樓市都偏低迷，近期政策利好下滯后和積壓的需求有所釋放。當然客觀上也要肯定三四線城市近期穩(wěn)樓市一攬子政策的積極效應(yīng)。

??城市排序

??對不同城市進行排序，也可以看出近期哪些城市市場復(fù)蘇跡象更明顯，哪些則偏弱。這有助于我們更好把握城市之間的差異，也可以據(jù)此分析政策的效應(yīng)和趨勢。對于布局相關(guān)城市的房企而言，據(jù)此可積極預(yù)判市場、調(diào)整營銷策略等。

??1、一二線城市

??我們選取了6月份成交數(shù)據(jù)環(huán)比增速最快和最慢的各10個城市，并列表進行分析。從統(tǒng)計情況看，包括上海、西寧、長春、濟南、北京、青島、深圳、蘇州、成都和西安這10個城市環(huán)比拉升相對快。其中上海和長春顯然和疫情防控后的需求釋放有關(guān)。而對于蘇州、成都等城市，則和近期購房政策持續(xù)寬松有關(guān)。同樣，包括廈門、福州、昆明、南寧、寧波、合肥、廣州、重慶、蘭州和大連等市場數(shù)據(jù)偏弱，說明購房政策有待進一步出臺或發(fā)酵，以促進交易市場的復(fù)蘇。

??2、三四線城市

??我們選取了6月份成交數(shù)據(jù)環(huán)比增速最快和最慢的各10個城市，并列表進行分析。從統(tǒng)計情況看，包括嘉興、桐鄉(xiāng)、菏澤、嘉峪關(guān)、吉林、九江、銅陵、太倉、昆山和淮南這10個城市環(huán)比拉升相對快。其中嘉興、桐鄉(xiāng)、太倉和昆山市場的購房政策明顯寬松，數(shù)據(jù)也充分體現(xiàn)了購買力較強、復(fù)蘇態(tài)勢較好的特征。而且從實際反饋看，近期確實出現(xiàn)了一波環(huán)滬購房熱的現(xiàn)象。同樣，包括安順、衡陽、衢州、六盤水、東營、資陽、淮北、清遠、建德和晉江等市場數(shù)據(jù)偏弱。以衢州為例，4月初其在全國三四線城市中較早地放松了限購和限貸政策，但在6月份又繼續(xù)出臺了放松政策，這說明市場恢復(fù)情況并不好，政策寬松化需要加碼。

??季度分析

??本部分對全國100個城市的季度數(shù)據(jù)和半年數(shù)據(jù)進行分析，以更好地看待二季度以及今年上半年全國房地產(chǎn)市場的交易行情狀況。從數(shù)據(jù)上可以看出，受今年上半年持續(xù)性的同比下降影響，雖然5-6月份有環(huán)比的拉升，但累計的數(shù)據(jù)確實還是比較差的。比如說，今年上半年的數(shù)據(jù)，甚至比去年下半年房地產(chǎn)市場降溫下的數(shù)據(jù)還要差，即下降了三成，這就要求我們對當前市場行情走勢要有清晰的、客觀的認識。既要看到市場有復(fù)蘇的趨勢、空間和動力，也要警惕今年上半年交易偏弱對全年數(shù)據(jù)所帶來的拖累影響。