[仲量聯(lián)行]五月疫情使北京辦公樓市場降溫，投資活動(dòng)受短期波動(dòng)

仲量聯(lián)行2022年第二季度北京房地產(chǎn)市場回顧

??2022年7月5日，北京——“受疫情干擾，北京商業(yè)地產(chǎn)市場短期承壓，但市場基本面未受本質(zhì)沖擊?！?仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓租賃活動(dòng)受疫情直接影響，租金再度轉(zhuǎn)為負(fù)增長。投資市場整體活躍度因疫情受阻，第二季度遠(yuǎn)洋以約50億人民幣將其在銳中心持有股份出售給項(xiàng)目合作方平安人壽。零售地產(chǎn)市場受疫情沖擊，租賃活動(dòng)幾近中斷。工業(yè)物流市場在疫情期間保障物資配送的環(huán)境下，租賃需求強(qiáng)勁，租金持續(xù)提升。酒店市場，上半年高端酒店整體業(yè)績?nèi)允芤咔橛绊懀?022年高端酒店新增供給平穩(wěn)增長。高端住宅市場第二季度成交量創(chuàng)歷史新高，新房價(jià)格穩(wěn)中有升。

??甲級辦公樓

??由于北京五月突發(fā)的新冠疫情，后半季度辦公樓市場停滯不前。北京辦公樓市場需求在后半季度停滯。第二季度凈吸納量約為4.7萬平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于辦公樓的入場裝修和到崗率受到嚴(yán)格限制，市場上正在談判階段的大部分交易進(jìn)程暫緩。第二季度金融和TMT企業(yè)的搬遷和擴(kuò)張貢獻(xiàn)了一半以上的租賃需求。同時(shí)，來自文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)資租戶的9,000平方米搬遷需求促成了第二季度唯一3,000平方米以上的大面積成交。

??全市平均空置率下降幅度較第一季度收窄。第二季度辦公樓市場需求停滯，全市空置率下降幅度較第一季度收緊1.1個(gè)百分點(diǎn)，僅下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)至9.8%。新冠疫情帶來的不確定性影響了潛在租戶的決策，導(dǎo)致第二季度大面積成交受限。空置面積的去化主要得益于2,000平方米以下的租賃需求，占總租賃成交面積的近70%。同時(shí)，整體市場租金在第二季度再次錄得負(fù)增長，環(huán)比下降0.2%，同比微漲0.5%，主要由于疫情的嚴(yán)格管控阻礙了租賃市場的正常運(yùn)作。全市范圍內(nèi)九個(gè)子市場中有四個(gè)錄得了租金負(fù)增長?！拌b于突發(fā)疫情及其他客觀因素對辦公樓市場產(chǎn)生的多維負(fù)面影響，我們對2022年全年租金走勢保持觀望?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“目前業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略以維持項(xiàng)目租金穩(wěn)定，短期內(nèi)不會看到市場租金的大幅下滑?！?/p>

??投資

??北京市場基本面穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)仍受矚目。第二季度，知名項(xiàng)目遠(yuǎn)洋銳中心完成交易，遠(yuǎn)洋以50.15億人民幣將其持有的部分股權(quán)出售給項(xiàng)目合作方平安人壽。招商房托也在本季度宣告其對招商局航華科貿(mào)中心46.41%權(quán)益的收購計(jì)劃。另外，錦和資管完成對位于東二環(huán)的福地凰城酒店的收購并計(jì)劃改造成長租公寓，展示出投資人對有升級改造和增值潛力物業(yè)的青睞。

??第二季度，多地突發(fā)疫情顯著影響投資決策，市場短期承壓。2022年上半年大宗成交總額約為101億，不及2021年上半年的一半水平。盡管市場環(huán)境存在不確定性，投資者在決策更為謹(jǐn)慎的同時(shí)，仍對北京長期前景抱有信心。“短期波動(dòng)后市場基本面維持穩(wěn)定，隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消，下半年市場情緒和活動(dòng)將逐步回暖?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“近期投資人重點(diǎn)關(guān)注長租公寓、物流地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心等多種物業(yè)類型的同時(shí)，對于辦公等核心資產(chǎn)的關(guān)注度也將隨著整體市場情緒回暖而提升。”

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??第二季度北京零售市場受到近期新發(fā)疫情的嚴(yán)重沖擊，市場租賃活動(dòng)受到中斷，同時(shí)消費(fèi)和客流也出現(xiàn)大幅下降，其中五月全市社會零售品銷售額同比下降26%。餐飲行業(yè)成為受影響最為嚴(yán)重的業(yè)態(tài)，五月份餐飲收入同比下降55%。在持續(xù)攀升的運(yùn)營壓力下，餐飲行業(yè)出現(xiàn)退租撤鋪趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度關(guān)店數(shù)量中超60%為餐飲品牌。雖然大部分購物中心已恢復(fù)運(yùn)營，但客流和營業(yè)額恢復(fù)緩慢，其中熱門購物中心客流也僅達(dá)到此輪疫情前的60%。同時(shí)，快時(shí)尚品牌持續(xù)縮減線下規(guī)模，關(guān)閉運(yùn)營情況欠佳的門店，例如Selected已經(jīng)宣布將在7月底關(guān)閉線下全部門店，其中包括北京數(shù)十家門店。

??北京第二季度新開兩個(gè)購物中心，其中北京姚家園萬象匯于四月底開業(yè)。作為華潤打造的改造項(xiàng)目，不同于臨近的朝陽大悅城以年輕消費(fèi)者為主打，姚家園萬象匯引入近30家兒童業(yè)態(tài)品牌，目標(biāo)客群側(cè)重于周邊家庭，增強(qiáng)了與朝陽大悅城之間的差異化競爭優(yōu)勢。同時(shí)，位于奧運(yùn)舉辦地——首鋼園區(qū)的六工匯購物中心第二季度開業(yè)。六工匯引入14個(gè)京西首店，包括多個(gè)新能源汽車品牌，六工匯的開業(yè)預(yù)計(jì)進(jìn)一步帶動(dòng)石景山區(qū)域的消費(fèi)。

??在近期疫情的影響下，租賃需求顯著下降，租金承壓下行。在當(dāng)前市場情況下，業(yè)主面對不斷上漲的空置壓力愿意對新簽租戶做出一定程度的租金讓步，同時(shí)對于現(xiàn)有租戶給予一定租金減免和免租期支持，以穩(wěn)定自身項(xiàng)目。第二季度市區(qū)市場租金環(huán)比下降0.7%，郊區(qū)租金環(huán)比下降1.3%?！翱紤]到當(dāng)前市場不確定性增加，同時(shí)對于疫情反復(fù)的擔(dān)憂，大部分品牌已暫緩此前的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)下半年整體租賃需求和活躍度將進(jìn)一步下降。在增長的市場壓力下，大部分業(yè)主已經(jīng)下調(diào)本年租金預(yù)期，預(yù)計(jì)將提供更為靈活的租賃條款，整體市場租金水平預(yù)計(jì)進(jìn)一步下降。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??線上零售、生物醫(yī)藥、物流等行業(yè)的擴(kuò)張需求持續(xù)增長。在保障疫情期間生活物資配送的環(huán)境下，生鮮超市與物流行業(yè)需求保持穩(wěn)健，同時(shí)線上零售與生物醫(yī)藥也在持續(xù)增長。因此，冷庫需求隨之走高，市場冷庫改建規(guī)模逐步擴(kuò)大。另外，受限于市場供應(yīng)不足，現(xiàn)有需求通過擴(kuò)租的方式開始整合倉庫單元，部分項(xiàng)目由大租戶主導(dǎo)，租賃活動(dòng)更為穩(wěn)定。同時(shí)，在北京市新供應(yīng)持續(xù)稀缺的共同影響下，第二季度空置率下降至4.1%。

??大型租戶較低的價(jià)格敏感度支撐租金上漲，第二季度環(huán)比攀升1.3%。位置優(yōu)越且由成熟開發(fā)商持有的項(xiàng)目，因大面積冷庫改造而增加了干倉稀缺性，使得租金價(jià)格進(jìn)一步攀升。同時(shí)，通州、大興、順義等靠近城區(qū)內(nèi)的主要子市場內(nèi)租戶升級，逐步替換為更具承租力的穩(wěn)定公司，成交價(jià)格亦有所提升?！笆袌龉?yīng)全面提質(zhì)促進(jìn)高端需求?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“2022年市場供應(yīng)預(yù)計(jì)新增29.09萬平方米，開始預(yù)租階段的項(xiàng)目均表現(xiàn)良好，未來新項(xiàng)目將出現(xiàn)更多定制倉儲，同時(shí)提高凈吸納量。因此我們預(yù)測，2022年底全市空置率將不會超過6%?！?/p>

??酒店

??2022年冬奧期間北京主要區(qū)域市場業(yè)績超2019年同期。得益于冬奧會及春節(jié)假期利好，北京高端酒店市場2月每間可出租客房收入恢復(fù)至2019年同期的87.6%。根據(jù)業(yè)績數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京冬奧會在2月4日至20日期間為北京酒店市場吸引了增量需求，其中冬奧會簽約酒店獲益更多。雖然冬奧會只對部分受邀觀眾開放，但從冬奧會前一周到閉幕后一周，北京的主要子市場（北京奧運(yùn)公園北園，燕莎，CBD和王府井）的每間可出租客房收入都不同程度地超過了2019年同期，其中北京奧運(yùn)公園北園較2019年同期每間可出租客房收入增長超100%。冬奧會閉幕式后，奧運(yùn)場館正在成為北京新的景點(diǎn)和打卡場所。

??上半年北京高端酒店整體業(yè)績?nèi)允芤咔橛绊?。?月份起，其他一線城市發(fā)生本地疫情，出入京政策收緊，北京酒店市場的會議團(tuán)隊(duì)與商務(wù)差旅需求受到較大影響，期間酒店業(yè)績主要依賴于北京市民的休閑需求。3月北京高端酒店每間可出租客房收入環(huán)比下降46.1%。4月及5月，北京發(fā)生本地疫情，每間可出租客房收入分別環(huán)比下降26.7%和34.2%。

??北京市2022年高端酒店新增供給平穩(wěn)增長。2022年北京市已開業(yè)1家高端酒店——位于石景山區(qū)的北京首鋼園香格里拉酒店，向市場新增283間客房。預(yù)計(jì)2022年內(nèi)，北京雁柏山莊將開業(yè)，向市場新增67間客房。根據(jù)懷柔區(qū)政府的發(fā)布，雁柏山莊項(xiàng)目位于雁棲湖北岸，是雁棲湖國際會都擴(kuò)容提升的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

??除傳統(tǒng)需求外，短途旅行成為一種消費(fèi)習(xí)慣。隨著“動(dòng)態(tài)清零”政策的落實(shí)，短途出行更加可行和方便，市民的休閑需求為城市和近郊的酒店市場帶來機(jī)會。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤表示：“在常態(tài)化防疫的背景下，短途旅行或已成為市場需求增長點(diǎn)之一。當(dāng)下的環(huán)境為近郊旅行、城市宅度假經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為酒店市場的業(yè)績恢復(fù)注入動(dòng)力。”

??高端住宅

??北京高端住宅市場成交量創(chuàng)歷史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市場共成交2,477套，環(huán)比上漲192.1%，單季度成交量達(dá)到十年來最高水平。信貸政策相對寬松疊加新開盤項(xiàng)目放量，市場需求得到釋放，推動(dòng)成交量上升。同時(shí)，開發(fā)商為沖刺半年業(yè)績密集加推，推動(dòng)北京高端住宅供應(yīng)保持較高水平，第二季度北京豪華公寓錄得2,218套新增供應(yīng)。

??住宅市場供需兩旺推動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)回升。第二季度高端住宅新房價(jià)格穩(wěn)中有升，環(huán)比微漲0.2%?；谟行У囊咔榉揽兀?月租賃市場活動(dòng)恢復(fù)，受抑制的租賃需求逐漸釋放帶動(dòng)租金保持穩(wěn)定。“第二批次集中供地成交多宗優(yōu)質(zhì)地塊，市場需求升溫促使高端項(xiàng)目加快入市步伐，預(yù)計(jì)未來一年高端住宅新增供應(yīng)維持平穩(wěn)?！泵钻柋硎荆骸罢哒{(diào)控頻次加快有效刺激觀望者入市購房，短期內(nèi)市場成交勢頭仍將保持強(qiáng)勁，或?qū)⑼苿?dòng)新房價(jià)格平穩(wěn)進(jìn)入上升通道?！?/p>