[克而瑞]6月云端分享月｜三胎時(shí)代下的戶型如何打造

??云端交流，知識(shí)共享，線上研討，自6月7日至29日，克而瑞研究中心開(kāi)啟八場(chǎng)線上直播分享。

??作為克而瑞的專(zhuān)業(yè)研究平臺(tái)，研究中心通過(guò)地產(chǎn)金融峰會(huì)、產(chǎn)品力發(fā)布會(huì)等線上線下活動(dòng)，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機(jī)構(gòu)、媒體以及行業(yè)專(zhuān)家的生態(tài)交流平臺(tái)。

??“6月云端分享”的第七場(chǎng)，聚焦戶型打造，由克而瑞研究中心資深研究員王笑寒帶來(lái)《三胎時(shí)代下的戶型如何打造》的主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??一、三胎戶型的客群需求

??1、“老人+父母+三孩”的三代居將是常態(tài)

??一般來(lái)說(shuō)，三胎家庭至少會(huì)有五口人，即父母加上三個(gè)孩子。不過(guò)，一個(gè)三胎家庭在幾年內(nèi)要接連面臨三次從嬰兒到幼兒的過(guò)度，絕多大數(shù)家庭會(huì)需要老人或者保姆幫忙帶娃。因此，很多三胎家庭很可能會(huì)是七口甚至八口之家共同居住。

??由此機(jī)會(huì)引發(fā)幾方面的生活痛點(diǎn)和需求：

??一是不同年領(lǐng)層次的生活習(xí)慣差異，老人可能習(xí)慣于早睡早起；而年輕夫婦可能會(huì)喜歡熬夜看劇，但第二天還要化身為打工人；小嬰兒的起居時(shí)間更是完全無(wú)規(guī)律可循。所以代際之間會(huì)存在起居上的相互打擾。

??二是代際間生活的私密性，其實(shí)不只是男女主人需要獨(dú)處的私密的空間，家里的老人、步入青春期的小孩，也是希望有一定的獨(dú)處空間的。

??三是在多成員大家庭中，尤其是三代同堂的家庭，戶型中需要有比較大的社交場(chǎng)域，方便家人之間的互動(dòng)。

??四是不同家庭成員的動(dòng)線問(wèn)題，比如保姆的日常活動(dòng)路線需要常常到主臥附近，那男女主人可能會(huì)覺(jué)得不太自在，生活私密感會(huì)受到影響，所以流暢且相對(duì)獨(dú)立的動(dòng)線設(shè)計(jì)也比較重要。

??2、孩子在不同成長(zhǎng)階段的生活需求變化

??三胎家庭不等于三胞胎家庭，孩子的年齡層次不同，每個(gè)年齡段的生活需求存在差異。

??一是孩子在嬰兒階段的時(shí)候，至少有一名成人要與嬰兒的起居完全同步。

??二是孩子到了學(xué)齡，需要一個(gè)學(xué)習(xí)空間。在小學(xué)畢業(yè)之前，可能需要的是陪伴式、輔導(dǎo)式的學(xué)習(xí)空間。但到了初中之后，隨著學(xué)業(yè)壓力的增加，孩子可能更需要的是獨(dú)立式的學(xué)習(xí)空間，避免他人打擾。

??三是孩子需要游戲玩耍的空間。

??四是隨著年齡增長(zhǎng)，孩子的榜樣意識(shí)萌發(fā)，同齡間一起生活，互相鼓勵(lì)，對(duì)于他們生活能力和學(xué)習(xí)能力都有很好的促進(jìn)作用。

??五是當(dāng)孩子進(jìn)入青春期之后，獨(dú)立意識(shí)會(huì)越來(lái)越明顯，他們對(duì)獨(dú)立生活空間的需求也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

??二、三胎戶型的設(shè)計(jì)特征

??三胎家庭成員較多，夫妻主臥、老人房不可少。因此，對(duì)于三胎家庭來(lái)說(shuō)，四房是起步戶型，五房及以上的大戶型才能更好地保證三胎家庭的居住需求和品質(zhì)。

??1、老人房+夫妻主臥+兒童房

??當(dāng)孩子在嬰兒時(shí)期可以和老人住在玄關(guān)旁的套臥，方便照顧，且可與其余兒童的臥室拉開(kāi)距離，避免噪音干擾。

??當(dāng)三個(gè)小孩都成長(zhǎng)到4歲以上時(shí)，書(shū)房可做兒童房使用，各代際都有獨(dú)立的生活空間。

??2、夫妻主臥+兒童房+保姆間

??對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)條件比較好、或者家里老人的健康狀況不適合照顧小孩的家庭來(lái)說(shuō)，聘請(qǐng)保姆會(huì)是比較合適的選擇。

??保姆間的位置大多靠近廚房、生活陽(yáng)臺(tái)等空間，以方便保姆的家政工作，并形成相對(duì)獨(dú)立的動(dòng)線。保姆間面積不需要太大，以實(shí)用為準(zhǔn)，足夠放置床、衣柜、小型書(shū)桌即可，但也需保證通風(fēng)采光。

??從2022年1-5月住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，當(dāng)前140平米及以下戶型仍是市場(chǎng)主流，160平米以上戶型成交占比僅有7%，較去年同期只有1.2個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。從不同房型成交情況來(lái)看，二房到四房產(chǎn)品成交占比仍達(dá)9成以上，五房及以上產(chǎn)品僅占市場(chǎng)1.6%。

??此外，在面積有限的情況下，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該滿足以下三方面需求。

??通過(guò)全生命周期戶型應(yīng)對(duì)不同階段居住需求

??對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的不確定性和越來(lái)越高的換房成本，人們會(huì)越發(fā)偏愛(ài)于能滿足不同階段居住需求的“一步到位”戶型。

??這主要通過(guò)兩方面進(jìn)行改造：

??第一、通過(guò)橫廳設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“多一室”的需求，打造“會(huì)生長(zhǎng)的三胎戶型”。

        第二、兩個(gè)兒童房之間采用非承重墻，滿足“陪伴”與“獨(dú)立”雙重需求。

??開(kāi)放式餐廚空間消除空間界限，形成家庭互動(dòng)場(chǎng)域

??目前，很多戶型將餐廚空間做成開(kāi)放式，這不僅能從視覺(jué)上延伸空間尺度，還能省去非承重墻空間，從而擴(kuò)大活動(dòng)范圍。 

??有兩種餐廚開(kāi)放式邏輯供大家參考：

??第一種是打造圍合式廚房。這種布局將餐廳和廚房的空間進(jìn)行疊加，實(shí)現(xiàn)了空間的功能復(fù)合。除此之外，圍合式廚房在很大程度上延長(zhǎng)了操作臺(tái)尺度，拓展了廚房收納空間。

??第二種是開(kāi)放式廚房+島臺(tái)+餐廳設(shè)計(jì)。這種布局將備餐區(qū)延伸，在廚房外的空間也可以通過(guò)島臺(tái)參與備餐。 

??充分利用“面積友好型”功能空間

??在戶型設(shè)計(jì)中充分利用“面積友好型”功能空間，也是緊湊型三胎戶型很好的解題思路。例如，衛(wèi)生間就是一個(gè)比較典型的“面積友好型”空間。

??在三胎家庭中，父母的上班時(shí)間與孩子的上學(xué)時(shí)間常有交集。因此，三個(gè)衛(wèi)生間更能滿足生活需求。衛(wèi)生間做干濕分離，公衛(wèi)洗手臺(tái)外置，高峰時(shí)期內(nèi)外空間可同時(shí)使用，使有限空間發(fā)揮最大效能。

??除了衛(wèi)生間之外，獨(dú)立儲(chǔ)物間、玄關(guān)800庫(kù)、家政空間等，也是適合三胎家庭的“面積友好型”功能空間。

??三、三胎戶型的發(fā)展趨勢(shì)

??1、四房或是未來(lái)三胎家庭剛需戶型

??長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房者的需求必然會(huì)從最初的剛需逐步轉(zhuǎn)移至改善型需求，未來(lái)四居、五居或?qū)⒅饾u成為市場(chǎng)主力戶型。臥室的類(lèi)型也將得到進(jìn)一步的細(xì)分，從原先的主臥、次臥變?yōu)橹髋P、兒童房、老人房、保姆房等。此外，三胎家庭家庭互動(dòng)需求增強(qiáng)，公共活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)也將愈發(fā)收到重視。

??2、全生命周期戶型或?qū)⒊蔀橹髁?/p>

??目前，越來(lái)來(lái)越多的購(gòu)房者更傾向于“一步到位”購(gòu)買(mǎi)到能夠適應(yīng)家庭不同階段、不同年齡層次需求的全生命周期戶型，“會(huì)生長(zhǎng)的房子”或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>

??因此，房企在打造全生命周期戶型時(shí)，一是要注重戶內(nèi)結(jié)構(gòu)的靈活性，二是要注重住宅功能的優(yōu)化，增強(qiáng)住宅產(chǎn)品的適老性、適幼性，通過(guò)打造更多人性化細(xì)節(jié)。

??3、進(jìn)一步細(xì)化客群需求

??面對(duì)復(fù)雜多樣的三胎家庭居住需求，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好目標(biāo)客群的類(lèi)型細(xì)分，基于充分的市場(chǎng)調(diào)研，真正掌握各類(lèi)客群的實(shí)際需求痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的個(gè)性化、定制化設(shè)計(jì)。

??問(wèn)答環(huán)節(jié)

??Q1

??從五房戶型的案例分享來(lái)看，發(fā)現(xiàn)三個(gè)兒童房的面積和朝向有所不同，這樣會(huì)不會(huì)有失公平呢？

??A1

??三胎并不等于三胞胎，在孩子的成長(zhǎng)階段，身形的大小和生活需求都不相同，沒(méi)有必要一味地追求公平，但也應(yīng)該盡量讓同齡段小孩的房間在面寬資源和采光上保持相對(duì)公平。

??Q2

??對(duì)于能生三胎的家庭而言，一般都偏好大面積段的房子，會(huì)不會(huì)在健康住宅方面有更多的考慮？

??A2

??三胎家庭一般都能買(mǎi)房大面積段的房子與我們調(diào)研的情況不太相同。

??從調(diào)研結(jié)果來(lái)看，一般有三胎生育意愿的家庭有兩種，一種是經(jīng)濟(jì)狀況很好，且擁有較多社會(huì)資源的。這種家庭愿意去請(qǐng)保姆、司機(jī)，也有能力去給孩子最好的資源；另一種家庭他們可能會(huì)受傳統(tǒng)觀念影響比較深，如果有了兩個(gè)同性別的孩子，他們可能會(huì)想再生一個(gè)，盡量做到兒女雙全。這種家庭的經(jīng)濟(jì)狀況可能就沒(méi)有那么寬裕，可用于購(gòu)房的預(yù)算也并不是很高，可能會(huì)更多考慮緊湊型的四房、五房產(chǎn)品。

??分享的專(zhuān)題其實(shí)是僅討論戶型設(shè)計(jì)的，但健康住宅也是非常重要的考慮維度。除了保證通風(fēng)采光之外，還可以配備新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)等設(shè)施，以保障孩子們生活環(huán)境的健康。

??Q3

??橫廳隔出一個(gè)小房間，動(dòng)區(qū)就會(huì)變小，這個(gè)問(wèn)題如何破解呢？

??A3

??其實(shí)緊湊型可變的三胎戶型，無(wú)非就是一個(gè)取舍問(wèn)題。雖然追求多一間房間以提升空間的功能性，但會(huì)犧牲動(dòng)區(qū)的面積。在此基礎(chǔ)上，房企可以通過(guò)一些設(shè)計(jì)手段，使空間發(fā)揮最大的效能。比如剛才提到的開(kāi)放式廚房+島臺(tái)，也可以將餐桌做出島臺(tái)式餐桌，或者直接將就餐區(qū)放進(jìn)開(kāi)放式廚房空間內(nèi)，形成一個(gè)圍合式的餐廚空間，這樣可以很大程度釋放客廳動(dòng)區(qū)的空間，整個(gè)動(dòng)區(qū)也會(huì)顯得更加通透無(wú)阻礙。

??此外，還可以將可變空間做可開(kāi)可合的設(shè)計(jì)。比如安裝玻璃推拉門(mén)，這樣既可以形成一個(gè)安靜的學(xué)習(xí)辦公空間，也可以還原空間的開(kāi)敞性和完整性。