[克而瑞]2022上半年總結(jié)與展望 | 市場(chǎng)篇

??2022年上半年，樓市依舊是“難”字當(dāng)頭，疫情不確定影響使得本就低迷的樓市“雪上加霜”，4-5月各地陸續(xù)出臺(tái)寬松政策“救市”，穩(wěn)地產(chǎn)主基調(diào)之下，整體供求開始有復(fù)蘇征兆，6月環(huán)比大增，同比降幅持續(xù)收窄，核心城市諸如南京、蘇州、佛山等市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，新政效果初顯。

??預(yù)判后市，考量到疫情得以階段性控制和政策持續(xù)發(fā)力的正面效應(yīng)，整體供求仍有望穩(wěn)步復(fù)蘇，因去年下半年市場(chǎng)“急轉(zhuǎn)直下”基數(shù)較低，下半年成交同比降幅也會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢(shì)，全年成交規(guī)模預(yù)期高位回落，較2021年下降15%-20%。不同城市分化延續(xù)，核心一二線市場(chǎng)成交有望保持增勢(shì)，去化壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市。

??總  結(jié)

??1

??市場(chǎng)綜述：先跌后穩(wěn)、規(guī)模減半，區(qū)域、城市和項(xiàng)目分化加劇

??（本節(jié)有刪減）

??2022年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從下行加劇到筑底趨穩(wěn)的過(guò)程。1-2月商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受國(guó)內(nèi)疫情沖擊明顯的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)新的下行壓力進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。

??進(jìn)入5月行業(yè)主要指標(biāo)開始改善，單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%。商品房銷售均價(jià)、房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積分別環(huán)比上漲3%、20%和46%。行業(yè)到達(dá)“市場(chǎng)底”出現(xiàn)實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心開始恢復(fù)。

??投資端，房企受困于自身資金壓力和融資困境，大幅放緩?fù)顿Y行為。隨著5月各地資金監(jiān)管放松，房企到位資金環(huán)比上漲。因此房企積極投入再投資中以加快房屋建造，并及時(shí)恢復(fù)施工強(qiáng)度。尤其亮眼的房屋新開工和土地購(gòu)置，兩項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比大漲重新成為整體投資的支撐力量。但仍需注意的是，開發(fā)投資規(guī)模5月仍為2022年次低。新房銷售尚未完全恢復(fù)，行業(yè)投資仍處于歷史較低點(diǎn)。

??銷售端，居民購(gòu)房信心隨政策寬松而緩慢恢復(fù)，多城四限政策放開、降低首付首貸壓力后購(gòu)房需求陸續(xù)恢復(fù)釋放。截止至6月12日，2022年全國(guó)累計(jì)175個(gè)省市出臺(tái)了299次調(diào)控政策，共627條。同時(shí)，5月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9615元/平方米，環(huán)比上漲3%。因此5月商品房銷售實(shí)現(xiàn)觸底環(huán)比回升，主要原因是各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，頻率和力度有效地觸動(dòng)了購(gòu)房者，放棄觀望入市購(gòu)房。從銷售均價(jià)回升看，“以價(jià)換量”對(duì)銷售規(guī)?；厣暙I(xiàn)度較低。5月商品房銷售規(guī)模在年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，共銷售商品房10970萬(wàn)平方米和10548億元，分別環(huán)比上漲26%和30%。同比分別下降31.8%和37.7%，降幅較4月收窄7.2pcts和8.9pcts。

??細(xì)化到區(qū)域市場(chǎng)，長(zhǎng)三角、粵港澳、中西部、環(huán)渤海等市場(chǎng)差異顯著：長(zhǎng)三角樓市小陽(yáng)春曇花一現(xiàn)后復(fù)歸下行，3-4月新房成交同比降幅顯著走闊，5月雖略有復(fù)蘇，但單月同比下降67%，降幅居首?；浉郯拇鬄硡^(qū)成交低位運(yùn)行，1-4月同比跌幅在50%左右小幅波動(dòng)，5月跌幅顯著收窄至39%，主要得益于部分城市諸如深圳、佛山等成交持續(xù)放量，不過(guò)部分城市復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期。中西部地區(qū)市場(chǎng)明顯褪色，2月以來(lái)成交同比跌幅逐月擴(kuò)大，5月持穩(wěn)59%。環(huán)渤海地區(qū)局部轉(zhuǎn)暖，但其他區(qū)域市場(chǎng)依舊低迷，整體成交同比跌幅為44%。

??2

??新增供應(yīng)：上半年創(chuàng)3年同期新低，近乎“腰斬”，6月小幅回升

??（本節(jié)有刪減）

??1.先降后平，低位波動(dòng)，單月和累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年1-5月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積9654萬(wàn)平方米，同比下降48%，創(chuàng)2019年以來(lái)同期新低。

??從月度表現(xiàn)來(lái)看，2月因傳統(tǒng)春節(jié)影響供應(yīng)顯著縮量，單月供應(yīng)量?jī)H733萬(wàn)平方米，而“金三銀四”房企推貨積極性依舊不高，月供應(yīng)量基本在2200-2600萬(wàn)平方米之間波動(dòng)，5月再度下探至1876萬(wàn)平方米，而就同比數(shù)據(jù)變動(dòng)來(lái)看，無(wú)論是單月同比還是累計(jì)同比均呈現(xiàn)波動(dòng)下行走勢(shì)，目前已處階段性低位，5月分別持穩(wěn)在53%和48%。

??通過(guò)對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月供應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，可以看出年中房企為沖業(yè)績(jī)，推貨節(jié)奏明顯加快，6月整體供應(yīng)繼續(xù)放量，30城新建商品住宅供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)37%。

??2.一線韌性較強(qiáng)同比微降，三四線波動(dòng)下行降幅超50%居首

??（本節(jié)有刪減）

??從不同能級(jí)城市供應(yīng)占比變化來(lái)看，一線波動(dòng)上行趨勢(shì)因疫情“戛然而止”，2022年1-3月供應(yīng)占比基本在10%左右波動(dòng)，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%；二線城市表現(xiàn)“中規(guī)中矩”，供應(yīng)占比持穩(wěn)在50%左右，5月增至55%，三四線則延續(xù)小幅下行走勢(shì)，供應(yīng)持續(xù)縮量，5月占比降至38%。

??圖：2021年1月至2022年5月全國(guó)不同能級(jí)城市新建商品住宅

??月度供應(yīng)面積比重變化（略）

??具體來(lái)看，一線城市前5月新增供應(yīng)面積1027萬(wàn)平方米，同比回落2%，與2019年同期基本持平，較2020年同期增長(zhǎng)22%。二線城市整體供應(yīng)面積4537萬(wàn)平方米，同比增下降49%，較2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四線城市整體供應(yīng)面積4090萬(wàn)平方米，同比下降53%，較2020年和2019年同期分別下降39%和51%。

??值得關(guān)注的是，通過(guò)對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月供應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，6月一線城市因疫情得以階段性控制，整體供應(yīng)穩(wěn)步回升，環(huán)比增長(zhǎng)85%，同比下降11%，上半年同比微降4%。而二三線環(huán)比回升31%，同比下降45%，累計(jì)同比下降48%，不同城市分化持續(xù)加劇。

??3.成都榜首累計(jì)同比回正，北上疫后復(fù)蘇位列供應(yīng)面積TOP10

??（本節(jié)有刪減）

??成都2022年前5月供應(yīng)面積475萬(wàn)平方米穩(wěn)居榜首，同比增9%，橫向?qū)Ρ葋?lái)看，成都在2021年甚至都未入榜，彼時(shí)入榜門檻為468萬(wàn)平方米。由此可見，成都供應(yīng)有自身節(jié)奏，在多數(shù)城市供應(yīng)疲軟的情況下，成都的優(yōu)勢(shì)便開始凸顯。

??值得注意的是，一線表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，即便遭遇疫情不確定性影響，廣州、上海、北京推盤積極性不減，依舊位列供應(yīng)面積TOP10。武漢、青島、惠州排名有所下降，重慶、徐州、佛山、天津跌出榜單。

??表：2022年1-5月商品住宅供應(yīng)面積TOP10城市

??（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??聚焦6月成交數(shù)據(jù)，一線城市中，上海、深圳全面發(fā)力，供貨量環(huán)比“翻番”，上海迎來(lái)了靜態(tài)管控后的推盤高峰期；北京、廣州供應(yīng)環(huán)比增幅也在三成左右；二三線城市中，合肥、重慶、鄭州、?？?、廈門等供應(yīng)顯著升級(jí)，環(huán)比漲幅超120%，而蘇州、無(wú)錫、徐州、東莞、福州等東南沿海城市供應(yīng)量不增反降；值得關(guān)注的還有成都，6月供應(yīng)量達(dá)224萬(wàn)平方米，累計(jì)同比已達(dá)36%，顯著好于2021年同期。

??3

??新房成交：利好政策疊加下6月放量，累計(jì)同比降幅持穩(wěn)

??（本節(jié)有刪減）

??1.月均成交2300萬(wàn)平低位波動(dòng)，單月同比降幅持續(xù)收窄

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)100個(gè)典型城市2022年1-5月商品住宅成交面積合計(jì)11578萬(wàn)平方米，同比下降51%，較之2020年和2019年同期降幅分別達(dá)到24%和38%。

??從月度走勢(shì)來(lái)看，年初受春節(jié)影響成交慣性回落，3月雖邊際復(fù)蘇，但4月再度回落，5月微增至2325萬(wàn)平方米，同比收窄至55%，不過(guò)累計(jì)降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)至51%。

??通過(guò)對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月成交數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，不難發(fā)現(xiàn)因供應(yīng)放量，利好政策疊加之下購(gòu)房信心穩(wěn)步恢復(fù)，樓市整體表現(xiàn)為環(huán)比持增，同比降幅收窄，6月單月30個(gè)典型城市總成交面積達(dá)1716萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)21%，同比下降43%，累計(jì)同比降幅收窄至49%。

??2.一線占比波動(dòng)下行，二線“半壁江山”，三四線小幅微降

??（本節(jié)有刪減）

??從不同能級(jí)城市成交占比變化來(lái)看，一線因疫情不確定影響，自2月以來(lái)整體成交占比便由升轉(zhuǎn)降，至5月末已降至7%；二線城市始終占據(jù)成交“半壁江山”，走勢(shì)穩(wěn)中微增，三四線呈小幅微降，5月占比41%。

??圖：2021年1月至2022年5月全國(guó)不同能級(jí)城市新建商品住宅

??月度成交面積比重變化（略）

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市前5月成交面積1026萬(wàn)平方米，同比下降39%，較2019年同期僅下降10%，好于2020年同期。二線城市商品住宅成交面積共計(jì)5731萬(wàn)平方米，同比下降51%，較2020年同期和2019年同期分別下降27%和38%。三四線城市共計(jì)成交4821萬(wàn)平方米，同比降幅與二線城市相仿。

??值得關(guān)注的是，通過(guò)對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月成交數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，6月一線城市迎來(lái)集中放量期，成交環(huán)比增長(zhǎng)55%，同比下降30%，上半年同比下降37%。而二三線環(huán)比回升17%，同比下降44%，累計(jì)同比下降50%，整體成交的復(fù)蘇程度不及供應(yīng)，購(gòu)房信心恢復(fù)程度尚未達(dá)到預(yù)期。

??3.成都、西安累計(jì)同比降幅20%以內(nèi)，蘇佛等新政效果初顯

??（本節(jié)有刪減）

??成交面積排行榜TOP10城市中，成都以602萬(wàn)平方米晉升榜首，同比降幅僅為20%。上半年杭州供貨縮量使得成交大幅回落，排名由2021年榜首降至第七名；上海、西安韌性較強(qiáng)，以上海為例，即便因疫情反復(fù)影響，4-5月靜態(tài)管控，但前5月成交量依舊達(dá)到286萬(wàn)平方米，位列全國(guó)TOP10。重慶、徐州跌出榜單，主要因行情低迷市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下所致。

??表：2022年1-5月商品住宅成交面積TOP10城市

??（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??聚焦6月數(shù)據(jù)，城市分化格局依舊：一線城市中北京、上海、深圳成交環(huán)比持增，北京、上海疫后迎來(lái)補(bǔ)償性需求釋放，環(huán)比漲幅均在50%以上；二三線城市中，成都韌性較強(qiáng)，是唯一一個(gè)同環(huán)比齊增的城市，累計(jì)同比降幅收窄至14%。青島、佛山、南京、蘇州在利好政策的持續(xù)發(fā)酵之下，成交環(huán)比均有不同程度回升，相較而言重慶、福州、大連、南寧、昆明整體成交尚屬低位徘徊，6月成交同環(huán)比齊跌且累計(jì)同比跌幅均在4成以上。而杭州主要受限于供應(yīng)縮量，成交釋放空間并不是不大。

??4

??新房均價(jià)：上漲城市減少、漲幅逐月收窄，一線持增、三四線加速下行

??（本節(jié)有刪減）

??1.70城房?jī)r(jià)同比由升轉(zhuǎn)降，5月末同比下降城市個(gè)數(shù)達(dá)46個(gè)

??（本節(jié)有刪減）

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比月度變化來(lái)看，2022年上半年全國(guó)整體承受著較大房?jī)r(jià)下行壓力，二線和三四線城市房?jī)r(jià)下降走勢(shì)變陡。

??70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)同比下降的數(shù)量逐月增多，如二線城市中天津、沈陽(yáng)、大連、合肥、福州、廈門、鄭州、武漢等以及三四線城市中揚(yáng)州、溫州、九江、洛陽(yáng)、惠州等，房?jī)r(jià)同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??具體來(lái)看，一線城市中如北京和上海受疫情因素影響新房成交接近停滯，房?jī)r(jià)變化借故穩(wěn)定，廣州則同比漲幅由4.5%收窄至1.0%。二線城市則漲跌分化明顯，5月杭州同比漲6.1%漲幅最大，西安和長(zhǎng)沙分別上漲4.9%和4.8；而鄭州同比下降達(dá)2.5%。三四線城市則普遍下行壓力加劇，5月僅無(wú)錫、徐州、金華、贛州和三亞房?jī)r(jià)同比上漲，超八成大中三四線城市房?jī)r(jià)同比下降。

??2.70城房?jī)r(jià)環(huán)比僅一線保持上漲，5月二三線環(huán)比降幅收窄

??（本節(jié)有刪減）

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比月度變化規(guī)律來(lái)看，5月全國(guó)整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌苗頭。2022年前5月，整體70個(gè)大中城市以及二線、三四線城市房?jī)r(jià)均呈環(huán)比下降趨勢(shì)。其中4月三者降幅達(dá)到最大值，分別為0.3%、0.56%和0.06%。從環(huán)比下降城市數(shù)量上來(lái)看，5月下降城市數(shù)量減少至43個(gè)，但仍超過(guò)70個(gè)大中城市半數(shù)。

??5月隨著調(diào)控政策和信貸監(jiān)管的進(jìn)一步放開，三四線城市取消營(yíng)銷優(yōu)惠帶動(dòng)環(huán)比降至5月較4月收窄0.13pct。但安慶、泉州、九江、煙臺(tái)、南充等城市環(huán)比降幅仍在擴(kuò)大。

??二線城市則房?jī)r(jià)環(huán)比在“微漲”“微跌”中反復(fù)波動(dòng)，主因是各城市區(qū)域市場(chǎng)冷熱不均。如福州、合肥、濟(jì)南、重慶等前5月房?jī)r(jià)均環(huán)比小幅波動(dòng)。

??值得注意的是，5月共計(jì)有49個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大或降幅收窄，如錦州環(huán)比漲幅擴(kuò)大2.9pcts、韶關(guān)環(huán)比擴(kuò)大1.1pcts?？梢娛袌?chǎng)行至年中房?jī)r(jià)出現(xiàn)筑底止跌跡象。

??3.一線房?jī)r(jià)同比漲14%，二線持平分化加劇，三四線普降

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2022年百城新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)來(lái)看，前5月整體同比小增，從能級(jí)上來(lái)看，2022年前5月一線城市同比上漲14%，尤為顯著。二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯，三四線城市房?jī)r(jià)則同比普降，僅部分強(qiáng)三線和樓市相對(duì)獨(dú)立的弱三四線城市同比小增。

??具體到各城市來(lái)看，一線和強(qiáng)三線房?jī)r(jià)上漲顯著，廣大三四線城市房?jī)r(jià)回調(diào)顯著。前5月百城商品住宅成交均價(jià)漲幅TOP10中，北上廣深4城均上榜，二線如長(zhǎng)沙、南京以及強(qiáng)三線泉州、蕪湖、無(wú)錫等也均有10%左右同比漲幅。除少部分高價(jià)項(xiàng)目延遲網(wǎng)簽帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性因素外，上述均為2022年上半年市場(chǎng)尚可的二三線城市。而更廣大的三四線城市仍處于房?jī)r(jià)下降中，雖二季度起房企陸續(xù)取消了銷售折扣，但如廊坊、香河、宜興、麗水、中山等城市房?jī)r(jià)同比降幅仍超10%。（各城數(shù)據(jù)見附表3）

       5

       新房庫(kù)存：狹廣義分別維持6億和38億平，成交企穩(wěn)后去化周期轉(zhuǎn)降

??（本節(jié)有刪減）

??1.商品房待售面積逐月微降至5.54億平方米，辦公去化承壓

??……略……

??2.百城狹義庫(kù)存6億平高位持穩(wěn)，去化周期年內(nèi)首降至23個(gè)月

??（本節(jié)有刪減）

??2022年以來(lái)，因供需疲軟，狹義庫(kù)存整體延續(xù)高位波動(dòng)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年5月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60726萬(wàn)平方米，較上月下降216萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%。

??去化周期由急速攀升轉(zhuǎn)為高位回落，因5月地方政府密集出臺(tái)新政“托市”，購(gòu)房者信心有所恢復(fù)，成交環(huán)比上升，因而整體去化周期也由2022年4月末的24.6個(gè)月降至5月的23.3個(gè)月。

??3.蘇北三四線庫(kù)存增長(zhǎng)快，沈陽(yáng)、大連等弱二線去化周期超3年

??聚焦到短期庫(kù)存壓力較大的單個(gè)城市，從5月狹義庫(kù)存總量TOP20來(lái)看，主要積壓在北部和內(nèi)陸二線城市，青島、武漢、沈陽(yáng)5月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來(lái)看，東南沿海弱三線城市庫(kù)存壓力開始顯現(xiàn)，雖然庫(kù)存基數(shù)不大，單城基本都在500萬(wàn)平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫(kù)存同比漲幅均在20%以上，三明、泰州、鹽城、等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比翻番。

??而從去化周期來(lái)看，我們篩選了5月庫(kù)存去化周期TOP20城市，除了北海、欽州、寶雞等因歷史原因庫(kù)存積壓較多的城市之外，還有嘉興、惠州、珠海、汕頭等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內(nèi)陸二三線城市諸如煙臺(tái)、沈陽(yáng)、大連、蘭州去化周期超40個(gè)月且同比持增，短期內(nèi)去化承壓。

??4.百城廣義庫(kù)存穩(wěn)中微降至38億平，僅二線同比持增3%

??……略……

??6

??二手房：筑底回升、降幅收窄，蘇杭等城市回暖進(jìn)程領(lǐng)先新房

??（本節(jié)有刪減）

??1.前5月成交累計(jì)同比降47%，二季度以來(lái)環(huán)比降幅穩(wěn)步收窄

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1-5月二手房累計(jì)成交面積3799萬(wàn)平方米，同比下降49%，市場(chǎng)規(guī)模縮量明顯但降幅略低于新房市場(chǎng)。

??逐月來(lái)看，1月20個(gè)重點(diǎn)城市成交面積同比下降53%，至5月降幅收窄至47%。尤為值得一提的是，4月起二手房市場(chǎng)開始回暖，環(huán)比降幅由4月9%收窄至5月7%。

??整體而言，至5月末全國(guó)二手房市場(chǎng)已完成結(jié)構(gòu)性筑底。一方面主要城市同比降幅趨穩(wěn)且有收窄跡象，另一方面環(huán)比降幅收窄,其中部分二線及三四線城市5月已環(huán)比增長(zhǎng)。整體市場(chǎng)出現(xiàn)筑底變化的主要原因是4月以來(lái)政策監(jiān)管環(huán)境快速寬松，如房貸利率和購(gòu)房首付降低、二手房買賣增值稅征免年限5改2等。

??經(jīng)過(guò)4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。6月8個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量為389萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4%，同比降幅收窄10pcts至下降31%。受此拉動(dòng)8城前6月累計(jì)同比降幅較前5月收窄3pcts至下降45%。

??2.疫情影響一線成交占比27%回落16pcts，二三線占比超70%

??……略……

??3.蘇杭新政后6月環(huán)比漲幅顯著，深青上半年同比降幅仍超6成

??（本節(jié)有刪減）

??一線城市成交面積前5月同比下降57%。其中，上海累計(jì)同比下降74%，主因是受疫情影響4月和5月接近零成交。北京則在5月遭遇疫情影響，5月成交規(guī)模環(huán)比下降36%，受此影響前5月成交累計(jì)同比下降34%。深圳和廣州則因?yàn)?021年上半年基數(shù)較高，累計(jì)同比分別下降68%和48%。

??二線城市前5月累計(jì)同比下降44%，10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交2206萬(wàn)平方米。各城市較2021年同期均有明顯縮量，如重慶和天津前5月成交規(guī)模雙雙降至500萬(wàn)平方米以下；又如武漢、南京、合肥、杭州和廈門累計(jì)同比腰斬。值得注意的是，5月隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)、購(gòu)房成本降低，杭州、蘇州和青島成交規(guī)模均環(huán)比上漲，其中杭州和青島漲幅超10%。

??三四線城市前5月累計(jì)同比下降39%，6個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交327萬(wàn)平方米。各城市二手房成交規(guī)模遭遇普降，除東莞前5月累計(jì)同比降19%外，其余5城降幅均超35%，其中衢州累計(jì)同比下降75%。持續(xù)下行的市場(chǎng)環(huán)境中，二手房買賣情緒一度萎靡。值得注意的是，5月佛山和東莞成交分別環(huán)比上漲11%和20%，強(qiáng)三線城市出現(xiàn)觸底回升跡象。

??表：20個(gè)典型城市2022年1-5月二手房累計(jì)成交情況

??（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??行至6月主要城市二手房市場(chǎng)成交已有顯著好轉(zhuǎn)。除深圳和廈門環(huán)比微降外，其余6城均環(huán)比顯著增長(zhǎng)。如青島和杭州分別環(huán)比增長(zhǎng)100%和76%。蘇州環(huán)比上漲47%，較2021年同期微降2%。疫情對(duì)北京影響快速減弱，環(huán)比增4%。經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年以上的市場(chǎng)下行期和數(shù)月的政策救市，至年中主要城市二手房市場(chǎng)展現(xiàn)出具有韌性的一面，市場(chǎng)規(guī)?？焖倩嘏?/p>

??

??展  望

??7

??供應(yīng)：預(yù)期環(huán)比顯著增加，“以銷定產(chǎn)”下京滬杭等將集中放量

??預(yù)判2022年下半年，我們預(yù)期將迎來(lái)供應(yīng)的穩(wěn)步放量。基于前5月低迷的市場(chǎng)行情，房企“躺平”心態(tài)嚴(yán)重，整體推盤積極性不高，6月因疫情得以階段性控制疊加政策利好密集出臺(tái)，整體成交已有企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，房企心態(tài)預(yù)期也將隨之轉(zhuǎn)變，加緊供貨節(jié)奏。同時(shí)，我們盤點(diǎn)了2021年22個(gè)核心一二線城市推行集中供地，根據(jù)不同城市項(xiàng)目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況，三季度也將迎來(lái)一波供應(yīng)高峰。

??而不同城市間的分化預(yù)期也將持續(xù)加劇，“以銷定產(chǎn)”下加快新房銷售表現(xiàn)較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉，因而一線和短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的強(qiáng)二線仍是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，不得不說(shuō)，一線城市去年供地量相對(duì)充沛，2021年經(jīng)營(yíng)性用地成交面積同比增長(zhǎng)6%，上半年北京、上海因疫情影響積壓的大量待售項(xiàng)目有望在下半年集中入市。

??弱二三線城市則面臨供應(yīng)持穩(wěn)或小幅微降，一方面基于2021年二三線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建面分別同比下降26%和22%，房企拿地積極性不高，待開發(fā)項(xiàng)目的減少制約新房供應(yīng)面積的放量；另一方面，房企現(xiàn)金流吃緊的情況下更多強(qiáng)調(diào)集中力量辦大事，或?qū)p少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項(xiàng)目的續(xù)推加推為主。此外，值得關(guān)注的是，對(duì)于弱二三線城市而言，寬松政策的提振效果遠(yuǎn)不及購(gòu)買力充裕的核心一二線，在整體市場(chǎng)成交尚無(wú)起色的情況之下，房企的推盤積極性也會(huì)受到一定的負(fù)面影響。

??8

??成交：整體筑底、局部回升、降幅顯著收窄，一線維持，二線輪動(dòng)復(fù)蘇

??目前來(lái)看，利好政策疊加的效果已在部分城市諸如蘇州、佛山等開始顯現(xiàn)，基于整體穩(wěn)地產(chǎn)的政策基調(diào)和供應(yīng)放量的大前提，預(yù)計(jì)2022年下半年成交有望逐步走出低谷，呈現(xiàn)邊際復(fù)蘇，成交單月同比和累計(jì)同比降幅預(yù)期都將持續(xù)收窄，全年成交規(guī)模則將呈現(xiàn)高位回落，同比降幅15%-20%。

??一線城市成交量穩(wěn)中有增。北上廣深基本均屬于供給主導(dǎo)型市場(chǎng)，購(gòu)買力相對(duì)充裕，核心區(qū)域改善項(xiàng)目“一房難求”，整體市場(chǎng)熱度較高。目前上海、北京主要受短期疫情影響，廣州、深圳主要是購(gòu)房者觀望情緒加劇，下半年只要核心區(qū)域供應(yīng)放量，邊緣區(qū)域限購(gòu)松動(dòng)，整體市場(chǎng)回升屬大概率事件。

??二線城市成交量預(yù)期與去年持平或小幅微增，不同城市分化行情持續(xù)加劇。首先，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的杭州、合肥等城市預(yù)期高熱延續(xù)；其次，西安、成都等行情獨(dú)立，自成一體的城市成交還是有望穩(wěn)步放量；繼而南京、蘇州、寧波等基本面較好，藏富于民的城市有望在利好政策的持續(xù)發(fā)酵之下迎來(lái)復(fù)蘇行情；最后，鄭州、南寧、昆明、福州、濟(jì)南、青島等弱二線城市若無(wú)寬松政策的持續(xù)加碼，全面回暖可能性不大，購(gòu)買力見頂是核心問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度決定居民購(gòu)房預(yù)期，由此判定這些城市樓市整體還將延續(xù)低迷。

??三四線回暖持續(xù)性仍有待觀察，多數(shù)城市或?qū)⒀永m(xù)低迷行情。目前來(lái)看，強(qiáng)三線諸如佛山、無(wú)錫等已見復(fù)蘇征兆，來(lái)訪量穩(wěn)中有增，成交小幅放量，帶動(dòng)開盤去化率有所回升。不過(guò)我們認(rèn)為，這有可能是政策密集出臺(tái)帶來(lái)的短期成交激增，是否能持續(xù)放量仍有待后期觀察，而對(duì)于需求全面透支的鹽城、泰州、駐馬店、菏澤等城市，即使有層層利好政策支持，短期成交也難有起色，2022年也將延續(xù)低位盤整走勢(shì)。

??對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，基于6月主要城市二手房成交量環(huán)比大增，因而我們認(rèn)為，二手房市場(chǎng)將伴隨新房市場(chǎng)一并回升，部分城市二手市場(chǎng)增速將超過(guò)新房市場(chǎng)，但整體成交規(guī)模在三季度仍將處于歷史低位，全年成交規(guī)模將同比2021年穩(wěn)中有降。

??一線城市上海和北京料將在結(jié)束疫情后快速?gòu)?fù)蘇，深圳二手房指導(dǎo)價(jià)預(yù)期調(diào)整后也將規(guī)模上漲；二三線中已出臺(tái)或?qū)⒊雠_(tái)利好二手房交易的城市如杭州、南京、蘇州等市場(chǎng)規(guī)模有望同比正增長(zhǎng)，其他城市成交規(guī)模恢復(fù)速度則將慢于新房市場(chǎng)。

??9

??房?jī)r(jià)：整體預(yù)期保持同比低位，一二線環(huán)比持增，三四線由跌轉(zhuǎn)穩(wěn)

??從70個(gè)大中城市新房成交均價(jià)和百城商品住宅成交均價(jià)均可看到，一方面同比上經(jīng)歷了近一年的樓市下行后主要城市房?jī)r(jià)均處于歷史低點(diǎn)；另一方面二季度以來(lái)環(huán)比上高能級(jí)城市已出現(xiàn)筑底回升趨勢(shì)。

??因此我們判斷三季度全國(guó)整體房?jī)r(jià)水平將同比增速將擴(kuò)大、環(huán)比將穩(wěn)增。一線城市仍將在高價(jià)房源網(wǎng)簽的支撐下維持同比較大增長(zhǎng)；隨著調(diào)整限價(jià)的城市變多，二線城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象將有所緩解，房?jī)r(jià)將環(huán)比穩(wěn)步上漲；三四線城市隨著成交面筑底，房?jī)r(jià)將環(huán)比由跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。但需要強(qiáng)調(diào)的是，各能級(jí)城市房?jī)r(jià)水平三季度仍將處于歷史低位，除小部分城市外，不會(huì)出現(xiàn)成交均價(jià)短期激增現(xiàn)象。

??10

??庫(kù)存：核心一二線將持穩(wěn)微降，三四線去化周期拉長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇

??預(yù)判2022年下半年，我們認(rèn)為，供需預(yù)期都會(huì)有企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)熱度預(yù)期難回去年高峰時(shí)期，因而狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)。

??核心一二線城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降。尤其是當(dāng)前市場(chǎng)熱度較高的北京、上海、杭州、合肥等城市，因購(gòu)買力相對(duì)充裕，供不應(yīng)求持續(xù)加劇，但凡核心區(qū)域供應(yīng)放量基本都會(huì)迎來(lái)成交爆發(fā)式增長(zhǎng)，狹義庫(kù)存有望延續(xù)低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

??不過(guò)對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如煙臺(tái)、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，一方面因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，涉宅用地成交規(guī)?；?qū)⑴c新房成交走勢(shì)趨同，延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)；另一方面，房企開工信心略有恢復(fù)，5月新開工面積達(dá)11889萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲20%；兩相綜合，下半年整體未開工地塊量還是有望持平上半年或是小幅微降。

??附表1：2022年1-5月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表2：2022年1-5月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表3：2022年1-5月百城新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2022年5月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）

       附表5：2022年5月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫(kù)存量及其變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）