[克而瑞]19城“房票”安置的歷史經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊窦せ顦鞘行吕Ь常?/h1>

2022-06-24 09:45:26

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  • 發(fā)布時(shí)間:2022-06-24
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??現(xiàn)階段推行房票安置,可謂是“照方抓藥”,壓力城市寄希望通過房票安置拉動居民購房消費(fèi),助力房地產(chǎn)去庫存。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2022年以來,鄭州、寧波奉化、南京溧水等19城相繼落地房票安置政策,助力房企去庫存。類比于棚改貨幣化安置拉動約21.5%的住房銷售,房票能否激活相較羸弱的房地產(chǎn)市場?

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??19城重啟房票安置意圖去庫存穩(wěn)土地
以期激活市場循環(huán)

??2022年以來,19城實(shí)行房票安置,以便刺激居民購房消費(fèi),助力房企去庫存,主要涉及以下六方面內(nèi)容:

??其一,房票面值普遍高于貨幣補(bǔ)償款。例如江陰,房票面值由貨幣補(bǔ)償房票、購房優(yōu)惠房票兩部分組成,其中貨幣補(bǔ)償房票=被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額+被征收房屋評估總價(jià)×5%;購房優(yōu)惠房票=購房面積×土儲中心與房企談判確定的優(yōu)惠底價(jià)×5%。

??其二,房票使用有效期大都在12個(gè)月以內(nèi)。又如鄂州,房票自出具之日起,有效期12個(gè)月,張家港鳳凰鎮(zhèn)房票有效期僅3個(gè)月。

??其三,政府搭建“房源超市”,房票安置享價(jià)格優(yōu)惠。例如信陽,市住建部門牽頭建立“房源超市”,房企自愿提出申請,明確接受房票安置的具體房源、價(jià)格優(yōu)惠幅度。

??其四,購房款大都不低于房票金額的85%,房票余額可退還。例如界首,購房款不得低于房票金額的85%,不足部分由被征收人自行支付,尚有余額的,余額部分由房企于購房合同生效并完成備案之日起三個(gè)月內(nèi)退還被征收人。

??其五,部分城市以稅收減免或購房補(bǔ)貼進(jìn)一步刺激房票安置。例如龍港,新購房屋價(jià)值與房票票面價(jià)值相等部分免征契稅,僅超出房票安置補(bǔ)償款部分繳納相關(guān)稅費(fèi)。又如寧波奉化區(qū),自出具房票之日起3個(gè)月內(nèi)兌付,一次性給予票面購房使用部分10%的補(bǔ)貼;第4-6個(gè)月內(nèi)兌付,一次性給予票面購房使用部分8%的補(bǔ)貼;第7-9個(gè)月內(nèi)兌付,一次性給予票面購房使用部分6%的補(bǔ)貼;第10-12個(gè)月內(nèi)兌付,一次性給予票面購房使用部分4%的補(bǔ)貼。

??其六,房企依進(jìn)度與當(dāng)?shù)卣Y(jié)算房票資金。例如許昌,商品房買賣合同生效并完成備案之日起2個(gè)月內(nèi)撥付房票金額的60%,完成房屋所有權(quán)首次登記1個(gè)月內(nèi)再撥付30%,余款于房屋交付后3個(gè)月內(nèi)撥付。

??通過我們調(diào)研情況可知,南京溧水區(qū)房票在實(shí)際執(zhí)行層面采取自愿原則:既可以選擇房票,也可以選擇貨幣補(bǔ)償。使用房票購房則可以享受三重優(yōu)惠:包括免征契稅、房款0.8%的購房補(bǔ)貼以及10%房票金額獎勵。

??鄭州提倡優(yōu)先選擇房票,房票一年過期之后,再選擇其他安置辦法。使用房票購房同樣可以享受三重優(yōu)惠:包括免征契稅、安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎勵以及不計(jì)入家庭限購套數(shù)。值得一提的是,近期,鄭州部署六大舉措穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤,提及積極對接國開行3000億元棚改資金,確保6月底前集中簽約6萬套安置房。

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??市場下行刺激效果不達(dá)預(yù)期
貨幣安置撬動21%需求的“成功經(jīng)驗(yàn)”深入人心

??我們認(rèn)為上述19城推行房票安置,核心動因不乏以下兩方面因素:

??其一,救市政策效果不達(dá)預(yù)期,市場并未回穩(wěn)。例如南京溧水區(qū)市場形勢依舊嚴(yán)峻,部分項(xiàng)目更是零認(rèn)購。2022年1-5月,南京溧水區(qū)新開盤項(xiàng)目去化表現(xiàn)持續(xù)低迷,平均去化率低至10%。6月前20天,溧水區(qū)新盤平均去化率仍低位保持在11%,不少項(xiàng)目成交去化困難。例如萬科未來城,6月4日加推192套,開盤當(dāng)天零認(rèn)購。

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??其二,現(xiàn)階段推行房票安置,似有“舊瓶裝新酒”的味道。2015-2017年,全國棚改貨幣化安置加速推進(jìn),助力三四線城市房地產(chǎn)市場全面轉(zhuǎn)暖,房價(jià)出現(xiàn)普漲行情。自PSL創(chuàng)設(shè)以來,國開行發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款呈指數(shù)級增長態(tài)勢。2014-2017年,國開行新增棚改貸款由4086億元持續(xù)提升至12819億元,凈增長2.1倍。

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??棚改貨幣化安置撬動約21.5%住房銷售。2014-2017年,全國棚改貨幣化安置加速推進(jìn),全國棚改實(shí)際開工量由470萬套穩(wěn)步提升至609萬套,貨幣化安置比例更是由9%大幅提升至60%。而以套均住房面積85平方米測算可知,2017年全國棚改貨幣化安置大約實(shí)現(xiàn)去庫存3.1億平方米,占當(dāng)年全國商品住宅銷售面積的比重達(dá)到21.5%。

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??現(xiàn)階段推行房票安置,可謂是“照方抓藥”,壓力城市寄希望通過房票安置拉動居民購房消費(fèi),助力房地產(chǎn)去庫存。

??值得一提的是,區(qū)別于棚改貨幣化安置猶存真實(shí)購房需求轉(zhuǎn)化問題,部分拆遷戶拿到貨幣補(bǔ)償款可能并非用于購房消費(fèi),但房票安置可謂是將貨幣補(bǔ)償資金提前鎖定在住房領(lǐng)域,似乎更能拉動潛在購房消費(fèi)。

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??市場下行的三大問題懸而未決
地方財(cái)力也會影響房票安置最終落地效果

??正所謂此一時(shí)彼一時(shí),預(yù)計(jì)房票實(shí)際執(zhí)行效果將大打折扣,主要涉及以下三方面因素:

??其一,市場下行的三大核心問題仍懸而未決。第一,市場需求及購買力透支。而受疫情影響,居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑,首付及月供還貸壓力上升。第二,房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌,市場觀望情緒依舊濃重。第三,房企暴雷致市場信心缺失,購房者普遍擔(dān)憂房屋交付問題。

??其二,房票發(fā)放數(shù)量將顯著受限。在沒有中央信貸資金助力的情況下,房票便需要地方財(cái)政資金予以補(bǔ)貼。對于那些財(cái)政資金本就捉襟見肘的城市而言,實(shí)難在全市范圍全面推廣房票安置,房票發(fā)放數(shù)量也將顯著受限。

??其三,基于擔(dān)憂房票資金結(jié)算,房企參與積極性不高。房票相當(dāng)于地方政府給房企“打白條”,房票資金結(jié)算與地方財(cái)政資金充裕程度密切相關(guān)。對于那些財(cái)政收支壓力較大的城市而言,房屋銷售后的房票賬面資金結(jié)算猶存較大不確定性,難免影響企業(yè)銷售回款進(jìn)度而打擊房企參與積極性。

附表:2022年上半年19城實(shí)行房票安置

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