??歷經(jīng)上半年企業(yè)融資艱難的時期，不少房企仍要面臨債務(wù)無法如期償還的“艱難時刻”。

??據(jù)DM研究不完全統(tǒng)計，2022年7月共計約1090億元境內(nèi)外債券面臨到期或回售，規(guī)模較上月同期上漲近53％。其中境內(nèi)部分到期數(shù)額為649.27億元，較6月增長近一倍；境外部分到期66.07億美元（約441.13億元），增幅為17.86％。

??7月8日，上坤地產(chǎn)(06900.HK)發(fā)布公告，公司正就美國境外非美國人士所持的最少1.89億美元或2022年到期票據(jù)的未償還本金額的90%進行交換要約。

??此前的7月5日，據(jù)REDD消息，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）擬將其7月15日到期的6億元“19寶龍02”展期一年并分期償付本金。

??寶龍地產(chǎn)提出的展期計劃為：在到期日先行支付5%的本金，6個月后支付15%，剩余80%在一年后支付。該公司還提出將其間接擁有的子公司-無錫嘉御置業(yè)有限公司100%股權(quán)質(zhì)押給債券持有。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計，時間進入7月份以來，包括世茂集團、世茂股份、匯景控股、三盛控股等多家房企均面臨債務(wù)到期，應(yīng)對措施或展期，或交換要約。

??一位房企前高管對記者表示：“7月份債務(wù)到期無法償還的房企沒有太多辦法可以立即解決問題，只能將問題往后延。以前，還可以賣資產(chǎn)，加大力度銷售，現(xiàn)在是資產(chǎn)賣不動，銷售也銷售不動，全靠政策效果和市場情緒恢復(fù)?！?/p>

??當(dāng)前，房企面臨的債務(wù)危機不是只出現(xiàn)在個別企業(yè)，而是覆蓋面很廣的大面積的問題。中國城市經(jīng)濟研究院副院長宋丁認(rèn)為，對于出險房企，應(yīng)該充分利用政府、銀行等方面給出的政策利好，借助政策的力量幫助企業(yè)；到期債務(wù)能展期就展期，千方百計地與債權(quán)人協(xié)商，從而減緩短期內(nèi)的債務(wù)壓力；對已開工項目要確保保交樓，保信心，避免走到清盤的最后一步。

??無法如期償還債務(wù)

??上坤地產(chǎn)在公告中表示，公司的日常運營和財務(wù)表現(xiàn)受到上海近期暴發(fā)新冠肺炎不利影響，近幾個月的合約銷售總額亦出現(xiàn)明顯下降。

??根據(jù)最新公告，2022年1~6月，上坤地產(chǎn)累計合約銷售金額56.5億元，同比下降66.21%；合約銷售面積46.97萬平方米，同比下降64.49%；合約平均銷售價約12022元/平方米。上坤預(yù)計，2022年房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況仍面臨壓力。

??此外，對于展期的原因，寶龍表示在2022年上半年嘗試進行的再融資計劃以及資產(chǎn)出售計劃未能順利完成，包括其原計劃的CMBS發(fā)行計劃也未能順利執(zhí)行。同時，由于境外市場的波動，寶龍原計劃進行的REITS募資計劃也遭到擱淺。

??近期無法如期償還債務(wù)不止個別房企。7月7日，匯景控股(09968.HK)發(fā)布公告，公司開始向合資格持有人進行有關(guān)由美國境外非美國籍人士持有的2022年到期的12.5%優(yōu)先票據(jù)的交換要約。

??7月5日，三盛控股一只證券號碼為XS2351081943的美元債券正式到期，未償還本金余額1億美元（約6.71億元），票面利率13%。截至目前，三盛控股并未披露該只債券兌付的最新進展。

??7月7日，穆迪發(fā)布報告稱，2022年5月全國房地產(chǎn)均價同比下降8.0%，幅度小于2022年4月的10.8%。由于開發(fā)商可能會通過打折來推動銷售及產(chǎn)生現(xiàn)金流，預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)均價會持續(xù)低迷。

??穆迪預(yù)計銀行仍將謹(jǐn)慎和有選擇性地通過貸款、債券和資管產(chǎn)品等向房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資。穆迪稱，在融資環(huán)境緊張的情況下，違約事件仍將繼續(xù)發(fā)生。

??近幾個月政府關(guān)于銀行支持房地產(chǎn)市場及恢復(fù)市場信心的政策指導(dǎo)方向日趨明朗。但是，預(yù)計投資者和銀行仍將謹(jǐn)慎及有選擇性地支持房地產(chǎn)業(yè)。預(yù)計2022年內(nèi)會繼續(xù)出現(xiàn)包括低價交易在內(nèi)的違約事件，尤其是有大量境外債務(wù)到期(或可回售)及流動性較弱的開發(fā)商。

??7月償債壓力加劇

??很長一段時間里，房企遵循“借新還舊”的原則進行“借債—還債—再借債”的循環(huán)。

??2021年是房企融資的分水嶺。在此之前，房企融資規(guī)模逐年攀升，2020年融資總量達到高峰，較2016年增長了56%；2021年，融資總量急轉(zhuǎn)直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來首次負(fù)增長。到2022年，融資規(guī)模下滑趨勢再擴大。

??克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年企業(yè)發(fā)債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發(fā)債大幅下降77%至437億元。

??反觀房企到期債券規(guī)模不減反增。2022上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。

??發(fā)債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的模式無法繼續(xù)進行。

??穆迪在報告中表示，債券市場渠道受限使開發(fā)商的再融資風(fēng)險居高不下。2022年上半年(截至6月24日)，受評開發(fā)商僅發(fā)行了約合120億美元的境內(nèi)債券和27億美元境外債券，顯著低于2021年同期的176億美元和210億美元。未來12個月，受評開發(fā)商將有326億美元境外債券和約合299億美元的境內(nèi)債券到期或可回售。

??據(jù)DM研究不完全統(tǒng)計，共有123家房企的相關(guān)債券會在2022年7月內(nèi)面臨到期、回售及付息。

??7月面臨到期及回售的境內(nèi)地產(chǎn)債共58只合計金額約人民幣649.27億元。其中恒大、華潤置地、金地地產(chǎn)、融信、寶龍等有兩只以上的境內(nèi)債面臨兌付；共40只境外地產(chǎn)債券面臨付息，其中碧桂園有6只美元債面臨付息，世茂龍光有5只債券需要付息，恒大、佳兆業(yè)、綠地、融創(chuàng)、越秀、遠(yuǎn)洋、禹洲集團、時代中國均有3只以上債券需要付息。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，近期以來，房地產(chǎn)市場現(xiàn)回溫跡象，尤其是6月份以來多城銷售端轉(zhuǎn)好，給市場注入一抹信心，房企要抓住時機積極作為，通過一系列有效的優(yōu)惠促銷活動以及利用分銷渠道等加速去化，加速銷售回款，補充現(xiàn)金流；其二，企業(yè)要做到開源節(jié)流，一方面拓寬融資渠道，充分抓住政策對合理融資需求的支持積極發(fā)債，尤其是信用債、ABS等，有能力的房企還可以發(fā)行并購債等。

??“此外，房企也應(yīng)縮減成本，提高經(jīng)營效率；優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局，盡量縮減盈利差的業(yè)務(wù)板塊布局，提高盈利能力?！标愊龇Q，對于現(xiàn)金流緊缺，債務(wù)壓頂?shù)钠髽I(yè)，也可采取出售旗下非核心資產(chǎn)板塊來達到快速補充現(xiàn)金流、償還到期債務(wù)的目的，同時也可以優(yōu)化資產(chǎn)配置，重新調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。