[克而瑞]各地政策紓困未能提振信心，投融銷仍保持低位

??內(nèi)容提要>>>

??5月環(huán)比回升5.6%，同比降幅仍較大

??國(guó)企、央企仍是主力，民企投資幾乎停滯

??5月房企新增融資額環(huán)比減少40.3%

??五一提前營(yíng)銷，“520”等后續(xù)造節(jié)積極

??李欣任華潤(rùn)置地董事會(huì)主席，建發(fā)股份選舉鄭永達(dá)為董事長(zhǎng)

??萬(wàn)科助力廣州城更發(fā)展，龍湖全國(guó)首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項(xiàng)目落地重慶

??合約銷售

??5月環(huán)比回升5.6%

??同比降幅仍較大

??核心觀點(diǎn)

??1、2022年5月，行業(yè)下行壓力持續(xù)、疊加部分城市疫情反復(fù)，市場(chǎng)信心不足、企業(yè)表現(xiàn)仍相對(duì)低迷。TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，較上年同期降低59.4%。但得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤及營(yíng)銷積極性提升，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百?gòu)?qiáng)房企1-5月的整體操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??2、2022年1-5月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為558.6億元，較去年同期降低48.3%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為287.9億元和207.1億元，同比降幅最為明顯，分別達(dá)59.4%和58%。而TOP100房企的銷售操盤金額門檻為40.4億元，同比降幅也高達(dá)56.8%。

??3、5月，規(guī)模房企業(yè)績(jī)回升相對(duì)明顯，近6成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中近4成企業(yè)環(huán)比增幅大于30%。具體來看，TOP10房企中，中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地表現(xiàn)較為亮眼，分別實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)278.7億元和202.9億元，環(huán)比增速超過30%。但部分TOP31-50和TOP51-100梯隊(duì)房企在4月較低的業(yè)績(jī)基數(shù)上環(huán)比繼續(xù)明顯降低，且單月環(huán)比降幅大于30%。

??企業(yè)拿地

??國(guó)企、央企仍是主力

??民企投資幾乎停滯

??核心觀點(diǎn)

??1、5月集中供地未延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，30家監(jiān)測(cè)房企土地投資量?jī)r(jià)齊跌，但成交單價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。與4月杭州、深圳等城市土拍火熱、企業(yè)積極拿地相比，5月份廣州、濟(jì)南、無錫、蘇州、廈門、福州等城市集中供地相對(duì)沉寂。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)建面133萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌55%；新增土地成交金額282億元，環(huán)比下降55%。與前四月平均相比，建面、金額降幅同樣高達(dá)30%。由于5月份土地市場(chǎng)有廣州、北京（31號(hào)）集中供地，因此成交平均樓板價(jià)較4月上漲69%。

??2、本月監(jiān)測(cè)房企中僅8家投資拿地，規(guī)模化國(guó)企、央企是主力，民企投資幾乎停滯。整體來看，30家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企中，拿地依然是國(guó)企、央企等老面孔，僅龍湖、碧桂園等民企在5月份有投資動(dòng)作。一方面是受到企業(yè)自身現(xiàn)金流影響，另一方面與廣州、北京、蘇州等土拍價(jià)格較高不無關(guān)系。

??3、政策落地效果仍有待觀察，核心城市是未來房企補(bǔ)倉(cāng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。自4月份政策暖風(fēng)頻吹以來，5月份政策持續(xù)傳達(dá)對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的支持態(tài)度。但對(duì)大部分房企而言，銷售尚未全面回溫、現(xiàn)金流壓力仍存，政策利好帶來的刺激效果并不明顯，所以未來投資依舊會(huì)以是謹(jǐn)慎為主。這一點(diǎn)從業(yè)績(jī)會(huì)上各家房企表態(tài)也可見一斑，“以銷定投”、“量入為出”的策略被多家房企提及，說明當(dāng)前房企銷售、回款依然是房企投資考量的前提。城市選擇上，我們認(rèn)為房企投資將持續(xù)聚焦于高能級(jí)的核心城市，并逐步退出部分弱三四線城市，實(shí)際上，“回高退低”的投資策略已經(jīng)在2022年得到顯現(xiàn)。截止5月末，百?gòu)?qiáng)房企投資金額超過八成集中于22城，在三四線市場(chǎng)下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度將持續(xù)走高。

??企業(yè)融資

       5月房企新增融資額環(huán)比減少40.3%

??核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，融資規(guī)模較三四月又有較大的滑坡，主要是因?yàn)檫^去幾個(gè)月中作為融資主力的國(guó)企央企已經(jīng)獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規(guī)模有所減小，而民營(yíng)房企的融資規(guī)模仍然處于低位。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資390億元，環(huán)比減少36%，同比減少17.4%；境外債權(quán)融資61億元，環(huán)比增加133.5%，同比減少84.4%；本月資產(chǎn)證券化融資69億元，環(huán)比減少62.6%，同比減少62.1%。

??2、融資成本：2022年1-5月100家典型房企新增債券類1融資成本4.39%，較2021年全年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.98%，較2021年全年上升0.96個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.35%，較2021年全年下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，5月房企融資成本4.81%，環(huán)比上升1.55pct，同比下降0.4pct。其中境內(nèi)融資成本3.73%，環(huán)比上升0.5pct，發(fā)債主體仍是集中在中海、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企，但是相較于4月而言發(fā)債企業(yè)的數(shù)量以及債券發(fā)行的規(guī)模均有所減少；境外融資成本10.38%，環(huán)比大幅提升了6.58pct，主要是因?yàn)樯蟼€(gè)月僅有遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行了一筆成本較低的綠色債券，而本月由于中梁和大唐因?yàn)榻粨Q要約而發(fā)行了3筆優(yōu)先票據(jù)，融資成本都相對(duì)較高。

       3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是中海和保利發(fā)展，兩家企業(yè)的融資總量都是60億元，中海在本月發(fā)行了30億元的公司債以及30億元的中期票據(jù)，保利也發(fā)行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據(jù)。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2022年1-5月TOP10房企平均融資額達(dá)到了131.88億元，是所有梯隊(duì)中最高的；同時(shí)該梯隊(duì)融資規(guī)模同比減少31.79%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.17%，較2021年全年下降1.01pct，比融資成本最高的TOP11-30梯隊(duì)的房企低1.94pct；TOP31-50房企的融資成本較2021年全年下降0.32pct至4.58%，降幅最小。

??營(yíng)銷策略

??五一提前營(yíng)銷

    “520”等后續(xù)造節(jié)積極

??核心觀點(diǎn)

??1、5月從營(yíng)銷效果來看，房企的五一銷售情況比預(yù)期要好，如萬(wàn)科廣西區(qū)域從4月20日開始預(yù)熱五一活動(dòng)，在五一假期首日銷售1.1億元。加上政策松綁，因此不少房企給到了較高的折扣力度。從市場(chǎng)來看，5月市場(chǎng)表現(xiàn)仍然較低迷，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比微升4%，同比下降59%，降幅擴(kuò)大3pcts。從營(yíng)銷來看，五一黃金周房企提前至4月開始積極營(yíng)銷，此后在“520”時(shí)造節(jié)營(yíng)銷，不少房企在區(qū)域及集團(tuán)層面推出營(yíng)銷活動(dòng)，讓利方式來看，主要是折扣營(yíng)銷、全民營(yíng)銷及活動(dòng)營(yíng)銷等。

??2、5月房企營(yíng)銷活動(dòng)，除了4月已經(jīng)開啟的五一假期營(yíng)銷之外，多數(shù)集中在五月下半月，特別是以“520”為節(jié)點(diǎn)的營(yíng)銷增多，如中國(guó)鐵建“520寵粉家倍”通過“鐵建好房”小程序在全國(guó)范圍內(nèi)舉行。也有常規(guī)的如龍湖的“66天街歡搶節(jié)”已經(jīng)是第5屆，借助龍湖天街活動(dòng)IP，自有會(huì)員體系如“瓏珠”積分獎(jiǎng)勵(lì)等活動(dòng)，推動(dòng)龍湖地產(chǎn)的曝光度和品牌知名度。此外還有弘陽(yáng)26周年慶，大悅城“大悅房嗨GO一周年”等活動(dòng)。整體來看造節(jié)活動(dòng)增多，折扣上由于“五一”營(yíng)銷等此前已經(jīng)給出較高折扣，如碧桂園55購(gòu)房節(jié)最低可達(dá)55折，其余活動(dòng)多以活動(dòng)營(yíng)銷出現(xiàn)，如“30天無理由退房”等吸引客戶下定。

??3、5月各地政府利好政策落地，如限購(gòu)松動(dòng)、降利率、降首付及優(yōu)化公積金貸款等舉措，26個(gè)二三線城市“回暖”跡象初顯。展望未來，地方放松政策頻率及力度加碼，政策面放松對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷有一定的提振作用，隨著房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，營(yíng)銷活動(dòng)預(yù)計(jì)也會(huì)加碼，保持積極營(yíng)銷勢(shì)頭。

??人事變動(dòng)

??李欣任華潤(rùn)置地董事會(huì)主席

       建發(fā)股份選舉鄭永達(dá)為董事長(zhǎng)

??核心觀點(diǎn)

??1、5月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較前月明顯增加，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，或受大環(huán)境影響，經(jīng)過前兩月的發(fā)酵，5月房企頂層人員的職務(wù)變動(dòng)頻次提升，董事長(zhǎng)、總經(jīng)理級(jí)別的職務(wù)變更變多，不少頭部房企也發(fā)生了高管層的變動(dòng)。

??2、5月5日，華潤(rùn)置地有限公司披露公告稱，非執(zhí)行董事王祥明辭任，并變更董事會(huì)及提名委員會(huì)主席為李欣。資料顯示，李欣先現(xiàn)年五十歲，于2001年加入華潤(rùn)置地，于2016年7月獲委任為公司聯(lián)席總裁，于2017年4月獲委任為公司執(zhí)行董事，并于2018年12月獲委任為公司總裁，負(fù)責(zé)集團(tuán)日常業(yè)務(wù)管理。

??3、5月23日，廈門建發(fā)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司推選鄭永達(dá)為公司第九屆董事會(huì)董事長(zhǎng)，推選黃文洲為公司第九屆董事會(huì)副董事長(zhǎng)。經(jīng)董事長(zhǎng)鄭永達(dá)提名，聘任林茂為公司總經(jīng)理，公告顯示，鄭永達(dá)現(xiàn)任廈門建發(fā)股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)、廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司黨委副書記、總經(jīng)理等職。歷任廈門建發(fā)股份有限公司進(jìn)出口六部副總經(jīng)理、總經(jīng)理、廈門建發(fā)包裝有限公司總經(jīng)理等職務(wù)。

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??萬(wàn)科助力廣州城更發(fā)展

??龍湖全國(guó)首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項(xiàng)目落地重慶

??核心觀點(diǎn)

??1、 本月房企多元化業(yè)務(wù)活躍，除物管和商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，在城市更新、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、代建等領(lǐng)域出現(xiàn)新動(dòng)作。物管領(lǐng)域房企活動(dòng)最為活躍，除關(guān)注學(xué)校、醫(yī)院物管項(xiàng)目外，本月在養(yǎng)老社區(qū)、度假區(qū)等物管項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在增加，部分頭部房企在物管賽道的優(yōu)勢(shì)凸顯。商業(yè)運(yùn)營(yíng)熱度繼續(xù)保持，多家房企創(chuàng)新商業(yè)產(chǎn)品線、打造新項(xiàng)目。城市更新、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域多為政府主導(dǎo)，選擇與經(jīng)驗(yàn)豐富的頭部房企合作。

??2、萬(wàn)科與廣州市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在城市更新等方面開展加強(qiáng)合作。5月9日，廣州市政府與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在城市更新、城市物業(yè)智能服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、文旅產(chǎn)業(yè)等方面加強(qiáng)合作，并建立常態(tài)化溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，推動(dòng)合作事項(xiàng)落實(shí)。萬(wàn)科對(duì)廣州的城市更新市場(chǎng)并不陌生，廣州黃埔首個(gè)城中村改造項(xiàng)目就由萬(wàn)科操盤，目前萬(wàn)科參與的廣州城市更新項(xiàng)目共有6個(gè)。此次合作一方面有助于萬(wàn)科在城市更新領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)積累，同時(shí)也為萬(wàn)科在穗發(fā)展提供更好條件支持，加速完善在廣州投資布局，雙方合作共贏。

??3、龍湖全國(guó)首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項(xiàng)目——愛加兩江星悅薈在重慶開業(yè)。5月20日，龍湖愛加兩江星悅薈在重慶開業(yè)，不僅是龍湖全國(guó)首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項(xiàng)目，同時(shí)也是龍湖旗下成熟商業(yè)品牌星悅薈項(xiàng)目的全新升級(jí)。愛加星悅薈鎖定中產(chǎn)家庭和新貴潮流白領(lǐng)兩大目標(biāo)客群，以精致生活中心為導(dǎo)向，彌補(bǔ)區(qū)域精致商業(yè)空白。截止日前，龍湖商業(yè)在重慶已開業(yè)8座天街、2座星悅薈、1座家悅薈項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年下半年，龍湖重慶時(shí)代天街E館、龍湖重慶高新天街即將開業(yè)。愛加兩江星悅薈的開業(yè)不僅完成產(chǎn)品線更新、完善重慶主城區(qū)的商業(yè)布局，同時(shí)也為輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目提供新思路。