[克而瑞]新希望地產(chǎn)財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)凸顯，銷售回款率超90%

??近期，新希望地產(chǎn)公布其2021年公司債券年報(bào)，在過(guò)去的一年中，銷售增速平穩(wěn)，維持“三條紅線”綠檔。今年的3、4月，新希望接連獲批并購(gòu)融資，同時(shí)從合作伙伴正榮和雅居樂(lè)的手中收購(gòu)兩個(gè)項(xiàng)目的剩余股權(quán)，此時(shí)進(jìn)場(chǎng)收購(gòu)有何底氣呢？

??城市深耕與合作并舉，銷售金額維持增長(zhǎng)

??根據(jù)克而瑞《2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，新希望地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1059億元，銷售面積479萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)2.7%和下降0.5%，銷售金額增速高于同期50強(qiáng)房企平均水平，同時(shí)銷售回款率維持在90%以上水平。

??銷售的增長(zhǎng)，一方面在于持續(xù)加強(qiáng)已布局城市的深耕力度，共有19個(gè)城市產(chǎn)生銷售貢獻(xiàn)，單城平均銷售55.7億元，其中南京、蘇州、成都的銷售金額超百億元。從銷售貢獻(xiàn)區(qū)域分布來(lái)看，銷售貢獻(xiàn)最高的為環(huán)滬城市群，占比為60.5%，同比減少7.1ptc；西南城市群銷售金額占比為23.3%，同比減少3.4ptc；得益于佛山、武漢項(xiàng)目的逐漸入市，粵港澳城市群和華中城市群銷售規(guī)模有所增長(zhǎng)，銷售占比分別達(dá)到了8.1%和5.4%。

??另一方面，與行業(yè)優(yōu)秀房企持續(xù)保持合作的策略也是其銷售增長(zhǎng)的關(guān)鍵。新希望地產(chǎn)與萬(wàn)科、保利等大型房企，建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系。長(zhǎng)期股權(quán)投資為170.58億元，同比增長(zhǎng)11.6%，保持在相對(duì)較高水平。較高的合作比例撬動(dòng)了銷售的增長(zhǎng)，未來(lái)還需加大并表比例，保障營(yíng)收規(guī)模與增長(zhǎng)。

??營(yíng)收增長(zhǎng)穩(wěn)定，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化

??從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，新希望地產(chǎn)2021年?duì)I業(yè)收入378.62億元，同比增長(zhǎng)24.2%，增長(zhǎng)穩(wěn)定。其中下半年?duì)I業(yè)收入270億元，同比上升5.7%，占全年?duì)I業(yè)收入71.3%。

       當(dāng)前在行業(yè)整體增速下滑的背景下，新希望地產(chǎn)的部分合作企業(yè)發(fā)展受限，對(duì)于部分發(fā)展?jié)撡|(zhì)較好的項(xiàng)目，新希望地產(chǎn)則是以收購(gòu)合作方股權(quán)的方式，從而提高并表比例。如2022年新希望分別在3月和4月，從合作伙伴正榮和雅居樂(lè)的手中收購(gòu)兩個(gè)項(xiàng)目的全部股權(quán)，分別是昆明錦麟峯薈項(xiàng)目和佛山金洲府項(xiàng)目。 

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??在利潤(rùn)表現(xiàn)方面，2021年新希望的毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)7.0%至82.68億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)9.6%至31.15億元，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)50.9%至22.10億元。從利潤(rùn)率水平來(lái)看，2021年新希望毛利率21.8%、凈利率8.2%、歸母凈利率5.8%。整體來(lái)看，高能級(jí)城市的布局策略使得新希望的項(xiàng)目在城市限價(jià)下利潤(rùn)率水平持續(xù)受限，盈利能力有待提升，但高能級(jí)城市對(duì)于去化能提供有力的保證，當(dāng)前在企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健且有母公司背書(shū)的背景下，新希望或可適當(dāng)加大權(quán)益，加強(qiáng)項(xiàng)目管控力度，持續(xù)打造自有項(xiàng)目產(chǎn)品力，提高盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

??穩(wěn)居綠檔，接連獲金融機(jī)構(gòu)支持

??2021年新希望獲取新增地塊15宗，計(jì)容建面216.09萬(wàn)平方米，拿地金額接近300億元，拿地銷售金額比0.27，處于行業(yè)平均水平。其中下半年僅于9月在成都新增一宗地，拿地明顯放緩。期末有息負(fù)債規(guī)模基本持平，較期初減少 2.9%到353.97億元，同時(shí)由于銷售回款率達(dá)到95%，使得其持有現(xiàn)金規(guī)模同比增加了23.2%至185.88億元。 

??從償債能力表現(xiàn)來(lái)看，2021年末新希望地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比2.09，分別同比上升5.6%，現(xiàn)金能夠覆蓋短債，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為健康。期末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63.8%、凈負(fù)債率40.4%，三條紅線指標(biāo)仍維持綠檔。

得益于良好的財(cái)務(wù)情況，新希望地產(chǎn)融資渠道暢通，未來(lái)有望加速推動(dòng)規(guī)模發(fā)展。并購(gòu)融資開(kāi)閘以來(lái)，新希望地產(chǎn)于今年3月24日，4月21日連獲浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行共計(jì)130億元并購(gòu)融資額度，未來(lái)新希望可以借助財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，在收并購(gòu)方向上進(jìn)行發(fā)力，抓住機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)。

??總的來(lái)說(shuō)，受行業(yè)調(diào)控、市場(chǎng)波動(dòng)以及合作比例較大等各方面影響，下半年新希望銷售和投資均有所放緩。但得益于其良好的財(cái)務(wù)基本面，加上積極加強(qiáng)銷售回款，持有現(xiàn)金穩(wěn)定增長(zhǎng)，三條紅線穩(wěn)居綠檔，接連獲批并購(gòu)融資，未來(lái)或?qū)⒃谑詹①?gòu)上發(fā)力，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步的增長(zhǎng)。