[克而瑞]中國(guó)金茂：營(yíng)收突破900億，融資利率降至3.98%

??銷售保持正向增長(zhǎng)，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)加快，全年?duì)I收超900億，財(cái)務(wù)依舊穩(wěn)健。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)，銷售回款率高達(dá)96.3%】2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)銷售額2356.0億元，同比增長(zhǎng)1.9%，優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均3%的降幅。全年共實(shí)現(xiàn)銷售回款2278 億元，回款率達(dá)96.3%，處于行業(yè)前列。2022年，金茂設(shè)定了2400億的銷售目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)公布的2022年供貨超4000億來看，只需要60%的去化率即可完成目標(biāo)。另外值得關(guān)注的是，金茂城市運(yùn)營(yíng)持續(xù)兌現(xiàn)，全年26%的簽約業(yè)績(jī)來自城市運(yùn)營(yíng)，相較2020年的21%再度提升5個(gè)百分點(diǎn)。

??【投資力度近2倍百?gòu)?qiáng)平均，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例54%】2021年中國(guó)金茂新增土儲(chǔ)計(jì)容總建面1071萬平方米，項(xiàng)目總土地款1129億元，權(quán)益金額比例較2020年下降至54.0%。拿地銷售比達(dá)到0.48，二級(jí)土地平均拿地成本約為10542元/平方米，企業(yè)在上海、北京、蘇州、廣州、寧波這類一二線城市納儲(chǔ)較多。2021年企業(yè)新增二級(jí)土地儲(chǔ)備中36%均來自于城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)。

??【新增落地6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，2022年目標(biāo)至少再落地6個(gè)】2021年中國(guó)金茂落地6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，新增鎖定面積超1600萬平方米。管理層表示，之所以未達(dá)成8個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)主要是因?yàn)樾袠I(yè)波動(dòng)較大，企業(yè)主動(dòng)放緩節(jié)奏以獲得更好的條件，2022年，公司計(jì)劃再度落地至少6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

??【總土儲(chǔ)充裕，二級(jí)土地可滿足3-4年開發(fā)所需】截止2021年底，中國(guó)金茂共布局全國(guó)53個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面達(dá)9322.6萬平方米。其中一級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面3179.0萬平方米，二級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面6143.6萬平方米，按照銷售和增長(zhǎng)速度推算，目前的二級(jí)土儲(chǔ)可滿足大約3-4年的需求。

??【物業(yè)開發(fā)毛利率16%，企業(yè)稱已進(jìn)入穩(wěn)定階段】2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入900.6億元，同比增長(zhǎng)50.0%，其中物業(yè)銷售收入826.4億元，同比上升52%,商業(yè)租賃收入15.6億元，酒店收入16.4億元。公司整體毛利潤(rùn)167.6億元，整體毛利率約為18.6%，其中物業(yè)開發(fā)毛利率16%，根據(jù)管理層透露，現(xiàn)在公司的毛利率進(jìn)入了一個(gè)比較穩(wěn)定的階段，2021的簽約整體毛利率在18%左右，已售未結(jié)也在這一水平，因此后期的毛利率也會(huì)穩(wěn)在這個(gè)水平。凈利方面，2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)77.0億元，凈利率8.6%。歸母凈利潤(rùn)46.9億元，歸母凈利率5.7%。

??【三道紅線維持全綠，融資利率降至3.98%】截止至2021年底，中國(guó)金茂共持有現(xiàn)金397.4億元，整體現(xiàn)金短債比1.58，長(zhǎng)短債比提升至3.27，凈負(fù)債率63%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債68.0%，全部滿足三道紅線綠線要求。企業(yè)整體融資成本已下降至3.98%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

??01 銷售

??銷售保持增長(zhǎng)
銷售回款率高達(dá)96.3%

??全年銷售額同比增長(zhǎng)。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2356.0億元，同比增長(zhǎng)1.9%，優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均3%的降幅。面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，公司緊抓銷售回款，全年共實(shí)現(xiàn)銷售回款2278 億元，回款率達(dá)96.3%，處于行業(yè)前列。2022年，金茂設(shè)定了2400億的銷售目標(biāo)，較2021年同比微增，結(jié)合企業(yè)公布的2022年供貨超4000億來看，只需要60%的去化率即可完成目標(biāo)，壓力不大。

??半數(shù)銷售來自華東，城市運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比再度提升至26%。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù)，2021年金茂49%銷售額來源華東地區(qū)，與2020年接近。公司堅(jiān)持深耕戰(zhàn)略，百億城市數(shù)量再度提升至9座，其中北京和南京單城破200億，杭州、上海突破150億。從2022年企業(yè)供貨情況來看，華東區(qū)域仍將居于全年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)首位，華中和西部地區(qū)銷售占比有望提高。另外值得關(guān)注的是，金茂城市運(yùn)營(yíng)持續(xù)兌現(xiàn)，全年26%的簽約業(yè)績(jī)來自城市運(yùn)營(yíng)，相較2020年的21%再度提升5個(gè)百分點(diǎn)。

??02 投資

??投資力度近2倍百?gòu)?qiáng)平均
新增土儲(chǔ)權(quán)益比例54%

??拿地銷售比0.48，近兩倍于百?gòu)?qiáng)房企平均0.25，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例下降至54%。根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)披露，2021年中國(guó)金茂共計(jì)獲取62個(gè)二級(jí)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)計(jì)容總建面1071萬平方米，項(xiàng)目總土地款1129億元，權(quán)益土地款610億元，權(quán)益金額比例較2020年下降至54.0%，拿地銷售比達(dá)到0.48，二級(jí)土地平均拿地成本約為10542元/平方米，主要是企業(yè)在上海、北京、蘇州、廣州、寧波這類一二線城市納儲(chǔ)較多，按拿地總價(jià)計(jì)算，一二線城市占比近80%。另外需要關(guān)注的是，企業(yè)城市運(yùn)營(yíng)持續(xù)兌現(xiàn)，以計(jì)容建面計(jì)算，2021年企業(yè)新增二級(jí)土地儲(chǔ)備中36%均來自于城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)。

??03 城市運(yùn)營(yíng)

??新增落地6個(gè)項(xiàng)目
2022年目標(biāo)至少再落地6個(gè)

??全年落地6個(gè)項(xiàng)目不及預(yù)期，目前累計(jì)鎖定33個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。2021年中國(guó)金茂成功落地長(zhǎng)沙雅塘城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、贛江中醫(yī)藥生態(tài)科技小鎮(zhèn)、貴陽(yáng)金茂水晶智慧新城、上海橫沔古鎮(zhèn)、廊坊龍河高新區(qū)項(xiàng)目、湖州金茂南太湖未來之窗6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，新增鎖定面積超過1600萬平方米，再創(chuàng)新高。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，之所以未達(dá)成8個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)主要是因?yàn)樾袠I(yè)波動(dòng)較大，企業(yè)主動(dòng)放緩了節(jié)奏以獲得更好的條件，2022年，公司計(jì)劃再度落地至少6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

??04 土儲(chǔ)

??總土儲(chǔ)充裕
二級(jí)土地可滿足3-4年開發(fā)所需

??土儲(chǔ)總量充裕，二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)3-4年左右開發(fā)所需。截止2021年底，中國(guó)金茂共布局全國(guó)53個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面達(dá)9322.6萬平方米。其中一級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面3179.0萬平方米，二級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面6143.6萬平方米，相較2020年底略有提升，按照企業(yè)2021年的銷售規(guī)模和增長(zhǎng)速度推算，目前的二級(jí)土儲(chǔ)可滿足大約3-4年的需求，土地儲(chǔ)備充裕。

??05 營(yíng)利

??物業(yè)開發(fā)毛利率16%
企業(yè)稱已進(jìn)入穩(wěn)定階段

??全年?duì)I收同比增長(zhǎng)50%，順利達(dá)成900億營(yíng)收目標(biāo)。2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入900.6億元，同比增長(zhǎng)50.0%，順利完成了預(yù)期的900億元營(yíng)收目標(biāo)。其中物業(yè)銷售收入826.4億元，同比上升52%,是推動(dòng)企業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)的主要因素，商業(yè)租賃收入15.6億元，酒店收入16.4億元，同比均有提升。

??物業(yè)開發(fā)毛利率16%，管理層稱毛利率進(jìn)入穩(wěn)定階段。2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)167.6億元，整體毛利率約為18.6%，其中物業(yè)開發(fā)毛利率16%。根據(jù)管理層透露，現(xiàn)在公司的毛利率進(jìn)入了一個(gè)比較穩(wěn)定的階段，2021的簽約整體毛利率在18%左右，已售未結(jié)也在這一水平，后期的毛利率也會(huì)穩(wěn)在這個(gè)水平。凈利方面，2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)77.0億元，凈利率8.6%。歸母凈利潤(rùn)46.9億元，歸母凈利率5.7%，

??06 償債

??三道紅線維持全綠
融資利率降至3.98%

??現(xiàn)金短債比[1]1.58，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，長(zhǎng)短債比升至3.27。截止至2021年底，中國(guó)金茂共持有現(xiàn)金397.4億元，整體現(xiàn)金短債比1.58，滿足三道紅線綠線要求。長(zhǎng)短債比方面，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，長(zhǎng)短債比提升至3.27。另外，截止至2021年底，企業(yè)未提取貸款余額達(dá)1114.6億元人民幣。

??凈負(fù)債率[2]、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率[3]滿足監(jiān)管要求，融資利率僅3.98%處于行業(yè)領(lǐng)先。2021年金茂成功發(fā)行利率為3.2%的6億美元境外高級(jí)債、3年期利率3.65%的20億中票等低息債券，進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。截止至2021年底，企業(yè)整體融資成本已下降至3.98%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。凈負(fù)債率63%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率略有升高至68.0%，全部滿足三道紅線綠線要求。