2022-04-11 11:37:09
??銷售保持正向增長,項目結(jié)轉(zhuǎn)加快,全年營收超900億,財務(wù)依舊穩(wěn)健。
??◎ 作者 / 沈曉玲、汪維文
??核心觀點
??【業(yè)績保持增長,銷售回款率高達(dá)96.3%】2021年中國金茂實現(xiàn)銷售額2356.0億元,同比增長1.9%,優(yōu)于百強(qiáng)房企平均3%的降幅。全年共實現(xiàn)銷售回款2278 億元,回款率達(dá)96.3%,處于行業(yè)前列。2022年,金茂設(shè)定了2400億的銷售目標(biāo),結(jié)合企業(yè)公布的2022年供貨超4000億來看,只需要60%的去化率即可完成目標(biāo)。另外值得關(guān)注的是,金茂城市運營持續(xù)兌現(xiàn),全年26%的簽約業(yè)績來自城市運營,相較2020年的21%再度提升5個百分點。
??【投資力度近2倍百強(qiáng)平均,新增土儲權(quán)益比例54%】2021年中國金茂新增土儲計容總建面1071萬平方米,項目總土地款1129億元,權(quán)益金額比例較2020年下降至54.0%。拿地銷售比達(dá)到0.48,二級土地平均拿地成本約為10542元/平方米,企業(yè)在上海、北京、蘇州、廣州、寧波這類一二線城市納儲較多。2021年企業(yè)新增二級土地儲備中36%均來自于城市運營貢獻(xiàn)。
??【新增落地6個城市運營項目,2022年目標(biāo)至少再落地6個】2021年中國金茂落地6個城市運營項目,新增鎖定面積超1600萬平方米。管理層表示,之所以未達(dá)成8個項目的目標(biāo)主要是因為行業(yè)波動較大,企業(yè)主動放緩節(jié)奏以獲得更好的條件,2022年,公司計劃再度落地至少6個城市運營項目。
??【總土儲充裕,二級土地可滿足3-4年開發(fā)所需】截止2021年底,中國金茂共布局全國53個城市,總土儲建面達(dá)9322.6萬平方米。其中一級土地開發(fā)儲備建面3179.0萬平方米,二級土地開發(fā)儲備建面6143.6萬平方米,按照銷售和增長速度推算,目前的二級土儲可滿足大約3-4年的需求。
??【物業(yè)開發(fā)毛利率16%,企業(yè)稱已進(jìn)入穩(wěn)定階段】2021年中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入900.6億元,同比增長50.0%,其中物業(yè)銷售收入826.4億元,同比上升52%,商業(yè)租賃收入15.6億元,酒店收入16.4億元。公司整體毛利潤167.6億元,整體毛利率約為18.6%,其中物業(yè)開發(fā)毛利率16%,根據(jù)管理層透露,現(xiàn)在公司的毛利率進(jìn)入了一個比較穩(wěn)定的階段,2021的簽約整體毛利率在18%左右,已售未結(jié)也在這一水平,因此后期的毛利率也會穩(wěn)在這個水平。凈利方面,2021年中國金茂實現(xiàn)凈利潤77.0億元,凈利率8.6%。歸母凈利潤46.9億元,歸母凈利率5.7%。
??【三道紅線維持全綠,融資利率降至3.98%】截止至2021年底,中國金茂共持有現(xiàn)金397.4億元,整體現(xiàn)金短債比1.58,長短債比提升至3.27,凈負(fù)債率63%,剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債68.0%,全部滿足三道紅線綠線要求。企業(yè)整體融資成本已下降至3.98%,處于行業(yè)領(lǐng)先水平。
??01 銷售
??銷售保持增長
銷售回款率高達(dá)96.3%
??全年銷售額同比增長。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù),2021年中國金茂實現(xiàn)全口徑銷售額2356.0億元,同比增長1.9%,優(yōu)于百強(qiáng)房企平均3%的降幅。面對復(fù)雜多變的市場環(huán)境,公司緊抓銷售回款,全年共實現(xiàn)銷售回款2278 億元,回款率達(dá)96.3%,處于行業(yè)前列。2022年,金茂設(shè)定了2400億的銷售目標(biāo),較2021年同比微增,結(jié)合企業(yè)公布的2022年供貨超4000億來看,只需要60%的去化率即可完成目標(biāo),壓力不大。
??半數(shù)銷售來自華東,城市運營業(yè)績貢獻(xiàn)比再度提升至26%。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù),2021年金茂49%銷售額來源華東地區(qū),與2020年接近。公司堅持深耕戰(zhàn)略,百億城市數(shù)量再度提升至9座,其中北京和南京單城破200億,杭州、上海突破150億。從2022年企業(yè)供貨情況來看,華東區(qū)域仍將居于全年業(yè)績貢獻(xiàn)首位,華中和西部地區(qū)銷售占比有望提高。另外值得關(guān)注的是,金茂城市運營持續(xù)兌現(xiàn),全年26%的簽約業(yè)績來自城市運營,相較2020年的21%再度提升5個百分點。
??02 投資
??投資力度近2倍百強(qiáng)平均
新增土儲權(quán)益比例54%
??拿地銷售比0.48,近兩倍于百強(qiáng)房企平均0.25,新增土儲權(quán)益比例下降至54%。根據(jù)企業(yè)業(yè)績會披露,2021年中國金茂共計獲取62個二級項目,新增土儲計容總建面1071萬平方米,項目總土地款1129億元,權(quán)益土地款610億元,權(quán)益金額比例較2020年下降至54.0%,拿地銷售比達(dá)到0.48,二級土地平均拿地成本約為10542元/平方米,主要是企業(yè)在上海、北京、蘇州、廣州、寧波這類一二線城市納儲較多,按拿地總價計算,一二線城市占比近80%。另外需要關(guān)注的是,企業(yè)城市運營持續(xù)兌現(xiàn),以計容建面計算,2021年企業(yè)新增二級土地儲備中36%均來自于城市運營貢獻(xiàn)。
??03 城市運營
??新增落地6個項目
2022年目標(biāo)至少再落地6個
??全年落地6個項目不及預(yù)期,目前累計鎖定33個城市運營項目。2021年中國金茂成功落地長沙雅塘城市運營項目、贛江中醫(yī)藥生態(tài)科技小鎮(zhèn)、貴陽金茂水晶智慧新城、上海橫沔古鎮(zhèn)、廊坊龍河高新區(qū)項目、湖州金茂南太湖未來之窗6個城市運營項目,新增鎖定面積超過1600萬平方米,再創(chuàng)新高。管理層在業(yè)績會上表示,之所以未達(dá)成8個項目的目標(biāo)主要是因為行業(yè)波動較大,企業(yè)主動放緩了節(jié)奏以獲得更好的條件,2022年,公司計劃再度落地至少6個城市運營項目。
??04 土儲
??總土儲充裕
二級土地可滿足3-4年開發(fā)所需
??土儲總量充裕,二級土地儲備可滿足企業(yè)3-4年左右開發(fā)所需。截止2021年底,中國金茂共布局全國53個城市,總土儲建面達(dá)9322.6萬平方米。其中一級土地開發(fā)儲備建面3179.0萬平方米,二級土地開發(fā)儲備建面6143.6萬平方米,相較2020年底略有提升,按照企業(yè)2021年的銷售規(guī)模和增長速度推算,目前的二級土儲可滿足大約3-4年的需求,土地儲備充裕。
??05 營利
??物業(yè)開發(fā)毛利率16%
企業(yè)稱已進(jìn)入穩(wěn)定階段
??全年營收同比增長50%,順利達(dá)成900億營收目標(biāo)。2021年中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入900.6億元,同比增長50.0%,順利完成了預(yù)期的900億元營收目標(biāo)。其中物業(yè)銷售收入826.4億元,同比上升52%,是推動企業(yè)營收增長的主要因素,商業(yè)租賃收入15.6億元,酒店收入16.4億元,同比均有提升。
??物業(yè)開發(fā)毛利率16%,管理層稱毛利率進(jìn)入穩(wěn)定階段。2021年中國金茂實現(xiàn)整體毛利潤167.6億元,整體毛利率約為18.6%,其中物業(yè)開發(fā)毛利率16%。根據(jù)管理層透露,現(xiàn)在公司的毛利率進(jìn)入了一個比較穩(wěn)定的階段,2021的簽約整體毛利率在18%左右,已售未結(jié)也在這一水平,后期的毛利率也會穩(wěn)在這個水平。凈利方面,2021年中國金茂實現(xiàn)凈利潤77.0億元,凈利率8.6%。歸母凈利潤46.9億元,歸母凈利率5.7%,
??06 償債
??三道紅線維持全綠
融資利率降至3.98%
??現(xiàn)金短債比[1]1.58,債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,長短債比升至3.27。截止至2021年底,中國金茂共持有現(xiàn)金397.4億元,整體現(xiàn)金短債比1.58,滿足三道紅線綠線要求。長短債比方面,企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,長短債比提升至3.27。另外,截止至2021年底,企業(yè)未提取貸款余額達(dá)1114.6億元人民幣。
??凈負(fù)債率[2]、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率[3]滿足監(jiān)管要求,融資利率僅3.98%處于行業(yè)領(lǐng)先。2021年金茂成功發(fā)行利率為3.2%的6億美元境外高級債、3年期利率3.65%的20億中票等低息債券,進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。截止至2021年底,企業(yè)整體融資成本已下降至3.98%,處于行業(yè)領(lǐng)先水平。凈負(fù)債率63%,剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率略有升高至68.0%,全部滿足三道紅線綠線要求。