[克而瑞]萬科地產(chǎn)：三道紅線綠檔達(dá)標(biāo)，信用評級保持行業(yè)領(lǐng)先

??核心觀點(diǎn)

??【全國43個(gè)城市市場排名位列前三】2021年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，銷售面積3807.8萬平方米，分別同比降低10.8%和18.4%，銷售規(guī)模負(fù)增長。2021年萬科在全國43個(gè)城市市場的排名位列前三，其中20個(gè)城市排名第一。分區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，業(yè)績貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額2244.8億元，銷售金額占比較去年提升至35.8%。

??【投資量入為出，積極參與舊改】2021年，萬科新增土地投資規(guī)模略有降低，年內(nèi)累計(jì)新獲取項(xiàng)目148個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2667.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1901.4萬平方米。新增投資權(quán)益占比71.3%，較2020年明顯提升且處于近年來的較高水平。截至2021年末，萬科在建及規(guī)劃中土地儲備面積達(dá)14888.7萬平方米，總土地儲備規(guī)模回落至2018年水平。

??【三道紅線綠檔達(dá)標(biāo)，信用評級行業(yè)領(lǐng)先】2021年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%。開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下滑，年內(nèi)僅實(shí)現(xiàn)毛利潤988.2億元，同比降低19.4%；凈利潤和歸母凈利潤分別同比降低35.8%和45.7%，各盈利指標(biāo)也處于歷史較低水平。截至2021年末，萬科負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，三道紅線滿足綠檔達(dá)標(biāo)，并保持了行業(yè)領(lǐng)先的信用評級。

??【繼續(xù)堅(jiān)持“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略定位】2021年萬科繼續(xù)堅(jiān)持“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營等多元業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展。雖然對這部分多元業(yè)務(wù)的探索需要較大的投入，收入和利潤規(guī)模短期內(nèi)也無法比及地產(chǎn)開發(fā)。但長期來看，經(jīng)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展韌性更強(qiáng)，能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能為未來公司價(jià)值增長提供更多的支撐。

??01

??銷售

??合同銷售金額同比降低10.8%

??2021年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，銷售面積3807.8萬平方米，分別同比降低10.8%和18.4%；銷售均價(jià)16487元/平方米，同比增長9.3%。在百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比回落的行業(yè)趨勢下，萬科2021年的銷售規(guī)模也出現(xiàn)負(fù)增長。

??2021年萬科在全國43個(gè)城市市場的排名位列前三，其中20個(gè)城市排名第一，18個(gè)城市排名第二。從銷售結(jié)構(gòu)來看，2021年萬科業(yè)績貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額2244.8億元，銷售金額和銷售面積占比較去年分別提升至35.8%和28.7%。南方區(qū)域和北京區(qū)域的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)度則分別達(dá)到23.1%和14.7%。

??02

??投資

??新增投資和總土儲規(guī)?；芈?/strong>

??2021年，萬科保持量入為出的投資態(tài)度，全年新增土地投資規(guī)模略有降低。年內(nèi)，萬科累計(jì)新獲取項(xiàng)目148個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2667.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1901.4萬平方米；權(quán)益地價(jià)總額約1401.5億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為6942元/平方米。2021年，萬科新增投資權(quán)益占比71.3%，較2020年明顯提升且處于近年來的較高水平。

??在總土地儲備規(guī)模上，截至2021年末萬科在建及規(guī)劃中土地儲備面積達(dá)14888.7萬平方米（在建項(xiàng)目10367萬平方米、規(guī)劃中項(xiàng)目4521.7萬平方米），其中權(quán)益土儲9338.5萬平方米?？偼恋貎湟?guī)?；芈渲?018年同期水平。同時(shí)萬科還在全國多個(gè)城市積極參與舊改，截至2021年末舊改項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約534.7萬平方米。

??03

??財(cái)務(wù)

??開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑，三道紅線綠檔達(dá)標(biāo)

??2021年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入4299.3億元。雖然營收規(guī)模保持增長，但主要受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下滑的影響，萬科2021年僅實(shí)現(xiàn)毛利潤988.2億元，同比降低19.4%；凈利潤380.7億元、歸母凈利潤225.2億元，分別同比降低35.8%和45.7%。凈利潤繼1995年、2008年之后，出現(xiàn)上市31年以來的第三次下滑。

??其中，受權(quán)益法確認(rèn)的投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)收益較2020年減少69億元，對部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值35.3億元，均對萬科2021年的利潤規(guī)模有負(fù)面影響。從盈利指標(biāo)來看，2021年萬科實(shí)現(xiàn)毛利率21.8%，扣除稅金及附加之后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率16.9%、凈利率8.4%、歸母凈利率5.0%，各盈利指標(biāo)均處于歷史較低水平。

??截至2021年末，萬科持有貨幣資金1493.5億元，有息負(fù)債總額2659.6億元；現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比分別為2.55和3.54，凈負(fù)債率29.7%，負(fù)債結(jié)構(gòu)較2020年進(jìn)一步改善。平均融資成本4.11%，在整體融資環(huán)境趨緊的行業(yè)背景下，萬科得益于長期穩(wěn)健經(jīng)營的財(cái)務(wù)政策，凈負(fù)債率和融資成本穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。扣除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化至68.5%，三道紅線滿足綠檔達(dá)標(biāo)。2021年，萬科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)分別給出了Baa1、BBB+、BBB+的“投資級”信用評級。

??04

??多元化

??繼續(xù)堅(jiān)持“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略定位

??除了在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，不斷提升產(chǎn)品和的服務(wù)競爭力，2021年萬科繼續(xù)堅(jiān)持“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營等多元業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展。雖然對這部分多元業(yè)務(wù)的探索需要較大的投入，經(jīng)營收入和利潤規(guī)模短期內(nèi)也無法比及地產(chǎn)開發(fā)。但長期來看，經(jīng)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展韌性更強(qiáng)，能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能為未來公司價(jià)值增長提供更多的支撐。

??其中，在物業(yè)服務(wù)板塊，萬物云由社區(qū)（萬科物業(yè)）、商企（萬物梁行）、城市空間（萬物云城）協(xié)同驅(qū)動，覆蓋“住、商、城”全域空間服務(wù)。2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入240.4億元，同比增長32.1%；全國一二線城市的在管項(xiàng)目總數(shù)4393個(gè)，在管面積7.8億平方米，同比增長35.9%。

??在物流倉儲服務(wù)領(lǐng)域，2021年物流業(yè)務(wù)含非并表項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入31.6億元，同比增長68.9%，其中高標(biāo)庫營業(yè)收入20.6億元，同比增長59.8%。萬緯物流2021年繼續(xù)完善核心節(jié)點(diǎn)布局，在全國46個(gè)城市運(yùn)營管理152個(gè)倉儲項(xiàng)目，可租賃建筑面積1136萬平方米。

??在租賃住宅業(yè)務(wù)上，2021年萬科租賃住宅業(yè)務(wù)含非并表項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入28.9億元，同比增長13.9%。截至2021年末，共運(yùn)營管理長租公寓20.87萬間，累計(jì)開業(yè)15.95萬間，業(yè)務(wù)布局全國33個(gè)城市。已開業(yè)項(xiàng)目的年均出租率95.3%，項(xiàng)目前臺GOP利潤率為89.7%。

??商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營板塊，2021年萬科累計(jì)開業(yè)211個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含113個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目），建筑面積1,139.16 萬平方米。其中印力累計(jì)開業(yè)105個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包含25個(gè)社區(qū)商業(yè)及32個(gè)輕資產(chǎn)輸出管理。商業(yè)業(yè)務(wù)含非并表項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入76.22 億元，同比增長20.57%。