[克而瑞]萬科地產(chǎn)：三道紅線綠檔達標，信用評級保持行業(yè)領先

??核心觀點

??【全國43個城市市場排名位列前三】2021年，萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，銷售面積3807.8萬平方米，分別同比降低10.8%和18.4%，銷售規(guī)模負增長。2021年萬科在全國43個城市市場的排名位列前三，其中20個城市排名第一。分區(qū)域結(jié)構來看，業(yè)績貢獻最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額2244.8億元，銷售金額占比較去年提升至35.8%。

??【投資量入為出，積極參與舊改】2021年，萬科新增土地投資規(guī)模略有降低，年內(nèi)累計新獲取項目148個，總規(guī)劃建筑面積2667.4萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積1901.4萬平方米。新增投資權益占比71.3%，較2020年明顯提升且處于近年來的較高水平。截至2021年末，萬科在建及規(guī)劃中土地儲備面積達14888.7萬平方米，總土地儲備規(guī)?；芈渲?018年水平。

??【三道紅線綠檔達標，信用評級行業(yè)領先】2021年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%。開發(fā)業(yè)務結(jié)算毛利率下滑，年內(nèi)僅實現(xiàn)毛利潤988.2億元，同比降低19.4%；凈利潤和歸母凈利潤分別同比降低35.8%和45.7%，各盈利指標也處于歷史較低水平。截至2021年末，萬科負債結(jié)構進一步改善，三道紅線滿足綠檔達標，并保持了行業(yè)領先的信用評級。

??【繼續(xù)堅持“城市配套服務商”戰(zhàn)略定位】2021年萬科繼續(xù)堅持“城市配套服務商”戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務、物流倉儲、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運營等多元業(yè)務板塊實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展。雖然對這部分多元業(yè)務的探索需要較大的投入，收入和利潤規(guī)模短期內(nèi)也無法比及地產(chǎn)開發(fā)。但長期來看，經(jīng)營和服務業(yè)務的發(fā)展韌性更強，能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能為未來公司價值增長提供更多的支撐。

??01

??銷售

??合同銷售金額同比降低10.8%

??2021年，萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，銷售面積3807.8萬平方米，分別同比降低10.8%和18.4%；銷售均價16487元/平方米，同比增長9.3%。在百強房企整體業(yè)績規(guī)模同比回落的行業(yè)趨勢下，萬科2021年的銷售規(guī)模也出現(xiàn)負增長。

??2021年萬科在全國43個城市市場的排名位列前三，其中20個城市排名第一，18個城市排名第二。從銷售結(jié)構來看，2021年萬科業(yè)績貢獻最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額2244.8億元，銷售金額和銷售面積占比較去年分別提升至35.8%和28.7%。南方區(qū)域和北京區(qū)域的銷售業(yè)績貢獻度則分別達到23.1%和14.7%。

??02

??投資

??新增投資和總土儲規(guī)?；芈?/strong>

??2021年，萬科保持量入為出的投資態(tài)度，全年新增土地投資規(guī)模略有降低。年內(nèi)，萬科累計新獲取項目148個，總規(guī)劃建筑面積2667.4萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積1901.4萬平方米；權益地價總額約1401.5億元，新增項目平均地價為6942元/平方米。2021年，萬科新增投資權益占比71.3%，較2020年明顯提升且處于近年來的較高水平。

??在總土地儲備規(guī)模上，截至2021年末萬科在建及規(guī)劃中土地儲備面積達14888.7萬平方米（在建項目10367萬平方米、規(guī)劃中項目4521.7萬平方米），其中權益土儲9338.5萬平方米。總土地儲備規(guī)?；芈渲?018年同期水平。同時萬科還在全國多個城市積極參與舊改，截至2021年末舊改項目總計容建筑面積約534.7萬平方米。

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??財務

??開發(fā)業(yè)務毛利率下滑，三道紅線綠檔達標

??2021年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算收入4299.3億元。雖然營收規(guī)模保持增長，但主要受開發(fā)業(yè)務結(jié)算毛利率下滑的影響，萬科2021年僅實現(xiàn)毛利潤988.2億元，同比降低19.4%；凈利潤380.7億元、歸母凈利潤225.2億元，分別同比降低35.8%和45.7%。凈利潤繼1995年、2008年之后，出現(xiàn)上市31年以來的第三次下滑。

??其中，受權益法確認的投資收益及股權轉(zhuǎn)讓相關收益較2020年減少69億元，對部分項目、個別股權投資計提資產(chǎn)減值35.3億元，均對萬科2021年的利潤規(guī)模有負面影響。從盈利指標來看，2021年萬科實現(xiàn)毛利率21.8%，扣除稅金及附加之后的房地產(chǎn)業(yè)務毛利率16.9%、凈利率8.4%、歸母凈利率5.0%，各盈利指標均處于歷史較低水平。

??截至2021年末，萬科持有貨幣資金1493.5億元，有息負債總額2659.6億元；現(xiàn)金短債比和長短期債務比分別為2.55和3.54，凈負債率29.7%，負債結(jié)構較2020年進一步改善。平均融資成本4.11%，在整體融資環(huán)境趨緊的行業(yè)背景下，萬科得益于長期穩(wěn)健經(jīng)營的財務政策，凈負債率和融資成本穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。扣除預收款項的資產(chǎn)負債率優(yōu)化至68.5%，三道紅線滿足綠檔達標。2021年，萬科繼續(xù)保持行業(yè)領先的信用評級，穆迪、標普、惠譽分別給出了Baa1、BBB+、BBB+的“投資級”信用評級。

??04

??多元化

??繼續(xù)堅持“城市配套服務商”戰(zhàn)略定位

??除了在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，不斷提升產(chǎn)品和的服務競爭力，2021年萬科繼續(xù)堅持“城市配套服務商”的戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務、物流倉儲、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運營等多元業(yè)務板塊實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展。雖然對這部分多元業(yè)務的探索需要較大的投入，經(jīng)營收入和利潤規(guī)模短期內(nèi)也無法比及地產(chǎn)開發(fā)。但長期來看，經(jīng)營和服務業(yè)務的發(fā)展韌性更強，能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能為未來公司價值增長提供更多的支撐。

??其中，在物業(yè)服務板塊，萬物云由社區(qū)（萬科物業(yè)）、商企（萬物梁行）、城市空間（萬物云城）協(xié)同驅(qū)動，覆蓋“住、商、城”全域空間服務。2021年實現(xiàn)營業(yè)收入240.4億元，同比增長32.1%；全國一二線城市的在管項目總數(shù)4393個，在管面積7.8億平方米，同比增長35.9%。

??在物流倉儲服務領域，2021年物流業(yè)務含非并表項目共實現(xiàn)營業(yè)收入31.6億元，同比增長68.9%，其中高標庫營業(yè)收入20.6億元，同比增長59.8%。萬緯物流2021年繼續(xù)完善核心節(jié)點布局，在全國46個城市運營管理152個倉儲項目，可租賃建筑面積1136萬平方米。

??在租賃住宅業(yè)務上，2021年萬科租賃住宅業(yè)務含非并表項目共實現(xiàn)營業(yè)收入28.9億元，同比增長13.9%。截至2021年末，共運營管理長租公寓20.87萬間，累計開業(yè)15.95萬間，業(yè)務布局全國33個城市。已開業(yè)項目的年均出租率95.3%，項目前臺GOP利潤率為89.7%。

??商業(yè)開發(fā)與運營板塊，2021年萬科累計開業(yè)211個商業(yè)項目（含113個社區(qū)商業(yè)項目），建筑面積1,139.16 萬平方米。其中印力累計開業(yè)105個商業(yè)項目，包含25個社區(qū)商業(yè)及32個輕資產(chǎn)輸出管理。商業(yè)業(yè)務含非并表項目共實現(xiàn)營業(yè)收入76.22 億元，同比增長20.57%。