[克而瑞]百強(qiáng)一季度業(yè)績縮水五成,集中供地未解地市低迷

2022-04-06 11:38:43

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-04-06
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??內(nèi)容提要>>>

??? 下行壓力持續(xù),一季度百強(qiáng)業(yè)績同比腰斬

??? 國企及頭部穩(wěn)健房企拿地為主,集中供地未解市場低迷

??? 3月房企新增融資額環(huán)比上升138.7%

??? 暖春購房節(jié)來襲,依托婦女節(jié)進(jìn)行社群營銷

??? 保利發(fā)展聘任唐翔為副總經(jīng)理,祥生控股委任洪育苗為獨(dú)立非執(zhí)董

??? 金茂服務(wù)掛牌上市,萬物云分拆上市獲證監(jiān)會(huì)受理

??合約銷售

??下行壓力持續(xù)

??一季度百強(qiáng)業(yè)績同比腰斬

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??核心觀點(diǎn)

??2022年3月,中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù),銷售業(yè)績表現(xiàn)不盡人意。百強(qiáng)房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元,環(huán)比增長27.4%,增幅明顯低于往年同期;同比降低52.7%,較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn);相比1月業(yè)績規(guī)模降低2.6%。累計(jì)業(yè)績來看,一季度開局慘淡,百強(qiáng)房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%,超8成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低,其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。二三季度企業(yè)需加緊推盤供貨,積極營銷以盡可能提高去化率水平。

??一季度百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻進(jìn)一步下行。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為333億元,較去年同期降低45.2%。TOP30房企銷售操盤金額門檻為120億元,較2021年降低56.4%,并低于2020年TOP30銷售門檻。而TOP50和TOP100房企的銷售操盤金額門檻為72.3億元和27.4億元,同比降幅達(dá)49.5%和47.5%,且僅略高于2020年同期。

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       3月受疫情、行業(yè)信心不足等影響,市場整體表現(xiàn)持續(xù)低迷。具體來看,百強(qiáng)房企中近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比下降,且有2成房企降幅大于30%。3成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比小幅增長,增幅不及往年同期。但同時(shí),本月也有中海、招商、華潤、金地、金茂、越秀等部分規(guī)模房企表現(xiàn)較為亮眼,實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比大幅增長,增幅均超過100%。

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??企業(yè)拿地

??國企及頭部穩(wěn)健房企拿地為主

??集中供地未解市場低迷

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??核心觀點(diǎn)

??3月30家監(jiān)測房企的土地投資仍處于低位,受投資結(jié)構(gòu)影響,本月量升價(jià)跌,平均樓板價(jià)7285元/平方米。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面307萬平方米,環(huán)比上升210%;新增土地成交價(jià)格224億元,環(huán)比下降23%。平均樓板價(jià)7285元/平方米,環(huán)比下降75%。主要是上月北京首輪集中土拍,而本月主要集中在合肥、重慶、青島等幾個(gè)二線城市,樓板價(jià)環(huán)比下降。

??本月監(jiān)測房企中只有8家投資拿地,仍被國企、央企及頭部穩(wěn)健型房企包攬。華潤和中海一季度拿地金額已超百億元,前兩個(gè)月拿地較多的綠城等本月則放緩了腳步,整體而言房企以謹(jǐn)慎拿地為主,不少企業(yè)前三個(gè)月都未獲地。從成交結(jié)構(gòu)來看,受福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢集中供地影響,本月一二線城市占比較高,占比達(dá)到72%;區(qū)域分布方面,珠三角區(qū)域占比最高達(dá)43%,環(huán)渤海其次為27%,長三角和中西部分別為18%和12%。

??企業(yè)及城市分化未來將更加明顯。3月房地產(chǎn)市場迎來一系列利好聲音,若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善,信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升,二季度或迎來拿地窗口期。但值得注意的是,今年是大部分企業(yè)償債高峰年份,資金面仍偏緊,謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律。這也意味著,一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解,隨著市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn),大概率房地產(chǎn)市場將迎來一波小陽春,但可以預(yù)見的是,城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯。我們認(rèn)為長三角部分抗壓性較強(qiáng)、穩(wěn)定性高的市場如杭州、蘇州,以及上海、廣州等一線城市,土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市,部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的局面。

??企業(yè)融資

??3月房企新增融資額環(huán)比上升138.7%

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??核心觀點(diǎn)

??融資總量:2022年3月100家典型房企的融資總量為878.39億元,環(huán)比上升138.7%,同比下降29.1%。融資量環(huán)比有較大的增長,同比降幅收窄,主要在于年初政策暖風(fēng)頻吹,3月六部委又就房地產(chǎn)問題進(jìn)行發(fā)聲,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,促進(jìn)企業(yè)融資恢復(fù)。從融資結(jié)構(gòu)來看,境內(nèi)債權(quán)融資641.18億元,環(huán)比上升125.2%,同比下降15.0%;境外債權(quán)融資72.93億元,環(huán)比上升27.6%,同比下降65.7%;本月資產(chǎn)證券化融資164.28億元,環(huán)比上升526.8%,同比下降39.6%,大部分是國企央企,融資意愿有所上升。

??融資成本:2021年截至3月100家典型房企新增債券類1融資成本4.50%,較2021年下降0.78個(gè)百分點(diǎn),其中境外債券融資成本達(dá)7.54%,上升0.52個(gè)百分點(diǎn),境內(nèi)債券融資成本3.23%,較2021年下降0.83個(gè)百分點(diǎn)。單月來看,3月房企融資成本4.35%,環(huán)比上升0.54pct,同比下降0.62pct。其中境內(nèi)融資成本3.30%,環(huán)比上升0.13pct,本月有更多的企業(yè)進(jìn)行了境內(nèi)發(fā)債,上實(shí)城市開發(fā)、首開股份、金融街、旭輝集團(tuán)等加入了發(fā)債隊(duì)伍;境外融資成本8.72%,環(huán)比下降0.09pct。

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       企業(yè)表現(xiàn):本月融資總量最高的企業(yè)為華發(fā)股份,融資總量約148.8億元,華發(fā)股份發(fā)行了合計(jì)42億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,以及為多家子公司的貸款進(jìn)行了擔(dān)保。從企業(yè)梯隊(duì)來看,2022年1-3月TOP10房企融資平均額83.76億元最大,融資總額同比下降33.27%,下降幅度最小。成本來看,TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低,為3.39%,其較2021年全年下降0.79pct,較成本最高的TOP11-30梯隊(duì)的房企低1.98pct;TOP31-50房企較2021年全年上升0.34pct至5.24%,是唯一一個(gè)上升的梯隊(duì),主要是因?yàn)樵撎蓐?duì)部分企業(yè)進(jìn)行了境外債的交換要約,成本有所上升。



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??營銷策略

??暖春購房節(jié)來襲

??依托婦女節(jié)進(jìn)行社群營銷

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??核心觀點(diǎn)

??3月,房企集團(tuán)性的營銷活動(dòng)較上月增多,主要是一些集團(tuán)性的暖春造節(jié)活動(dòng)。從市場來看,3月表現(xiàn)不及往年,雖然30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長48%,但同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至47%。從營銷來看,時(shí)值三月,房企結(jié)合暖春概念推出了一些營銷活動(dòng),讓利方式上仍然是折扣、特價(jià)房和全民營銷返傭金等。

??3月房企主要是一些暖春相關(guān)的造節(jié)營銷活動(dòng),另外適逢3.8婦女節(jié),部分房企還結(jié)合女性話題了組織一些活動(dòng)。造節(jié)營銷上與以往一致,像禹洲的禮煥新春計(jì)劃、三盛春日購房熱愛季等均是從集團(tuán)層面設(shè)置暖春購房節(jié)的主題,之后各個(gè)樓盤按照各自情況制定專屬折扣。女性活動(dòng)方面,石榴集團(tuán)組織“太太的洋房”專場,成交即贈(zèng)溫居禮/安家禮/節(jié)日禮,時(shí)代中國則依托獨(dú)特的 “她時(shí)代”社群品牌展開“她在場”論壇、“她在家”微紀(jì)錄等女性專題特別策劃。

??就當(dāng)下而言,政策端持續(xù)出現(xiàn)回暖的趨勢,房企在營銷上也需要持續(xù)跟進(jìn),除了結(jié)合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動(dòng),由于國內(nèi)疫情有反復(fù),還可以推出一些互動(dòng)性較強(qiáng)的線上營銷活動(dòng),如居家運(yùn)動(dòng)打卡、小游戲等。而從長期來看,企業(yè)還是需要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),通過營銷策劃和組織,提升產(chǎn)品、服務(wù)滿意度,搭建企業(yè)品牌形象,提升客戶黏性,企業(yè)可以在社群營銷、媒體矩陣搭建這方面做更多嘗試。

??人事變動(dòng)

??保利發(fā)展聘任唐翔為副總經(jīng)理

??祥生控股委任洪育苗為獨(dú)立非執(zhí)董

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??核心觀點(diǎn)

??3月,房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較前月基本持平,從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看,受到疫情等因素影響,房企高層人員的職務(wù)變動(dòng)頻次穩(wěn)中略降,企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整仍在進(jìn)行和深化。

??3月1日,祥生控股(集團(tuán))有限公司發(fā)布公告,洪育苗已獲委任為該公司獨(dú)立非執(zhí)行董事及審核委員會(huì)主席,即日起生效。自2017年3月至今,洪先生于智紡國際控股有限公司任職期間先后擔(dān)任執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官、公司秘書及非執(zhí)行董事。于2019年7月至2020年5月,其擔(dān)任盛源控股有限公司的首席財(cái)務(wù)官及公司秘書。自2020年6月至今,洪先生擔(dān)任綠科科技國際有限公司的副總裁、公司秘書及首席財(cái)務(wù)官。

??3月10日,保利發(fā)展發(fā)布2022年第1次臨時(shí)董事會(huì)決議公告。根據(jù)公司董事、總經(jīng)理周東利先生的提名,同意聘任唐翔先生為公司副總經(jīng)理,任期自董事會(huì)審議通過之日起至公司第六屆董事會(huì)任期屆滿之日止。資料顯示,唐翔,建筑學(xué)學(xué)士。2006年進(jìn)入保利發(fā)展工作,歷任保利發(fā)展技術(shù)研發(fā)中心副總經(jīng)理、總經(jīng)理,保利華南實(shí)業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長,現(xiàn)任浙江保利城市發(fā)展有限公司董事長、保利浙南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??金茂服務(wù)掛牌上市

??萬物云分拆上市獲證監(jiān)會(huì)受理

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??核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)集中物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營,城市更新、數(shù)字化、保障租賃內(nèi)有新進(jìn)展。物管賽道競爭白熱化,多家房企看中學(xué)校物管賽道,并與學(xué)校方多次續(xù)約建立良好合作關(guān)系。商業(yè)運(yùn)營活躍度有所提升,多個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目陸續(xù)落地。城市更新市場,尤其是大灣區(qū)城市更新市場廣受關(guān)注,如何加快盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是賽道內(nèi)房企面臨的主要挑戰(zhàn)。搭建跨境碳信用交易平臺(tái),拓寬綠色項(xiàng)目境外融資渠道。租賃住房規(guī)模擴(kuò)張,已有較大規(guī)模的保障性租賃住房社區(qū)投入使用。

??招商積余續(xù)簽廣州大學(xué)服務(wù)合同,已為多家大學(xué)提供物業(yè)服務(wù)。3月7日,招商積余成功續(xù)簽廣州大學(xué),將服務(wù)保障學(xué)校教學(xué)、科研及師生的多元需求。在此之前,招商積余已為清華大學(xué)、北京師范大學(xué)、北京化工大學(xué)、深圳大學(xué)、中山大學(xué)、香港中文大學(xué)(深圳)等學(xué)府提供物業(yè)服務(wù),其中,深圳大學(xué)和香港中文大學(xué)(深圳)分別榮獲”全國高校后勤物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀示范項(xiàng)目“、”高校物業(yè)管理標(biāo)桿項(xiàng)目“稱號。未來,招商積余將繼續(xù)鞏固在住宅物業(yè)市場的拓展優(yōu)勢,同時(shí)也將加大在高校、城市服務(wù)、醫(yī)院等細(xì)分市場的拓展力度。

??金茂服務(wù)正式在港交所掛牌上市,開盤報(bào)7.4港元。3月10日,中國金茂旗下物業(yè)服務(wù)發(fā)展公司金茂服務(wù)正式在港交所掛牌上市,據(jù)此前公告顯示,金茂服務(wù)全球發(fā)售約1.01億股股份,發(fā)售價(jià)為8.14港元/股。金茂服務(wù)稱,此次募得資金凈額使用55%用于物色同行業(yè)公司的戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會(huì),擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)規(guī)模,22%的資金將用于升級智慧管理服務(wù)系統(tǒng)及公司智慧社區(qū)和智慧城市解決方案,其余金額將用于開發(fā)公司的社區(qū)增值服務(wù)以及其他用途。物管行業(yè)仍處于整合分化階段,業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶來的規(guī)模效應(yīng)對金茂服務(wù)業(yè)績助力明顯,因此未來金茂服務(wù)將繼續(xù)拓寬渠道進(jìn)一步擴(kuò)大并多元化在管物業(yè)組合,以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),提升行業(yè)競爭力。



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