[克而瑞]越秀地產：積極把握優(yōu)質投資機會，TOD項目全國布局

??持續(xù)深耕大灣區(qū)，堅持穩(wěn)健投資。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚、唐嫣蓓

??核心觀點

??【超額完成2021年全年目標】2021年越秀地產合同銷售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，完成全年1122億元業(yè)績目標的102.6%。其中，大灣區(qū)優(yōu)勢明顯，合同銷售金額人民幣達713.7億元，同比上升12.1%。此外，越秀地產已在29個城市布局，其中大灣區(qū)占比高達62%，但較去年略有下降。管理層表示接下來將不再局限廣州，而是以大灣區(qū)作為優(yōu)勢，進一步發(fā)展華東區(qū)域。

??【堅持“量入為出”，“精準投放”】2021年，越秀在18個城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米。截至2021年末，越秀地產合計總土地儲備2711萬平方米，同比增長10.5%。未來，將堅持以“量入為出” 、“一城一策” 、“精準投放” 為輸出的投資方案。截至2021年末，城市運營總土地儲備370.35萬平方米，其中2021年新增234萬平方米。

??【毛利率下降至21.8%，融資渠道暢通】2021年，越秀地產實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣573.8億元，同比上升24.1%。近年來，由于行業(yè)整體盈利水平下降，越秀自2019年以來毛利率和核心凈利潤率呈下降趨勢，2021年分別為21.8%和7.2%，但管理層表示未來毛利率將維持在20%-25%區(qū)間較為合理。此外，“三道紅線”指標繼續(xù)保持“綠檔”達標，平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。

??【完善特色化TOD項目，深化“雙平臺”互動業(yè)務】2021年，TOD項目銷售穩(wěn)健增長，全年合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%。越秀持續(xù)獲取大灣區(qū)TOD項目，積極拓展大灣區(qū)外TOD項目，2021年TOD項目總土儲達376萬平方米，并新增優(yōu)質土儲21萬平方米。此外，2021年上半年越秀成功分拆越秀服務于香港上市；下半年越秀地產成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，積極開展越秀地產與越秀房托的“雙平臺”互動業(yè)務。

??01 銷售

??完成2021年全年目標
邁入千億房企規(guī)模

??2021年越秀地產合同銷售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，完成全年1122億元業(yè)績目標的102.6%。合同銷售面積約417.7萬平方米，同比上升10.1%。銷售均價27600元/平方米,同比上升9.5%。在市場整體遇冷的情況下，越秀超額完成2021年全年目標，邁入千億房企的規(guī)模，并定下2022年1235億元的合同銷售目標，目標增長率達7.3%。

??從銷售結構來看，越秀地產在大灣區(qū)優(yōu)勢明顯，其合同銷售金額人民幣達713.7億元，同比上升12.1%，其中，廣州合同銷售金額人民幣606.0億元，同比上升8.6%。華東地區(qū)合同銷售金額人民幣259.3億元，同比上升30.1%，華中地區(qū)合同銷售金額人民幣101.7億元，同比上升48.6%。整體來看，越秀地產已在29個城市布局，其中大灣區(qū)占比高達62%，但較去年略有下降。管理層表示接下來將不再局限廣州，而是以大灣區(qū)作為優(yōu)勢，進一步發(fā)展華東區(qū)域。

??02 投資

??堅持“量入為出”
“精準投放”

??2021年，越秀地產依托“6+1”增儲模式在18個城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米。同時，聚焦優(yōu)勢區(qū)域持續(xù)深耕，大灣區(qū)新增16幅土地，新增土儲442萬平方米，其中廣州新增12幅土地，新增土儲390萬平方米。通過TOD、“城市運營”、國企合作等多元化渠道增儲占比56%。 

??截至2021年末，越秀地產合計總土地儲備2711萬平方米，同比增長10.5%；大灣區(qū)達1491萬平方米，占比55%，廣州占比47.6%。同時，越秀地產在城市級別分布上主要以一二線為主，合計超90%。未來，越秀堅持以“量入為出”為導向，針對不同城市“一城一策”，在項目上“精準投放”， 持續(xù)輸出穩(wěn)健的投資方案。

??城市運營方面，截至2021年末，越秀地產總土地儲備370.35萬平方米，其中2021年新增234萬平方米，新增項目廣州白云廣龍地塊、廣州星寰（廣州番禺廣州南站地塊）、廣州南沙橫瀝島地塊、郴州星匯城（郴州西城地塊）。在城市運營發(fā)展之路上，越秀加深政策研究，聚焦舊村項目，持續(xù)深耕優(yōu)勢區(qū)域和項目，并加大并購和合作力度。

??03 財務

??毛利率下降至21.8%
融資渠道暢通

??2021年，越秀地產實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣573.8億元，同比上升24.1%。毛利潤124.8億元，同比上升7.4%。核心凈利潤穩(wěn)定上升，達人民幣41.5億元，同比上升3.2%。近年來，由于行業(yè)整體盈利水平下降，越秀自2019年以來毛利率和核心凈利潤率呈下降趨勢，2021年分別為21.8%和7.2%，但管理層表示未來毛利率將維持在20%-25%區(qū)間較為合理。此外，截至12月31日，已售未入賬合同銷售金額人民幣1506.5億元，較年初上升25.9%。

??截至2021年底，越秀地產持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物以及監(jiān)控戶存款人民幣405億元，較上年上升8.6%，資金流動性充足。剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為69.1%、47.1%和1.36倍，“三道紅線”指標繼續(xù)保持“綠檔”達標。

??具體來看，在融資端，越秀抓住市場有利窗口，于境外成功發(fā)行6.5億5年期和1.5億10年期美元債券，票面利率分別為2.8%和3.8%。于境內成功發(fā)行人民幣60億元公司債券，平均票面利率為3.29%。平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。穆迪、惠譽繼續(xù)維持Baa3和BBB-投資級信用評級，展望“穩(wěn)定”。

??04 多元化

??完善特色化TOD項目
深化“雙平臺”互動業(yè)務

??TOD方面，截至2021年末，全年合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%，銷售穩(wěn)健增長。其中，品秀星圖實現(xiàn)35.0億元、品秀星瀚實現(xiàn)40.0億元、星匯城實現(xiàn)45.9億元。 

??越秀地產將TOD項目作為公司特色，不斷深化與廣州地鐵戰(zhàn)略合作，持續(xù)獲取大灣區(qū)TOD項目，積極拓展大灣區(qū)外TOD項目，2021年TOD項目總土地儲備達376萬平方米。同時，越秀地產新增廣州星航（廣州黃埔廟頭）TOD項目，增加優(yōu)質土儲21萬平方米。值得注意的是，越秀地產已中標福州TOD項目，并積極對接長沙、昆明、青島等地的地鐵集團，借助廣州的TOD開發(fā)優(yōu)勢，打造技術壁壘，開啟全國化布局。

??此外，2021年越秀地產成功分拆越秀服務（6626. HK）于香港上市，所得款項凈額約港幣19.6億元。截至12月31日，越秀地產持有越秀服務66.9%股權。同時，越秀地產堅持“商住并舉”的發(fā)展策略，下半年成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，積極開展越秀地產與越秀房托的“雙平臺”互動業(yè)務。同時，越秀地產積極優(yōu)化產品的標準化體系和綠色住宅產品標準體系，在2021年首次參評GRESB評級，獲三星級，80分。