??剛剛接手正榮地產(chǎn)3個項目股權(quán)沒多久，美的置業(yè)控股有限公司（03990.HK以下簡稱“美的置業(yè)”）又跟金科股份做了3筆交易。

??3月13日，美的置業(yè)在公告中透露，與金科股份達成了合作項目的股權(quán)優(yōu)化方案。美的置業(yè)將柳州、岳陽的項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金科股份，同時收購了南京項目中金科股份所持的股權(quán)，總交易金額約10.9億元。經(jīng)過這么一番騰挪，該公司提高了高能級城市項目的權(quán)益占比，而在投資重心以外的低能級城市項目則得以退出。

??據(jù)了解，美的置業(yè)自2019年開始對項目布局進行調(diào)整，確定了以一二線及強三線城市為主的城市升級戰(zhàn)略，目標(biāo)是這些城市的占比達到85%以上?，F(xiàn)在看來，這一輪的行業(yè)波動，正好給了該公司調(diào)倉的機會。

??3月14日，美的置業(yè)方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司現(xiàn)階段的收并購目的是保障現(xiàn)有合作項目的正常推進、提高開發(fā)效率、盤活項目資源，并進一步提高權(quán)益比、優(yōu)化城市布局。

??與金科做成三筆買賣

??美的置業(yè)與金科股份是老交情了，早在2018年8月，這兩家區(qū)域深耕型房企就簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，約定在信息交流、項目開發(fā)合作、新區(qū)域拓展、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)項目等方面開展合作。項目開發(fā)合作推進的很順利，美的置業(yè)的2020年年報顯示，該公司與金科股份的合作項目超過16個，僅僅在重慶就有美的金科原上、美的金科郡、金科美的新天宸、金科新城美的黛山道8號等項目，兩家公司在徐州也合作了美的金科君蘭湖山、美的金科云筑項目，其余項目則分布在常德、柳州、常州、岳陽、衡陽、遵義、茂名、合肥、南京等地。

??這一次，兩家公司根據(jù)各自的戰(zhàn)略需求進行了3個項目的股權(quán)調(diào)整。美的置業(yè)向金科股份收購南京科宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53%股權(quán)及南京山河宸園企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)，收購代價為9.07億元，其中收購價合共8.32億元，轉(zhuǎn)讓貸款本金0.76億元。據(jù)了解，標(biāo)的公司的主要資產(chǎn)是一塊位于南京市江寧區(qū)、總建筑面積約20.31萬平方米的住宅用地，預(yù)期將于2023年6月30日前后竣工。根據(jù)美的置業(yè)的年報資料，這個項目名為南京山河宸園，交易前，該公司持有37%的權(quán)益。

??在收購南京項目股權(quán)的同時，美的置業(yè)賣出了所持的柳州、岳陽合作項目股權(quán)，金科股份則成為了接盤方。包括出售柳州同鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34%股權(quán)及相關(guān)股東貸款，總代價為1億元，以及出售岳陽縣鼎岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約50.1%股權(quán)及相關(guān)股東貸款，總代價約8414.82萬元。這兩筆交易，美的置業(yè)預(yù)計將錄得44.49萬元的虧損。

??柳州及岳陽項目都在建，前者有1.45萬平方米建筑面積已開發(fā)為住宅單位，剩余總建筑面積約7.96萬平方米仍在建設(shè)中，已售出約3.55萬平方米的住宅單位。后者目前也已賣出約9.87萬平方米的住宅單位。

??在達成這次的交易前，美的置業(yè)與金科股份已經(jīng)有過類似的互動。今年2月份，美的置業(yè)剛買下了金科股份手中的重慶美的金科郡項目50%股權(quán)。

??土地儲備調(diào)倉

??聚焦深耕高能級城市

??分析這幾個月來美的置業(yè)幾次收并購的城市分布，不難發(fā)現(xiàn)，該公司正在將資源集中向更為看好的高能級城市。此前，該公司已從正榮地產(chǎn)手里收購長沙、天津、無錫等地的項目股權(quán)，收購花樣年佛山項目的股權(quán)，以及從雅居樂手里增持武漢項目股權(quán)。這次追加南京的投資，退出柳州及岳陽項目就更為明顯了。

??前幾年，為了實現(xiàn)較大幅度的規(guī)模增長，美的置業(yè)曾進入不少三四線城市。但到了2019年，該公司便對低能級城市的市場持謹慎看法了。美的置業(yè)的管理層曾透露，自2019年起該公司便主動控制縮減低能級城市的投入，堅定回歸高能級城市，新增的項目基本上以一線、二線和強三線城市為主，同時在原來已經(jīng)形成優(yōu)勢的一些城市進行深耕，基本不進入新的四線城市。

??按城市等級劃分，2020年該公司的合約銷售額中有73%來自二線及以上城市。按經(jīng)濟區(qū)域劃分，長三角及珠三角合計占比達65%。6個區(qū)域公司的合約銷售額破百億元，其中有10個深耕城市合計銷售貢獻占比約一半。

??2021年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額約826億元，同比增長71%。該公司管理層在業(yè)績會上表示，銷售額的大幅增長，源于重點深耕的三個區(qū)域錄得了較好表現(xiàn)，浙閩區(qū)域、滬蘇區(qū)域及珠三角區(qū)域分別實現(xiàn)174%、60%、96%的增長。從銷售規(guī)模來看，一二線城市的占比已經(jīng)提升提到了78%，重點區(qū)域占了70%。

??根據(jù)美的置業(yè)向投資者透露的信息，就開盤的去化率而言，深耕城市比普通城市的去化率要高出40%，其利潤也比普通城市高出了50%以上。

??因此，“我們還是想進一步聚焦重點區(qū)域，持續(xù)增厚高量級的城市布局?！泵赖闹脴I(yè)董事會主席郝恒樂表示，希望公司能達到一線、二線、強三線的市場布局占比85%以上的目標(biāo)。

??參考這個目標(biāo)，2021年上半年，美的置業(yè)在19個城市新增了440萬平方米的土儲，強三線及以上城市的占比為87%，滬蘇、浙閩、珠三角等重點區(qū)域的占比65%。

??金融機構(gòu)為美的置業(yè)通過收并購進行土儲調(diào)倉打開了方便之門。3月3日，美的置業(yè)與招商銀行在順德簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行計劃授予該公司地產(chǎn)并購專項融資額度60億元，專用于其業(yè)務(wù)并購，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

??不過，這筆并購資金目前還未動用，美的置業(yè)有關(guān)人士表示，公司與金科股份的交易未使用并購貸，相關(guān)的方案還在商討中。