[克而瑞]1-2月到位資金降幅收窄，政策回暖但房企壓力仍大

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金端未見明顯好轉(zhuǎn)，且由于當(dāng)前企業(yè)到期債券壓力較大，暴雷企業(yè)仍未出清等原因，企業(yè)資金壓力仍然較大。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??2021年底以來政策持續(xù)出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在并購(gòu)融資、保障性租賃住房融資、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)方面出現(xiàn)利好，同時(shí)多城市出臺(tái)政策維穩(wěn)市場(chǎng)，下調(diào)首付比例、調(diào)降房貸利率等，政策穩(wěn)中向暖。在此背景下，當(dāng)前企業(yè)融資表現(xiàn)如何，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金又有什么表現(xiàn)呢？

??1 房企到位資金降幅收窄，但仍處于低位

??3月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)新房銷售規(guī)模同比下降10%，銷售均價(jià)同比下降11%，開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)4%，銷售與投資增速均已降至近7年次低（僅高于2020年1-2月數(shù)據(jù)），在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，2022年1-2月到位資金25143億元，同比下降17.7%，增速環(huán)比2021年12月的-19.3%有所收窄，但降幅仍然較大。雖當(dāng)前政策穩(wěn)中向暖，但當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。

??2 銷售回款降幅進(jìn)一步增大
購(gòu)房者觀望情緒仍較濃

??從銷售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）來看，2022年1-2月銷售回款為12151億元，同比下降23.9%，環(huán)比2021年12月的21.5%的降幅近一步擴(kuò)大。主要在于當(dāng)前市場(chǎng)上購(gòu)房者觀望情緒仍然較重，購(gòu)房者“只看不買”，房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)承壓。2022年1—2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3。在此背景下，1-2月的定金及預(yù)收款同比大幅下降27.0%，創(chuàng)2017年以來的最大跌幅。

??同時(shí)，受2021年末居民中長(zhǎng)期貸款同比少增問題長(zhǎng)尾效應(yīng)的影響，疊加當(dāng)前銷售增速下滑等背景，居民的按揭需求減弱，2月以按揭為主的居民中長(zhǎng)期貸款減少459億元，出現(xiàn)自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的首次負(fù)增長(zhǎng)，1-2月房企到位資金中的個(gè)人按揭款也同比下降16.0%，創(chuàng)2018年以來的最大跌幅，可從側(cè)面看出房地產(chǎn)的仍形勢(shì)較為嚴(yán)峻。

??3 國(guó)內(nèi)貸款同比降幅有所收窄
政策見底下正常經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資得到恢復(fù)

??國(guó)內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等）方面，1-2月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款為4105億元，同比下降21.1%，環(huán)比2021年12月31.6%的降幅有所收窄，且高于2021年9、10月企業(yè)頻繁暴雷初期的表現(xiàn)。主要由于當(dāng)前政策底部已現(xiàn)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)恐慌性情緒緩解，雖仍有企業(yè)存在暴雷風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)正常企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)需求不再一刀切，同時(shí)對(duì)于經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)多方正積極幫助企業(yè)紓困，國(guó)內(nèi)貸款正緩慢回暖中。

??4 境內(nèi)發(fā)債發(fā)行擴(kuò)容
助力其他到位資金增速回正

??從自籌資金來看，1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）7757億元，同比下降6.2%，環(huán)比2021年12月9.8%的降幅有所收窄。自2021年底政策密集發(fā)聲以來，企業(yè)多融資渠道受阻的情況有所緩解，在保交樓目標(biāo)推動(dòng)下，企業(yè)加強(qiáng)在建項(xiàng)目投入重塑市場(chǎng)信心，加大自有資金使用力度。

??特別值得注意的是，1-2月其他到位資金（境內(nèi)信用債為主）達(dá)到1123億元，同比增長(zhǎng)0.5%，實(shí)現(xiàn)2021年6月以來的首次同比增長(zhǎng)。主要在于自2021年底政策密集發(fā)聲以來，國(guó)企央企率先恢復(fù)境內(nèi)債券的發(fā)行，同時(shí)一些較為優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)如龍湖等也陸續(xù)加入了發(fā)債的隊(duì)伍，企業(yè)自籌資金渠道正得到逐步恢復(fù)。而針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的并購(gòu)融資，政策也給予了較大程度的支持，華僑城、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)等企業(yè)發(fā)行并購(gòu)中期票據(jù)成功。同時(shí)華潤(rùn)置地、大悅城等獲得多個(gè)銀行的大額并購(gòu)相關(guān)的融資額度，支持企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)相關(guān)的融資。并且當(dāng)前并購(gòu)融資暖風(fēng)已經(jīng)吹向部分民營(yíng)企業(yè)，瑞安房地產(chǎn)、碧桂園、美的、旭輝等已經(jīng)相繼獲批并購(gòu)融資相關(guān)額度。

??總的來看，當(dāng)前政策端回暖，但購(gòu)房者觀望情緒仍然較重，按揭貸款降幅持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金端未見明顯好轉(zhuǎn)，且由于當(dāng)前企業(yè)到期債券壓力較大，暴雷企業(yè)仍未出清等原因，企業(yè)資金壓力仍然較大。但值得注意的是，隨著政策調(diào)控見底，地方政府、金融機(jī)構(gòu)等積極幫助企業(yè)脫困，企業(yè)的正常融資需求得到支持，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金等多方面降幅有所收窄，并在并購(gòu)融資、保障性租賃住房方面給予支持。隨著政策回暖的傳遞，多方共建市場(chǎng)信心下，企業(yè)資金壓力或?qū)⒕徛郎p小。