??3月29日，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測評成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??根據(jù)測評研究報告，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據(jù)。其中，萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。

??【熱點(diǎn)評析】

??萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分列二、三位

??從榜單排名來看，與2021年相比，2022年榜單變動率明顯增大。其中，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為26%。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、財務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯，規(guī)模龐大、但流動性出現(xiàn)問題的房企則排名下降較多。

??其中，在風(fēng)險管理、盈利能力、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)等方面均有良好表現(xiàn)的萬科蟬聯(lián)第一；穩(wěn)健運(yùn)營的央企中海和保利此次排名較去年分別上升兩位、三位，分別位列今年榜單的第二、三名；按期公布年報且數(shù)據(jù)可圈可點(diǎn)的碧桂園位列第四位；經(jīng)營韌性較強(qiáng)的招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列五至十位。而在行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整的背景下，另有部分往年上榜的房企因其過去的戰(zhàn)略方向、運(yùn)營模式和投資策略等已無法適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展趨勢，此次跌出綜合實(shí)力TOP10榜單。

??總資產(chǎn)水平上升，但增速及盈利能力繼續(xù)下滑

??從總資產(chǎn)水平來看，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)500強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17個百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63個百分點(diǎn)。500強(qiáng)房企的總資產(chǎn)規(guī)模雖維持增長，但增速則在2017年見頂后，連續(xù)四年下降。一方面，部分龍頭房企保持資產(chǎn)穩(wěn)步增長；另一方面，2021年下半年，部分房企在市場趨冷、融資趨緊的背景下，流動性壓力增大，被迫出售部分資產(chǎn)緩解困境。

??從盈利能力來看，2021年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤均值10.72億元，同比下降2.61%；總資產(chǎn)收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個百分點(diǎn)。整體來看，雖然房企總資產(chǎn)水平呈現(xiàn)上升，但利潤空間收窄，近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。

??國企央企占據(jù)拿地優(yōu)勢

??從土拍的角度來看，2021年，全國300城經(jīng)營性用地成交金額達(dá)68060億元，同比下降了約10%，為2015年來首次下滑。TOP30房企新增拿地金額22575.1億元，同比下降19.37%，處于5年來最低水平。其中，24家房企拿地金額同比下降；6家房企拿地金額同比上升——3家為國企、央企，3家為混合所有制企業(yè)。具體來看，得益于國企央企具備的融資優(yōu)勢，央企保利、中海、華潤占據(jù)拿地金額排名前三位；民企中，品質(zhì)型房企龍湖、綠城、濱江拿地較多。

??融資環(huán)境持續(xù)收緊，償債壓力依然較大

??從融資情況來看，2021年，TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。其中，第一季度融資額度最高，約有3258億元；第四季度僅融資1713億元，約為第一季度融資額的五成。從TOP500房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來看，2021年三季度剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)率略有上升，而凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

??從行業(yè)環(huán)境來看，一方面，融資監(jiān)管持續(xù)收緊，房企銷售端受限價、限購、限貸等調(diào)控政策影響，盈利承壓，房企內(nèi)外資金壓力較大；另一方面，由于城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入到相對的高位，國內(nèi)整體住房消費(fèi)進(jìn)入瓶頸期，城市間的差異化又促生了人才分流，導(dǎo)致一二線城市和三四五線城市間置業(yè)需求分化加劇，熱門區(qū)域仍需緊縮性調(diào)控政策限制需求，而三四五線城市置業(yè)需求有待復(fù)蘇。

??從資金端來看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個“緊信用”的時代，企業(yè)間融資能力隨著其信用的基本面出現(xiàn)了變化，融資能力較強(qiáng)的房企以國企央企為主，以及少數(shù)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異的民企，如萬科、龍湖、綠城、濱江等，同時，優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債難度小、成本低，而那些陷入流動性危機(jī)的房企融資難度劇增，特別是幾家龍頭房企的負(fù)面消息，導(dǎo)致投資情緒進(jìn)一步惡化，短時間內(nèi)房企違約潮仍將持續(xù)，企業(yè)的償債壓力難以改善。

??舊發(fā)展模式難以為繼，精細(xì)化運(yùn)營漸成主流

??2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，逐漸從土地紅利、金融紅利步入管理紅利、產(chǎn)品紅利時代，在控杠桿、限融資的背景下，房企已不再能夠依靠擴(kuò)大規(guī)模、依賴房價上漲而實(shí)現(xiàn)利潤增長，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營漸成主流，產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心要求。

??對于企業(yè)而言，一方面要精益化的管理，做好企業(yè)的內(nèi)控，通過戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構(gòu)、降本增效來控制成本、提高運(yùn)營效率，改變路徑依賴，打磨產(chǎn)品使其真正回歸居住屬性，另一方面，還要在項目的投資與獲取上進(jìn)行更細(xì)致的甄選，理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點(diǎn)，形成更多元的商業(yè)模式和發(fā)展觸角。