??導(dǎo) 語

??浙江的代建發(fā)展在我國各省市中相對(duì)較早。

??◎  文 / 房玲 易天宇 洪宇桁 陳家鳳

??PART.1

??政策相對(duì)完善
疊加市場(chǎng)需求較大促進(jìn)浙江省代建發(fā)展

??1、浙江代建發(fā)展較早且省內(nèi)各市積極推進(jìn)，首創(chuàng)安置房引入代建

??浙江的代建發(fā)展在我國各省市中相對(duì)較早，1995年寧波就在海曙、江東、江北三區(qū)安居工程中嘗試了委托代建，1999年8月紹興在小舜江水庫工程中也以委托代建的方式對(duì)動(dòng)遷移民的生活居住用房進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，都是我國探索代建制的較早案例。

??在用實(shí)際行動(dòng)嘗試代建的同時(shí)，浙江部分省市也在探索代建相關(guān)的管理政策，其中寧波在推行代建相關(guān)政策方面較為積極。1996年4月寧波就在《寧波市城市建設(shè)征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》中提出部分拆遷房采用委托代建，此后在2001年11月的《寧波市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市本級(jí)政府投資項(xiàng)目管理的若干意見》中提出“凡建設(shè)單位沒有自行管理建設(shè)能力，且投資額比較大的政府投資項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)實(shí)行代建制”，在2002年5月的《寧波市關(guān)于政府投資項(xiàng)目代建制的暫行規(guī)定》又進(jìn)一步將代建項(xiàng)目的投資額要求確定為200萬元，較為有力地促進(jìn)了區(qū)域代建的發(fā)展。

??在2004年7月國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于投資體制改革的決定》對(duì)代建制進(jìn)行全國推廣之后，2004年9月紹興和金華兩地級(jí)市就迅速跟進(jìn)推出了《紹興市政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制的暫行規(guī)定》和《金華市市區(qū)政府投資項(xiàng)目管理暫行辦法》，此后浙江省政府也在2005年2月推出了《浙江省政府投資項(xiàng)目實(shí)施代建制暫行規(guī)定》，代建制正式在全省鋪開。整體看來，浙江省不僅部分地級(jí)市較早地嘗試了代建制，同時(shí)也較為積極地制定代建的相關(guān)政策，支持了本地代建行業(yè)較早且較好的發(fā)展。

??在浙江省11個(gè)地級(jí)市中，除舟山、金華以外，杭州、嘉興、寧波、紹興、湖州、溫州、麗水、臺(tái)州、衢州等9個(gè)地級(jí)市均已根據(jù)本地實(shí)際情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)非經(jīng)營性政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制已經(jīng)頒布了規(guī)范化的管理辦法。

??按頒布的時(shí)間來看，寧紹發(fā)布最早，杭嘉湖緊隨其后，2007-2009年嘉興、湖州、杭州先后頒布本地區(qū)的政府代建管理辦法。而相較于浙北政策的支持力度，衢州、臺(tái)州、溫州、麗水等浙南地區(qū)發(fā)布時(shí)間較晚，衢州、臺(tái)州、溫州于2010-2012年發(fā)布相關(guān)管理制度，而麗水2018年才頒布相關(guān)代建制的管理辦法。

??浙江省對(duì)政府代建制度探索較早，也最先在模式上進(jìn)行創(chuàng)新，是國內(nèi)首個(gè)安置房引入代建制度的試點(diǎn)城市。為響應(yīng)杭州市政府號(hào)召，2005年宋衛(wèi)平帶團(tuán)隊(duì)首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房標(biāo)準(zhǔn)建造彭埠云河家園項(xiàng)目。由于前期試點(diǎn)的安置房項(xiàng)目得到社會(huì)各界的廣泛贊譽(yù)，2008年杭州正式頒布《關(guān)于推行杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施意見（試行）的通知》，允許具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與杭州市拆遷安置房建設(shè)。2010年杭州市政府再印發(fā)《杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施細(xì)則（暫行）》，進(jìn)一步明確代建資格準(zhǔn)入、代建招標(biāo)、代建雙方職責(zé)、資金管理以及獎(jiǎng)罰規(guī)定等有關(guān)內(nèi)容，加快拆遷安置房代建工作的實(shí)施推廣。

??至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品質(zhì)的“杭州模式”，相繼得到省內(nèi)外的關(guān)注，多地相關(guān)部門先后到杭州調(diào)研安置房案例。為加快安置房建設(shè)進(jìn)度、提升建設(shè)品質(zhì)，近年來杭州在安置房代建領(lǐng)域再次進(jìn)行了大膽探索，2017年杭州濱江區(qū)率先推出的《濱江區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)居拆遷安置房總包代建管理辦法(試行)》，首次鼓勵(lì)保障類房建設(shè)采取全過程代建。2019年杭州市政府將全過程代建參與安置房建設(shè)推廣至全市范圍，頒布《關(guān)于進(jìn)一步提升杭州市拆遷安置房建設(shè)品質(zhì)的指導(dǎo)意見》。近年來，杭州桐廬縣、建德市、麗水市區(qū)、紹興市越城區(qū)、金華市婺城區(qū)、永康市均出臺(tái)了相關(guān)政策支持。

??安置房、棚改等保障性住房，以前基本是以政府‘包辦’為主，即安置房建設(shè)的招投標(biāo)工作由政府職能部門牽頭，將施工、設(shè)計(jì)、材料等多個(gè)環(huán)節(jié)分開招投標(biāo)，最終各個(gè)中標(biāo)單位再一起合作建設(shè)。相較于曾經(jīng)的分階段代建，全過程代建無論從資源整合管理、還是成本總體把控角度，都可以將專業(yè)開發(fā)能力發(fā)揮到最大化，解決了拆遷難、開工慢、工期長、低價(jià)中標(biāo)、非法轉(zhuǎn)包、違規(guī)掛靠、建筑質(zhì)量較差、維修維護(hù)不到位、腐敗滋生等建設(shè)工程領(lǐng)域的“老大難”問題，保證安置房項(xiàng)目的最優(yōu)化。如根據(jù)2023年6月杭州市政府公布的《關(guān)于2023年杭州市“最美安置房”評(píng)選結(jié)果的通報(bào)》，30個(gè)入圍“最美安置房”的項(xiàng)目中有22個(gè)是引入市場(chǎng)主體進(jìn)行代建，代建比例高達(dá)73%。

??2、省內(nèi)多數(shù)城市逐漸完善政府代建制度，杭州、寧波政策優(yōu)勢(shì)凸顯（略）

??3、市場(chǎng)潛力與保租房需求為代建企業(yè)提供有利發(fā)展空間（略）

??PART.2

??浙系代建企業(yè)占據(jù)行業(yè)半壁江山
產(chǎn)品力是核心競爭力

??1、浙系頭部代建企業(yè)集中度高，三大梯隊(duì)差異顯著

??9家浙系入圍TOP30榜單，占領(lǐng)代建市場(chǎng)半壁江山

??得益于浙江省持續(xù)完善政府代建管理辦法，且“十四五”期間保障類住房需求井噴，為政府代建創(chuàng)造可觀流量窗口，疊加全省商品房市場(chǎng)規(guī)模位居全國前列，為商業(yè)代建提供了更多的發(fā)展空間，長期以來整體代建市場(chǎng)相對(duì)活躍，也培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的代建企業(yè)。

??根據(jù)克而瑞《2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年9家浙系代建企業(yè)入圍TOP30，對(duì)應(yīng)的合約總建筑面積超3.1億平方米，占到全部入圍TOP30代建企業(yè)的52%；上半年TOP30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米，其中9家浙系新增簽約面積合計(jì)達(dá)3516萬平方米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的47%，浙系代建企業(yè)占據(jù)了絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

??從浙系的具體排名來看，2023上半年4家浙系（綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、興元建設(shè)）位列TOP10，分別包攬代建榜單前2名、第8名和第10名，規(guī)模處于頭部位置，4家浙系代建企業(yè)合約總建筑面積超2.8億平方米，占到9家浙系入圍企業(yè)的90%。此外，中天美好集團(tuán)光影管理、濱江集團(tuán)代建規(guī)模排名第16名、第19名，眾安集團(tuán)、德信綠建集團(tuán)、宋都管理分別排名第25、26和27名。

??浙系代建企業(yè)形成三大梯隊(duì)，藍(lán)、綠城系規(guī)模領(lǐng)先

??目前浙系代建企業(yè)已經(jīng)基本形成三大梯隊(duì)的競爭格局，第一梯隊(duì)指藍(lán)、綠城系，即綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城，至2023上半年末藍(lán)、綠城系合約項(xiàng)目建面超2.65億平米，占到9家浙系入圍企業(yè)的85%，規(guī)模領(lǐng)先，且商業(yè)和政府代建全面發(fā)展。

??其中，綠城管理2023年中期代建項(xiàng)目覆蓋123座城市，合約項(xiàng)目建面1.136億平米，儲(chǔ)備項(xiàng)目充足，多年維持龍頭地位；藍(lán)城集團(tuán)2005年進(jìn)入代建行業(yè)，立足理想小鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)代建管理服務(wù)，深耕市場(chǎng)多年。而藍(lán)綠雙城是不同于綠城管理與藍(lán)城集團(tuán)的獨(dú)立法人，其創(chuàng)始人曹舟南曾經(jīng)是宋衛(wèi)平的嫡系部下，后組建了全新的代建品牌，其管理團(tuán)隊(duì)大多都有著老綠城背景。雖然起步較晚，但憑借“綠城”、“藍(lán)城”的品牌影響力以及老綠城對(duì)代建項(xiàng)目的管控力，近年來藍(lán)綠雙城市場(chǎng)份額迅速提升，2023年中期在管數(shù)量超過140個(gè)。

??處于第二競爭梯隊(duì)的浙系代建企業(yè)為興元建設(shè)、中天美好集團(tuán)光影管理和濱江集團(tuán)，合約建面800-2000萬平方米之間，代建規(guī)模距藍(lán)綠城系差距明顯,但頗具品牌影響力和資源整合力，擴(kuò)張勢(shì)頭較足。其中，興元建設(shè)、濱江集團(tuán)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出，在商業(yè)代建領(lǐng)域頗受認(rèn)可；中天美好光影管理憑借建筑基因，依托集團(tuán)產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，在浙江政府代建領(lǐng)域也站穩(wěn)了一席之地。

??第三梯隊(duì)浙系代建企業(yè)，如眾安、德信綠建等，合約項(xiàng)目規(guī)?；驹?00萬平方米以下，近年隨代建風(fēng)口到來才開始涉獵輕資產(chǎn)，起步相對(duì)較晚，無論是資源整合能力還是品牌影響力當(dāng)前都無法與本地龍頭代建企業(yè)抗衡，業(yè)務(wù)逐步推進(jìn)中。

??藍(lán)、綠城系覆蓋20余省份，其余企業(yè)大多尚未“走出去”（略）

??2、商業(yè)代建占比將近六成，政府代建以省內(nèi)為主（略）

??3、浙系企業(yè)重視產(chǎn)品力打造，代建業(yè)務(wù)模式各有側(cè)重（略）

??PART.3

??代建競爭日益激烈
需強(qiáng)化品牌影響力、優(yōu)化架構(gòu)、平滑利潤

??浙江代建市場(chǎng)較為活躍，更多依賴于其良好的政策環(huán)境以及可觀的市場(chǎng)需求，2023上半年9家浙系代建企業(yè)入圍TOP30，合約總建筑面積超3.1億平，占到全部入圍企業(yè)的52%。而藍(lán)、綠城系等頭部企業(yè)起步早，先發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著，并抓住近年保障性住房、城投委托、紓困加速等需求井噴的窗口期，進(jìn)行積極外拓，當(dāng)前已經(jīng)壟斷超8成浙系入圍代建企業(yè)的市場(chǎng)份額。

??對(duì)于想要進(jìn)入浙江的代建企業(yè)而言，當(dāng)前浙江代建市場(chǎng)相對(duì)飽和，進(jìn)入壁壘較高，省內(nèi)有綠城、藍(lán)城雙寡頭，也有本地具備很大品牌影響力的濱江，新競爭者無論是品牌影響力、資源整合能力還是成本管控都難以與之抗衡。

??對(duì)第三梯隊(duì)的中小浙系代建企業(yè)而言，當(dāng)前浙江代建市場(chǎng)競爭格局也逐步穩(wěn)定，規(guī)模上很難趕超頭部企業(yè)，未來目標(biāo)外拓以穩(wěn)為主。首先要經(jīng)營好內(nèi)功，可以圍繞本地市場(chǎng)，開展不同業(yè)態(tài)的嘗試，以平滑業(yè)績利潤水平，在強(qiáng)化根基的同時(shí)慢慢嘗試周邊省份項(xiàng)目，培育自身代建品牌的影響力。

??對(duì)于第一和第二梯隊(duì)的浙系代建企業(yè)而言，具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢(shì)。但是隨著代建競爭日益激烈，也會(huì)遇到更多的挑戰(zhàn)：

??第一，利潤率下滑。當(dāng)前代建市場(chǎng)高度競爭，新競爭者要進(jìn)入新市場(chǎng)，會(huì)選擇在招投標(biāo)環(huán)節(jié)掀起價(jià)格戰(zhàn)，導(dǎo)致頭部代建企業(yè)無法保證按理想價(jià)格取得新代建服務(wù)合約，未來業(yè)績?cè)鏊偌袄麧櫬瘦^過去有所壓縮。價(jià)格戰(zhàn)是代建行業(yè)發(fā)展必然要經(jīng)歷的過程，但工程質(zhì)量、產(chǎn)品品質(zhì)是頭部代建企業(yè)經(jīng)營的底線。針對(duì)利潤率下滑，頭部代建企業(yè)可以選擇豐富產(chǎn)品業(yè)態(tài)，通過多種業(yè)態(tài)盡可能平滑利潤率水平。

??第二，內(nèi)部溝通成本高。重資產(chǎn)開發(fā)高度標(biāo)準(zhǔn)化，內(nèi)部溝通容易。而頭部代建企業(yè)項(xiàng)目多，不同委托方有不同要求，沒法完全標(biāo)準(zhǔn)化，代建企業(yè)內(nèi)部各個(gè)中心、分支機(jī)構(gòu)聯(lián)合作業(yè)時(shí)候，整合資源的過程相對(duì)復(fù)雜，溝通成本較高。

??第三，品牌維護(hù)。頭部代建企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢(shì)是長久以來培育起來的品牌效應(yīng)，品牌效應(yīng)的基礎(chǔ)就是有自己的產(chǎn)品特色和品質(zhì)。但代建方與委托方容易存在代建過程中的分歧，尤其是成本管控以及項(xiàng)目售價(jià)方面，處理不好會(huì)傷害品牌，如面臨市場(chǎng)下行委托方不惜降價(jià)、急于回籠資金，對(duì)品牌會(huì)造成負(fù)面影響。此外，代建方合聯(lián)營公司對(duì)品牌的使用也可能存在壓縮成本、產(chǎn)品減配等不規(guī)范的問題。

??第四，組織架構(gòu)調(diào)整。代建行業(yè)發(fā)展較晚，市場(chǎng)規(guī)模也遠(yuǎn)小于開發(fā)物業(yè)規(guī)模，各代建企業(yè)當(dāng)前組織架構(gòu)比較初階。如藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城采取事業(yè)合約人制度，架構(gòu)實(shí)行二級(jí)管控，集團(tuán)更多在整體戰(zhàn)略、人事等方面管控，團(tuán)隊(duì)拿收益大頭，激勵(lì)作用更大；而綠城管理采取相對(duì)垂直的三級(jí)架構(gòu)，全國分設(shè)5大區(qū)，區(qū)域公司管項(xiàng)目。扁平化還是垂直化管控，有利有弊，隨著全國化布局的深入，管理半徑持續(xù)擴(kuò)大，可能讓頭部代建企業(yè)在效率、精度、工程、品控等面臨壓力，組織架構(gòu)有待更新優(yōu)化。