??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)降幅收窄，行業(yè)排名下降3位】2023年上半年，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額632.67億元，同比減少7.1%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積589.2萬(wàn)平方米，同比減少9.5%，降幅顯著收窄。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，全口徑銷售金額排在第15位，較2022年同期滑落3個(gè)位次。期內(nèi)，回款金額571億元，回款率達(dá)到90%。

??【未有新增拿地，總土儲(chǔ)達(dá)1.46億平方米】報(bào)告期內(nèi)，未有新增拿地。截至報(bào)告期末，房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)1.46億平方米，較2022年末減少7%，主要集中在二線城市和三四線城市，建筑面積占比分別為47.6%、47.4%。

??【凈利潤(rùn)下降四成，轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)所得13億元】上半年，累計(jì)完成交付面積1123萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1742億元，同比減少14.8%。凈利潤(rùn)為37.8億元，歸母凈利潤(rùn)為26.1億元，分別減少40.1%、37.9%，其中通過(guò)轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生的投資收益達(dá)13.33億元。利潤(rùn)率繼續(xù)呈現(xiàn)下行走勢(shì)，綜合毛利率為10.5%，同比減少2.26個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率13.65%，同比減少7.88個(gè)百分點(diǎn)。凈利率為2.2%，歸母凈利率為1.5%，分別下行0.9個(gè)百分點(diǎn)、0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??【非受限現(xiàn)金短債比0.36，踩中“兩條紅線”】截至2023年6月末，貨幣資金余額470.1億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~3.1億元，保持為正。借款、債券等有息負(fù)債總計(jì)1972.5億元，其中短期債務(wù)占比46.8%。現(xiàn)金短債比為0.51，若剔除受限資金，非受限現(xiàn)金短債比僅為0.36。凈負(fù)債率為90.1%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.0%，分別較2022年末下降3.98個(gè)百分點(diǎn)和2.46個(gè)百分點(diǎn)。踩中“兩條紅線”，流動(dòng)性安全保障系數(shù)較低，降負(fù)債仍是一項(xiàng)重任。

??【產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動(dòng)，試點(diǎn)打造管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)】在產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)作雙輪驅(qū)動(dòng)下，綠地形成以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展格局。報(bào)告期內(nèi)，基建產(chǎn)業(yè)新簽項(xiàng)目數(shù)量2133個(gè)，金額1641.1億元，并推動(dòng)金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)恢復(fù)性增長(zhǎng)。同時(shí)，積極推進(jìn)代建業(yè)務(wù)及商管轉(zhuǎn)型，不僅洽談并承接了一批代建項(xiàng)目，還掛牌成立綠地外灘企業(yè)管理服務(wù)公司，依托綠地外灘中心項(xiàng)目，試點(diǎn)打造輕資產(chǎn)模式、全業(yè)務(wù)鏈條的管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)降幅收窄

??行業(yè)排名下降3位

??2023年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額632.67億元，同比減少7.1%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積589.2萬(wàn)平方米，同比減少9.5%，降幅顯著收窄。合同銷售金額中，住宅占比47%，商辦占比53%，濟(jì)南新里城、吳江理想城、無(wú)錫健康家園、長(zhǎng)沙麓云國(guó)際、武漢海格公館等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績(jī)。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，全口徑銷售金額排在第15位，較2022年同期滑落3個(gè)位次。期內(nèi)，回款金額571億元，回款率達(dá)到90%。

??02 投資

??未有新增拿地

??總土儲(chǔ)達(dá)1.46億平方米

??報(bào)告期內(nèi)，綠地未有新增拿地。截至報(bào)告期末，房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)1.46億平方米，較2022年末減少7%，其中持有待開發(fā)計(jì)容建筑面積2567萬(wàn)平方米，以及在建項(xiàng)目建筑面積（扣除已竣工部分）12055.4萬(wàn)平方米。土儲(chǔ)主要集中在二線城市和三四線城市，建筑面積占比分別為47.6%、47.4%。目前市場(chǎng)尚處低位調(diào)整，三四線城市及部分二線城市修復(fù)預(yù)期不明朗，且城市內(nèi)板塊分化也明顯，尤為考驗(yàn)企業(yè)項(xiàng)目布局質(zhì)量和推盤節(jié)奏的把控。

??03 盈利

??凈利潤(rùn)下降四成

??轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)所得13億元

??上半年，綠地累計(jì)完成交付面積1123萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1742億元，同比減少14.8%；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收721.8億元，同比減少4.4%；基建業(yè)務(wù)營(yíng)收808.7億元，同比減25.8%。利潤(rùn)增長(zhǎng)承壓，但保持為正。稅前毛利潤(rùn)182.9億元，同比減少29.9%；凈利潤(rùn)為37.8億元，歸母凈利潤(rùn)為26.1億元，分別減少40.1%、37.9%。值得注意的是，投資收益14.59億元，同比大福增加277.6%，在一定程度推高了利潤(rùn)規(guī)模，其中通過(guò)轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)所得13.33億元，這部分收益是不具備持續(xù)性的。利潤(rùn)率繼續(xù)呈現(xiàn)下行走勢(shì)，綜合毛利率為10.5%，同比減少2.26個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率13.65%，同比減少7.88個(gè)百分點(diǎn)。凈利率為2.2%，歸母凈利率為1.5%，分別同比下行0.9個(gè)百分點(diǎn)、0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??04 債務(wù)

??非受限現(xiàn)金短債比0.36

??踩中“兩條紅線”

??截至2023年6月末，綠地貨幣資金余額470.1億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~3.1億元，保持為正，但同比降幅達(dá)到97.6%。借款、債券等有息負(fù)債總計(jì)1972.5億元，較2022年末減少2%，其中短期債務(wù)占比46.8%，較2022年末減少近5個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于較高?，F(xiàn)金短債比為0.51，若剔除受限資金，非受限現(xiàn)金短債比僅為0.36，短期債務(wù)償還不確定性較大。凈負(fù)債率為90.1%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.0%，分別較2022年末下降3.98個(gè)百分點(diǎn)和2.46個(gè)百分點(diǎn)。踩中“兩條紅線”，流動(dòng)性安全保障系數(shù)較低，降負(fù)債仍是一項(xiàng)重任。

??05 多元化

??產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動(dòng)

??試點(diǎn)打造管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)

??在產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)作雙輪驅(qū)動(dòng)下，綠地已在全球范圍內(nèi)形成以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局。

??大基建產(chǎn)業(yè)逐漸形成了房屋建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并重，涵蓋投資建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、建筑裝飾、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、綠色建材、設(shè)備制造、建筑材料貿(mào)易等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的大基建全產(chǎn)業(yè)鏈。報(bào)告期內(nèi)，累計(jì)新簽項(xiàng)目數(shù)量2133個(gè)，金額1641.1億元。截至2023年6月30日，大基建板塊在建項(xiàng)目總金額為8516億元，其中：房屋建設(shè)業(yè)務(wù)6111億元，占比72%；基建工程1905億元，占比22%。

??大金融是近年來(lái)重點(diǎn)布局的產(chǎn)業(yè)板塊之一，已形成了股權(quán)業(yè)務(wù)、債權(quán)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作、科技金融齊頭并進(jìn)的業(yè)務(wù)格局，上半年累計(jì)完成利潤(rùn)總額7.6億元。

??同時(shí)推動(dòng)能源產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，酒店旅游等其他綜合產(chǎn)業(yè)恢復(fù)性增長(zhǎng)。其中酒店旅游業(yè)，已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和實(shí)力，截止2023年6月底，擁有營(yíng)運(yùn)酒店40家，客房總數(shù)10794間，其中自營(yíng)酒店28家，海外酒店1家，投資和管理的酒店項(xiàng)目已遍布國(guó)內(nèi)及亞洲、澳洲、美洲、歐洲等全球多國(guó)約100座城市。

??值得注意的是，代建業(yè)務(wù)及商管轉(zhuǎn)型也在同步進(jìn)行，一方面，通過(guò)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，拓展輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，增加新的增長(zhǎng)點(diǎn)，洽談并承接了一批代建項(xiàng)目；另一方面，積極推動(dòng)商管向輕資產(chǎn)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型，2023年5月24日綠地外灘企業(yè)管理服務(wù)有限公司在綠地外灘中心正式揭牌，依托綠地外灘中心項(xiàng)目，試點(diǎn)打造輕資產(chǎn)模式、全業(yè)務(wù)鏈條的管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)。