??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承壓，行業(yè)排名升至第37位】2023年上半年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額227.7億元、簽約銷售面積108.2萬(wàn)平方米，分別較2022年同期下降16.5%、15.6%。根據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑銷售額排名從2022年同期第52位上升至第37位，行業(yè)地位有所提升。

??【新增3個(gè)項(xiàng)目，剩余可開發(fā)建面1144.6萬(wàn)平方米】報(bào)告期內(nèi)獲取3個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增計(jì)容建筑面積52.34萬(wàn)平方米，總地價(jià)62.3億元，且新增項(xiàng)目持有權(quán)益較高，以地價(jià)計(jì)算平均權(quán)益占比89.8%。截至2023年上半年末，累計(jì)剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積1144.6萬(wàn)平方米，其中一二線城市占40%、三四線占60%，一二線城市占比較2022年末下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??【地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增加56.5%，凈利潤(rùn)仍面臨虧損】報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入194.4億元，同比上升18.6%。其中，旅游綜合業(yè)務(wù)收入103.1億元，同比減少2.3%，毛利率為20.8%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入90.9億元，同比增加56.5%，毛利率為18.2%。凈利潤(rùn)虧損13.8億元、歸母凈利潤(rùn)虧損13.1億元，但與2022年全年相比，虧損幅度顯著收窄。

??【資本結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，短期債務(wù)償還壓力小】截至報(bào)告期末，貨幣資金余額442.8億元，較2022年末增加6.4%；有息負(fù)債總額1343.1億元，一年內(nèi)以及一至兩年期期債務(wù)占比分別降至12.1%、20.3%，資本結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。從償債壓力指標(biāo)來(lái)看，剔除受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金，非受限現(xiàn)金短債比為2.05，短期債務(wù)償還負(fù)擔(dān)較??；凈負(fù)債率為94.4%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.1%，踩中“一條紅線”。債務(wù)結(jié)構(gòu)具備一定穩(wěn)定性，但仍需積極控制杠桿，提高財(cái)務(wù)安全系數(shù)。

??【實(shí)施專業(yè)化改革，提升業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力】報(bào)告期內(nèi)，基本完成存量在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目管理重組。各事業(yè)部和城市公司主要負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，主題公園、自然人文景區(qū)、商業(yè)、酒店項(xiàng)目分別由公司旗下歡樂谷集團(tuán)、旅發(fā)集團(tuán)、商管公司、酒店集團(tuán)集中管理、一體運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)人辦專業(yè)事”。文化旅游業(yè)務(wù)，持續(xù)向市場(chǎng)提供豐富多彩的文旅產(chǎn)品，旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客超4400萬(wàn)人次，較去年同期增長(zhǎng)74%。商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)主要規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行集中管理，并開展商業(yè)品牌庫(kù)、戰(zhàn)略合作品牌資源庫(kù)和品牌聯(lián)盟搭建，推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系搭建。物管業(yè)務(wù)，管理規(guī)模已布局全國(guó)56座城市，管理項(xiàng)目374個(gè)，較2022年末增加58個(gè)；管理面積共6215萬(wàn)平方米，較2022年末提升33%。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承壓

??行業(yè)排名升至第37位

??2023年上半年，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額227.7億元、簽約銷售面積108.2萬(wàn)平方米，分別較2022年同期下降16.5%、15.6%。期間，推出了東莞松湖原岸、佛山順德二期項(xiàng)目等多個(gè)熱銷項(xiàng)目。根據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑銷售額排名從2022年同期第52位上升至第37位，行業(yè)地位有所提升。但目前市場(chǎng)仍舊低迷、不確定性積聚，后期還需繼續(xù)加強(qiáng)推盤節(jié)奏和銷售策略的把控，保證全年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)。

??報(bào)告期內(nèi)，共計(jì)有61個(gè)樓盤及少數(shù)尾盤在售，主要分布在39個(gè)城市。其中，一二線城市簽約銷售額占比55%，三四線城市簽約銷售額占比45%，核心貢獻(xiàn)城市包括深圳、武漢、蘇州、東莞等，其中東莞松山湖文旅綜合項(xiàng)目銷售額達(dá)39.6億元。

??02 投資

??新增3個(gè)項(xiàng)目

??剩余可開發(fā)建面1144.6萬(wàn)平方米

??報(bào)告期內(nèi)，華僑城獲取3個(gè)項(xiàng)目，包括佛山順德歡樂海岸PLUS二期文旅綜合項(xiàng)目、無(wú)錫經(jīng)開區(qū)XDG-2023-10號(hào)地塊住宅項(xiàng)目以及佛山禪城區(qū)綠景東路地塊，合計(jì)新增計(jì)容建筑面積52.34萬(wàn)平方米，總地價(jià)62.3億元，且新增項(xiàng)目持有權(quán)益較高，以地價(jià)計(jì)算平均權(quán)益占比89.8%。

??截至2023年上半年末，累計(jì)剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積1144.6萬(wàn)平方米，其中一二線城市占40%、三四線占60%，一二線城市占比較2022年末下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。目前城市分化嚴(yán)峻，華僑城加快了高能級(jí)城市推盤節(jié)奏，但三四線城市去化修復(fù)緩慢，中短期對(duì)企業(yè)仍是較大挑戰(zhàn)

??03 盈利

??地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增加56.5%

??凈利潤(rùn)仍面臨虧損

??報(bào)告期內(nèi)，華僑城實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入194.4億元，同比上升18.6%，稅前毛利潤(rùn)37.96億元，同比下降6.3%；綜合毛利率為19.5%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，旅游綜合業(yè)務(wù)收入103.1億元，同比減少2.3%，毛利率為20.8%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入90.9億元，同比增加56.5%，毛利率為18.2%。

??凈利潤(rùn)虧損13.8億元、歸母凈利潤(rùn)虧損13.1億元，主要原因在于：一是受部分項(xiàng)目區(qū)位布局和開發(fā)周期偏長(zhǎng)等因素的影響，結(jié)算毛利率下降；其次為適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境、加快銷售去化，銷售策略的調(diào)整帶來(lái)部分價(jià)值折損；此外聯(lián)營(yíng)公司虧損導(dǎo)致投資虧損、其他收益減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加等也加劇了盈利壓力。值得注意的是，盡管仍面臨虧損，但與2022年全年相比，虧損幅度顯著收窄。

??04 債務(wù)

??資本結(jié)構(gòu)持續(xù)改善

??短期債務(wù)償還壓力小

??截至報(bào)告期末，華僑城經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正為0.9億元，持有貨幣資金442.8億元，較2022年末增加6.4%；有息負(fù)債總額1343.1億元，通過(guò)長(zhǎng)短期債務(wù)置換，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，一年內(nèi)以及一至兩年到期債務(wù)占比分別降至12.1%、20.3%，兩年以上到期債務(wù)占比67.7%，整體以中長(zhǎng)期債為主。

??從償債壓力指標(biāo)來(lái)看，現(xiàn)金短債比為2.73，如剔除受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金，非受限現(xiàn)金短債比為2.05，短期債務(wù)償還負(fù)擔(dān)較??；凈負(fù)債率為94.4%，較2022年末繼續(xù)走高8.5個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.1%，踩中“一條紅線”。債務(wù)結(jié)構(gòu)具備一定穩(wěn)定性，但仍需積極控制杠桿，提高財(cái)務(wù)安全系數(shù)。

??05 多元化

??實(shí)施專業(yè)化改革

??提升業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

??報(bào)告期內(nèi)，基本完成存量在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目管理重組。各事業(yè)部和城市公司主要負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，主題公園、自然人文景區(qū)、商業(yè)、酒店項(xiàng)目分別由公司旗下歡樂谷集團(tuán)、旅發(fā)集團(tuán)、商管公司、酒店集團(tuán)集中管理、一體運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)人辦專業(yè)事”。

??文化旅游業(yè)務(wù)，持續(xù)向市場(chǎng)提供豐富多彩的文旅產(chǎn)品。報(bào)告期內(nèi)，旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客超4400萬(wàn)人次，較去年同期增長(zhǎng)74%。深圳歡樂谷與“迷你世界”IP結(jié)合，舉辦迷你世界·冒險(xiǎn)山主題曲首發(fā)暨卡洛兒八音盒首開儀式，打造沉浸式游玩體驗(yàn)；武漢歡樂谷全新推出“極速世界”主題區(qū)，引入未來(lái)科技感游樂設(shè)計(jì)，結(jié)合系列精彩特技表演，讓游客身臨其境；上?，斞藕┧珗@引入《B.Duck》IP，設(shè)置巨型小黃鴨形象，營(yíng)造主題場(chǎng)景，豐富游客游玩體驗(yàn)。

??商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)主要規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行集中管理，并開展商業(yè)品牌庫(kù)、戰(zhàn)略合作品牌資源庫(kù)和品牌聯(lián)盟搭建，推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系搭建。同時(shí)，聯(lián)動(dòng)6城9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，組織開展“愛有Mó力”活動(dòng)，拓展文旅商業(yè)流量玩法，發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)。

??物管業(yè)務(wù)，管理規(guī)模已布局全國(guó)56座城市，管理項(xiàng)目374個(gè)，較2022年末增加58個(gè)；管理面積共6215萬(wàn)平方米，較2022年末提升33%。