??2023上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2368.21億元，銷售面積1383.09萬平方米，分別同比增長12.65%和5.8%。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【規(guī)模升至行業(yè)第一，去庫存取得一定成效】2023上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2368.21億元，銷售面積1383.09萬平方米，分別同比增長12.65%和5.8%。在市場(chǎng)下行的情況下，保利發(fā)展保持著較強(qiáng)的韌性，上半年銷售額排名升至行業(yè)第一。2023年中期存貨中已建成待出售物業(yè)規(guī)模相較于期初減少了25.8%至1241.04億元，占比回落至14.5%，去庫存取得了一定成效。但上半年新開工面積繼續(xù)同比減少44%至626萬平方米，新開工面積偏低可能會(huì)影響未來的項(xiàng)目開盤及銷售增長。

??【拿地仍然相對(duì)積極，重點(diǎn)在一二線城市擴(kuò)儲(chǔ)】2023上半年保利發(fā)展新增項(xiàng)目91個(gè)，新增計(jì)容建筑面積為385萬平方米，拓展成本709億元，分別同比減少60.87%和13.54%。在大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地的大環(huán)境下，保利仍然憑借央企優(yōu)勢(shì)較為積極地拓儲(chǔ)。上半年保利仍然重點(diǎn)投資一二線城市，建面占比達(dá)到65.3%，相較于2022年全年降低了10.1個(gè)百分點(diǎn)。2023年中期保利發(fā)展總土地儲(chǔ)備為14548萬平方米，仍然足夠保證企業(yè)3-5年的開發(fā)，土地儲(chǔ)備較為充足。

??【利潤率同比下滑，但仍高于行業(yè)平均水平】2023上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1370.27億元，同比增長23.71%；預(yù)收房款達(dá)到4386億元，后續(xù)待結(jié)算收入儲(chǔ)備充足。毛利率為21.3%，同比降低了4.26個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了2.5和0.88個(gè)百分點(diǎn)至11%和8.92%，整體看來盈利水平雖有下降但仍高于行業(yè)平均水平。

??【財(cái)務(wù)仍然穩(wěn)居綠檔，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平】2023年中期保利的持有現(xiàn)金相比于期初減少了15.84%至1486億元；剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金569.14億元之后，企業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.49，相比于期初降低了0.08。凈負(fù)債率相比于期初降低了2.01個(gè)百分點(diǎn)至61.55%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率66.83%，相比于期初降低了2.74個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)仍然穩(wěn)居“綠檔”。與此同時(shí)，2023上半年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行低成本融資，因此讓2023年中期企業(yè)的綜合融資成本相比于期初下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)至3.73%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。

??01 銷售

??規(guī)模升至行業(yè)第一
去庫存取得一定成效

??2023上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2368.21億元，銷售面積1383.09萬平方米，分別同比增長12.65%和5.8%。在市場(chǎng)下行的情況下，保利發(fā)展保持著較強(qiáng)的韌性，上半年銷售額排名升至行業(yè)第一。由于近年來保利拿地權(quán)益比例保持在較高水平，2023上半年企業(yè)簽約建面權(quán)益比例相較于2022年全年繼續(xù)提高了2.5個(gè)百分點(diǎn)至71.7%，將更加有利于營收與規(guī)模的匹配。2023上半年保利實(shí)現(xiàn)回籠金額2273億元，銷售回款率為96%，繼續(xù)保持在93%以上的高位。

??值得注意的是，存貨中已建成待出售物業(yè)（“開發(fā)產(chǎn)品”科目）的規(guī)模從2020年的674.43億元上漲至2022年的1673.21億元，占比從9%上升至19%，庫存去化壓力加大。與此同時(shí)，企業(yè)的新開工面積從2021年的5155萬平米直接腰斬至2022年的2375萬平米，2023上半年繼續(xù)同比減少44%至626萬平方米，去庫存成為上半年的重點(diǎn)。2023年上半年末的存貨規(guī)模較期初減少了2.6%至8546億元，其中已建成待出售物業(yè)相較于期初減少了25.8%至1241.04億元，占比回落到14.5%。去庫存效果顯現(xiàn)，但是新開工面積偏低可能會(huì)影響未來的項(xiàng)目開盤及銷售增長。

??上半年保利持續(xù)發(fā)揮城市深耕優(yōu)勢(shì)，38 個(gè)核心城市的銷售金額占比為87%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額超百億城市達(dá)到6 個(gè)，累計(jì)銷售金額1123 億元，同比增長21%。同時(shí)企業(yè)在25個(gè)城市銷售排名第一，46個(gè)城市排名前三。從銷售區(qū)域分布來看，上半年對(duì)保利銷售面積貢獻(xiàn)最大的區(qū)域?yàn)橹槿菂^(qū)域，占比為29%；長三角區(qū)域的銷售面積占比為19%，但是銷售金額則貢獻(xiàn)了777億元，占比將近33%。 

??從城市能級(jí)來看，二線城市的銷售面積占比相比于2022年全年又提升了4個(gè)百分點(diǎn)至48%，三四線城市銷售面積占比由45%降至37%。整體看來，2023上半年保利的銷售區(qū)域和能級(jí)的分布相比于2022年全年的變化并不是很大。

??02 投資

??拿地仍然相對(duì)積極
重點(diǎn)在一二線城市擴(kuò)儲(chǔ)

??2023上半年保利發(fā)展新增項(xiàng)目91個(gè)，新增計(jì)容建筑面積為385萬平方米，拓展成本709億元，分別同比減少60.87%和13.54%，其中重點(diǎn)38城的拓展金額占比為99%。雖然企業(yè)的拿地力度相對(duì)于過去幾年有所降低，但是在大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地的大環(huán)境下，保利仍然憑借央企優(yōu)勢(shì)較為積極地拓儲(chǔ)。新增拓展計(jì)容建筑面積的權(quán)益比為82.2%，相比于2022年全年大幅提升了12.3個(gè)百分點(diǎn)，處于保利近年來拿地權(quán)益的較高水平。

??從城市能級(jí)來看，2023上半年保利仍然重點(diǎn)投資一二線城市，建面占比達(dá)到65.3%，相較于2022年全年降低了10.1個(gè)百分點(diǎn)。由于在三四線拿地建面超過40%都位于地價(jià)與二線城市相當(dāng)?shù)姆鹕?，同時(shí)二線城市中地價(jià)較高的城市，如南京、蘇州、成都等，新增土儲(chǔ)占比提高，因此上半年平均拿地成本達(dá)到了18416元/平米，相比于2022年的15304元/平米又有明顯提升。

??從新增土儲(chǔ)建面的區(qū)域分布來看，占比最高的是珠三角區(qū)域，達(dá)到37.9%，相較于2022年全年提高了1.6個(gè)百分點(diǎn)。整體看來，在行業(yè)整體拿地不積極的情況下，保利得以在重點(diǎn)城市大量低溢價(jià)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，有利于未來的發(fā)展。

??中期保利發(fā)展總土地儲(chǔ)備為14548萬平方米，相比于期初減少了11.59%，仍然足夠保證企業(yè)3-5年的開發(fā)，土地儲(chǔ)備較為充足。得益于上半年拿地的高權(quán)益比例，保利發(fā)展總土儲(chǔ)的權(quán)益比例達(dá)到了68.21%，創(chuàng)下了近年來的新高。就土儲(chǔ)區(qū)域分布來看，37.3%位于珠三角區(qū)域，中西部區(qū)域占比為32.3%，環(huán)渤海18.2%，長三角相對(duì)較少，占比為11.7%；就能級(jí)分布來看，三四線占比為45.8%，二線占比為42.7%，一線城市占比為11%，和期初的變化都不是很大。

??03 盈利

??利潤率同比下滑
但仍高于行業(yè)平均水平

??2023上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1370.27億元，同比增長23.71%；預(yù)收房款達(dá)到4386億元，后續(xù)待結(jié)算收入儲(chǔ)備充足。利潤方面，企業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利潤291.71億元，同比減少4.26%；歸母凈利潤122.22億元，同比增長12.65%；扣除非經(jīng)常性損益后的核心歸母凈利潤為117.26億元，同比增長15.54%。歸母凈利潤和核心歸母凈利潤的逆勢(shì)增長，主要是因?yàn)槠趦?nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益比例有所提升。與此同時(shí)，保利在2023上半年進(jìn)一步提升運(yùn)營效率，將2022年以來新拓展項(xiàng)目的平均首開時(shí)長縮短3.2 個(gè)月至5.7 個(gè)月，同時(shí)加強(qiáng)供應(yīng)商管理，將集采使用率提高4 個(gè)百分點(diǎn)，有助于企業(yè)的資金回籠和降本增效。

??從盈利率水平來看，2023上半年保利的毛利率為21.3%，同比降低了4.26個(gè)百分點(diǎn)，毛利率的下降主要是因?yàn)槭袌?chǎng)下行和疫情余波的影響。由于上半年的新增項(xiàng)目稅前成本利潤率平均超過15%，企業(yè)未來的毛利率仍有可能繼續(xù)下降。凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了2.5和0.88個(gè)百分點(diǎn)至11%和8.92%，整體看來盈利水平雖有下降但仍高于行業(yè)平均水平。

??04 償債

??財(cái)務(wù)仍然穩(wěn)居綠檔
融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平

??2023上半年保利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為71 億元，同比增加了296 億元，但是由于企業(yè)大量償還債務(wù)導(dǎo)致籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-372億元，因此期末持有現(xiàn)金相比于期初減少了15.84%至1486億元。剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金569.14億元之后，企業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.49，相比于期初降低了0.08，整體來看企業(yè)現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)仍然較高，在手現(xiàn)金較為充裕。 

??截止2023年中期保利的有息負(fù)債合計(jì)3514億元，相比于期初減少了7.86%。凈負(fù)債率相比于期初降低了2.01個(gè)百分點(diǎn)至61.55%，若將永續(xù)債計(jì)做負(fù)債,則凈負(fù)債率上升2.54個(gè)百分點(diǎn)至64.09%?？鄢A(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率66.83%，相比于期初降低了2.74個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)仍然穩(wěn)居“綠檔”。與此同時(shí)，2023上半年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行低成本融資，因此讓2023年中期企業(yè)的綜合融資成本相比于期初下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)至3.73%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。