??全口徑銷售首進TOP10，資金回籠加快，投資量入為出，三條紅線維持綠檔

??◎  作者 / 房玲、陳家鳳

??核心觀點

【全口徑銷售額首進TOP10，銷售回款提速明顯】2023上半年濱江銷售額925.8億元，同比增長35.36%，銷售額首進前十；權益銷售回款478.7億元，使其經營活動產生的現金流凈流入大幅改善至275.88億元，現金流狀況良好。銷售穩(wěn)健緣于長期聚焦杭州，上半年貢獻89.7%的銷售份額，同比增加3.4pct。根據克而瑞統(tǒng)計，1-8月濱江已實現全口徑銷售額1133.2億元，排名穩(wěn)定在第10位。

??【聚焦杭州住宅地塊、量入為出，權益支出占權益回款的38%】上半年濱江繼續(xù)遵循“量入為出”的投資原則，拿地權益支出180億，占到同期權益回款的38%。上半年新增基本聚焦于杭州住宅地塊，新增24個項目中杭州有21個，新增土儲建面占比達91%。與此同時，企業(yè)通過加大合作比例來分攤投資壓力，拿地金額權益比降至46%。從投資方式來看，上半年于杭州公開市場土拍中累計斥資183億元，達到同期杭州集中供地總成交金額的19.2%；非公開市場也持續(xù)發(fā)力，收購12個項目（9個集中杭州），涉及計容建面139.85萬平，并購新增建面占比大幅升至56.13%。

??【結轉項目權益比上升，歸母凈利同比增長27%至16.4億】上半年濱江結轉收入同比大幅增長155.1%至265億元，結轉速度明顯加快；按計劃交付18個項目、涉及計容建面超210萬平，而下半年預計還要結轉約200萬平的項目體量，疊加合同負債較年初增長23%至1602.95億元，可保障全年營收規(guī)模的穩(wěn)健增長。上半年并表結轉項目的權益比例明顯上升，少數股東損益占比從去年同期的20%降至15.7%，實現歸母凈利16.4億元，同比增加27.4%。

??【資金成本持續(xù)改善至4.4%，三條紅線維持綠檔】期末濱江債券余額占比24%，信貸占比76%，無其他非標融資；流動性持續(xù)緊張下，濱江主動降低財務杠桿、加快償債進度，上半年籌資活動現金凈流出78.44億元，及時償還到期債務；有息負債425.57億元，較年初大幅下降20.5%。受益于銷售回款回籠速度快，疊加投資遵循“量入為出”原則，即使濱江主動降杠桿的情況下，期末持有現金較年初增長21.8%至296.31億元，現金短債比大幅改善至2.07，凈負債率大幅降至21.54%，扣除預收后的資產負債率55.71%，三條紅線指標維持綠檔，財務狀況穩(wěn)健。

??01 銷售

??全口徑銷售額首進TOP10
銷售回款提速明顯

??2023上半年濱江銷售額925.8億元，同比增長35.36%，增速顯著優(yōu)于TOP10房企均值（平均增幅4.9%），全口徑銷售額首進前十，排名從去年同期的第13位升至第10位。根據克而瑞統(tǒng)計，1-8月濱江全口徑銷售額1133.2億元，同比增長22.18%，排名穩(wěn)定在第10位；2023年其銷售目標占到全國商品房銷售額的1%以上，確保全國排名前20名、爭取15名，預計將超額實現。上半年濱江資金回籠加速，權益銷售回款478.7億元，同比大幅提升48.7%，使得經營活動產生的現金流凈流入大幅改善至275.88億元，約為去年同期的57倍，現金流狀況良好。

??下行行情中濱江銷售的穩(wěn)健得益于長期聚焦杭州市場，杭州市場供求相對平衡，去化周期較為穩(wěn)定，而濱江于杭州本地品牌認可度高，持續(xù)蟬聯(lián)杭州房企銷冠，市場地位穩(wěn)固。據其中報披露的主要銷售清單顯示，上半年杭州貢獻89.7%的銷售份額，同比增加3.4pct，而浙江省內其他城市、省外銷售貢獻占比分別8.2%、2%，較去年同期分別下滑2.9pct、0.5pct。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強省外重點城市布局（如上海、南京等），鞏固后方基礎上有利于分散局部市場政策變動帶來的風險。

??02 投資

??聚焦杭州住宅地塊、量入為出
權益支出占權益回款的38%

??2023上半年濱江重倉杭州、維持適當的拓儲力度，新增24個項目，其中杭州21個，寧波1個，金華1個，南京1個。新增土儲建面249萬平，同比減少32%；拿地權益支出180億，占到同期權益回款的38%，控制在年初計劃的50%以內，繼續(xù)以“量入為出”原則進行投資，保障現金流安全。

??上半年濱江拓儲基本聚焦于杭州住宅地塊，于杭州新增土儲建面占比高達91.14%。與此同時，企業(yè)通過加大合作比例來分攤投資資金壓力。上半年濱江全口徑土地款支出396億元，同比減少27.2%，拿地金額權益比降至45.5%。在行業(yè)競爭格局巨變的當下，濱江偏向選擇與深耕杭州本地且韌性較強的浙系房企合作，如中豪、建杭、坤和等，合作方財務相對穩(wěn)健，合作項目風險可控。

??從投資方式來看，濱江公開市場與收并購拿地并進。根據公開資料顯示，濱江上半年于杭州土拍中拿地共計12宗，占其同期杭州新增項目數量的57%；累計斥資183.14億元，達到同期杭州集中供地總成交金額的19.2%。與此同時，濱江在非公開市場持續(xù)發(fā)力，陸續(xù)收購翠宸里、濱江城投悅品、溪映聽廬、平暉府等12個項目，涉及總計容建面約139.85萬平，并購新增建面占比大幅升至56.13%。12個并購項目中有9個集中在杭州，通過并購適當補充土儲以盡可能消減杭州宅地集中土拍帶來土地成本沖高的影響。

??截至2023年中期，濱江土地儲備總建面1448.53萬平，可保障未來2-3年的發(fā)展需求，其中待開發(fā)建面占比13.55%，去化周期合理。按可售貨值區(qū)域分布，杭州占60%，較年初下滑5pct,省內(非杭州)包括寧波、金華、湖州、嘉興、溫州、臺州等基本面支撐度良好的城市占比22%，較年初上升2pct，省外占18%。2023年濱江繼續(xù)保持三省一市戰(zhàn)略布局，計劃投資金額控制在300億、權益回款的50%以內，按此計劃，下半年權益拿地支出還有120億元的空間；城市布局方面除杭州以外，重點考慮上海、南京、寧波、金華、湖州、廣州等。

??03 盈利

??結轉項目權益比上升
歸母凈利同比增長27%至16.4億

??2023上半年濱江實現營業(yè)收入270.3億元，同比大幅增長152.8%；其中，結轉收入同比大幅增長155.1%至265億元，結轉速度明顯加快。上半年濱江按計劃交付溫州濱江壹號、濱旭府等18個項目，涉及計容建面超210萬平，而下半年預計還要結轉約200萬平的項目體量，疊加合同負債較年初增長23%至1602.95億元，可保障全年營收規(guī)模的穩(wěn)健增長。

??盈利能力方面,濱江全年毛利潤49.3億元，同比大幅增長120%，綜合毛利率18.3%，同比下滑2.7pct；凈利潤19.4億元，同比增速20.9%，凈利率7.2%，同比減少7.8pct。毛利率持續(xù)下滑，緣于聚焦核心城市優(yōu)質地塊、地貨比偏高，利潤空間有所收窄；而凈利率指標同比跌幅較毛利有所擴大，緣于期內合聯(lián)營投資收益同比減少61.4%至3.42億元、減值撥備較去年同期擴大至7.85億元（其中資產減值6.25億元）。值得注意，濱江銷管費用管控力持續(xù)優(yōu)于行業(yè)平均，得益于長期深耕本地市場，造就穩(wěn)定的供應商體系，期內銷管費用率（銷管費用/當期操盤金額）同比微降0.1pct至0.75%。

??期內并表結轉項目的權益比例明顯上升，少數股東損益占比從去年同期的20%降至15.7%，實現歸母凈利16.4億元，同比增加27.4%，歸母凈利率同比減少6pct至6.1%，核心盈利能力仍待改善。

??04 償債

??資金成本持續(xù)改善至4.4%
三條紅線維持綠檔

??濱江上半年新發(fā)行債券21億元，較去年同期減少19.54%，期末債券融資余額（含中票）較年初減少2.73%至102.25億元，占有息負債的比重約為24%，信貸融資占比76%，并無其他非標融資。2023年房地產流動性持續(xù)緊張的背景下，濱江主動降低財務杠桿、加快償債進度，上半年籌資活動現金凈流出78.44億元，及時償還到期債務本息。此外，濱江融資成本優(yōu)勢顯著，期末融資加權平均利率4.4%，較年初降低0.2pct，融資成本繼續(xù)改善。

??截至2023年中期，濱江有息負債425.57億元，較年初大幅下降20.5%；其中，短債規(guī)模142.95億元，較年初下滑2.1%，其占有息負債的比重從年初的27.3%升至33.59%，后續(xù)需要進一步優(yōu)化債務期限結構。期末未使用銀行信貸授信額度804.62億元（較年初增長19.3%），而已獲批尚未發(fā)行的債券額度合計44.42億元，未使用融資額度充裕，流動性充足。

??受益于銷售回款回籠速度快，疊加投資遵循“量入為出”原則，即使濱江主動降杠桿的情況下，期末持有現金較年初增長21.8%至296.31億元，現金短債比大幅改善至2.07，凈負債率大幅降至21.54%，扣除預收后的資產負債率55.71%，三條紅線指標維持綠檔，財務狀況穩(wěn)健。