??核心觀點

       【上半年業(yè)績同比增長7.1%，環(huán)渤海地區(qū)銷售貢獻度提升】2023年上半年，五礦地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額70.6億元，同比增長7.1%。從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，上半年五礦地產(chǎn)在環(huán)渤海地區(qū)的銷售貢獻度明顯提升，銷售金額同比提升76.5%至26.3億元，銷售金額占比較2022年上半年提升14.6個百分點至37.3%。珠三角地區(qū)也依舊是五礦地產(chǎn)銷售業(yè)績貢獻的主力，銷售金額占比達到22.2%。

??【2022年以來新增投資暫緩，一二線城市土地儲備占比近七成】截至2023年上半年末，五礦地產(chǎn)可供開發(fā)的土地儲備總建筑面積為742.9萬平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)土地儲備達258.3萬平方米，占比33.4%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲備占比也分別達到22.8%和21.4%。分城市能級來看，截至2023年上半年末五礦地產(chǎn)的土儲分布主要以一二線為主，占比合計近七成。

??【營收及利潤規(guī)模增長，利潤率指標回升至相對合理水平】2023年上半年，五礦地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入76.9億元，同比增長43.2%；毛利潤16.6億元，同比增長129.5%；凈利潤和歸母凈利潤水平也較去年同期有所提升。從盈利指標來看，2023年上半年五礦地產(chǎn)的毛利率由去年同期的13.5%上升至21.6%，凈利率和歸母凈利率分別達到7.1%和1.3%。

??【三道紅線由綠轉(zhuǎn)橙、償債壓力明顯提升，需關(guān)注財務安全邊際】截至2023年上半年末，五礦地產(chǎn)持有現(xiàn)金67.8億元，較2022年末減少7.5億元；短期有息負債116.7億元，較2022年末增加53億元?，F(xiàn)金短債比0.58、長短期債務比1.03，凈負債率進一步提升至112.1%，現(xiàn)金無法覆蓋短債、三道紅線由綠轉(zhuǎn)橙、償債壓力明顯提升，需關(guān)注財務安全邊際。

??01 銷售

??上半年業(yè)績同比增長7.1%

??環(huán)渤海地區(qū)銷售貢獻度提升

??2023年上半年，五礦地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額70.6億元，同比增長7.1%；合約銷售面積33萬平方米，同比增長35.2%。上半年，五礦地產(chǎn)雖然實現(xiàn)銷售規(guī)模正增長，但主要還是由于2022年同期業(yè)績基數(shù)較低的原因。從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，2023年上半年五礦地產(chǎn)在環(huán)渤海地區(qū)的銷售貢獻度明顯提升，銷售金額同比提升76.5%至26.3億元，銷售金額占比較2022年上半年提升14.6個百分點至37.3%。珠三角地區(qū)也依舊是五礦地產(chǎn)銷售業(yè)績貢獻的主力，銷售金額占比達到22.2%。而長三角地區(qū)2023年上半年的銷售金額則大幅降低47.2%至12.4億元，金額占比也下降18.1個百分點至17.6%。

??02 投資

??2022年以來新增投資暫緩

??一二線城市土地儲備占比近七成

??2022年以來，土地市場熱度走低，房企投資普遍保持謹慎的態(tài)度、投資低迷的情緒延續(xù)至今。2023年上半年，有超半數(shù)百強房企未拿地，五礦地產(chǎn)則是自2022年以來就沒有住宅地塊入賬。截至2023年上半年末，五礦地產(chǎn)可供開發(fā)的土地儲備總建筑面積為742.9萬平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)土地儲備達258.3萬平方米，占比33.4%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲備占比也分別達到22.8%和21.4%。分城市能級來看，截至2023年上半年末五礦地產(chǎn)的土儲分布主要以一二線為主，占比合計近七成。

??03 財務

??營收及利潤規(guī)模增長

??利潤率指標回升至相對合理水平

??2023年上半年，五礦地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入76.9億元，同比增長43.2%；毛利潤16.6億元，同比增長129.5%；凈利潤和歸母凈利潤水平也較去年同期有所提升。從盈利指標來看，2023年上半年五礦地產(chǎn)的毛利率由去年同期的13.5%上升至21.6%，凈利率和歸母凈利率分別達到7.1%和1.3%。主要是由于上半年五礦地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)毛利率水平提升、專業(yè)建筑業(yè)務扭虧為盈，以及物業(yè)投資業(yè)務毛利率上升。在目前地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間整體收窄的行業(yè)背景下，五礦地產(chǎn)的利潤率指標相較去年回升至相對合理水平。

??04 負債

??三道紅線由綠轉(zhuǎn)橙、償債壓力明顯提升

??需關(guān)注財務安全邊際

??截至2023年上半年末，五礦地產(chǎn)持有現(xiàn)金67.8億元，較2022年末減少7.5億元；短期有息負債116.7億元，較2022年末增加53億元?，F(xiàn)金短債比0.58、長短期債務比1.03，分別較2022年末顯著降低0.6和1.38。凈負債率進一步提升至112.1%，現(xiàn)金無法覆蓋短債、三道紅線由綠轉(zhuǎn)橙、償債壓力明顯提升，需關(guān)注財務安全邊際。同時，截至上半年末，五礦地產(chǎn)的平均融資成本也上升0.9個百分點至5%，借貸利率有一定優(yōu)化空間。