??核心觀點

     【國內(nèi)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進入新階段，代建銷售占比超8成】2023年上半年，朗詩出品簽約銷售額約為111.6億元、簽約建筑面積約為56.3萬平方米，分別同比下降4.6%、12.1%。中國境內(nèi)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下以開發(fā)代建服務(wù)和小股操盤項目為主，其中，開發(fā)代建服務(wù)項目簽約銷售55.4億元，占境內(nèi)朗詩出品簽約銷售額81.1%。此外，美國市場貢獻貢獻簽約銷售額43.2億元。

??【儲備總可售面積744.1萬平方米，上半年新增9項目均為代建】上半年，朗詩于中國境內(nèi)共獲取9個項目，且均為開發(fā)代建服務(wù)項目，總計新增可售面積為112.2萬平方米，預(yù)計可售貨值約為245.9億元。截至2023年6月30日，擁有儲備項目總可售面積為744.1萬平方米，預(yù)計可售貨值約為1434.6億元。其中，開發(fā)代建服務(wù)項目共73個，可售面積522.2萬平方米，預(yù)計可售貨值約998.5億元。

??【開發(fā)代建服務(wù)收入2.1億元，虧損收窄】報告期內(nèi)，朗詩總營業(yè)收入39.6億元，包括開發(fā)代建服務(wù)收入2.1億元、物業(yè)銷售收入37.5億元以及租金收入0.02億，同比減少31.1%。毛利潤同比減少37.8%，約為7.3億元，毛利率為18.4%，較2022年同期下降2個百分點。賬面凈利潤虧損0.04億元，歸母凈利潤虧損0.4億元，值得注意的是，虧損開始收窄，且稅前利潤已實現(xiàn)扭虧為盈，為正0.43億元。

??【財務(wù)成本降至5.8%，債務(wù)風(fēng)險持續(xù)暴露】截至2023年上半年末，剔除獨立管理的LandseaHomes所持有的現(xiàn)金結(jié)余，朗詩非受限現(xiàn)金余額3.38億元，總有息負債71.7億元，加權(quán)平均財務(wù)成本約為5.8%，同比下降0.5個百分點。從“三條紅線”指標來看，非受限現(xiàn)金短債比為0.34，凈負債率為222.2%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為85.8%，仍處于“紅檔”。整體來看，債務(wù)風(fēng)險仍在延續(xù)，正常經(jīng)營面臨較大的不確定性。

??01 銷售

??國內(nèi)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進入新階段

??代建銷售占比超8成

??2023年上半年，朗詩出品簽約銷售額約為111.6億元、簽約建筑面積約為56.3萬平方米，分別同比下降4.6%、12.1%，整體降幅有所收窄。朗詩房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局于中美兩地，中國境內(nèi)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下以開發(fā)代建服務(wù)和小股操盤項目為主，其中，開發(fā)代建服務(wù)項目簽約銷售55.4億元，占國內(nèi)朗詩出品簽約銷售額81.1%；權(quán)益項目簽約銷售約13億元，占國內(nèi)朗詩出品簽約銷售額18.9%，主要來自杭州、武漢、無錫、嘉興、成都、重慶、合肥等城市。此外，美國市場總計貢獻簽約銷售額43.2億元，均來自獨立投資開發(fā)權(quán)益項目。目前，朗詩國內(nèi)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已基本完成，與此同時代建賽道布局提速、競爭加劇，也對公司的拓展能力、操盤能力及風(fēng)控能力提出了更高的要求，堅持打造綠色差異化能，加速構(gòu)建自身核心競爭力是搶占市場的關(guān)鍵。

??02 投資

??儲備總可售面積744.1萬平方米

??上半年新增9項目均為代建

??上半年，朗詩秉持穩(wěn)健審慎的投資策略，于中國境內(nèi)蘇州、佛山、重慶、無錫和泰州共獲取9個項目，且均為開發(fā)代建服務(wù)項目，總計新增可售面積112.2萬平方米，預(yù)計可售貨值約為245.9億元，同比增長216%。與此同時，新增開發(fā)代建服務(wù)合同額約2.58億元。截至2023年6月30日，朗詩擁有儲備項目總可售面積為744.1萬平方米，預(yù)計可售貨值約1434.6億元。其中，開發(fā)代建服務(wù)項目共73個，可售面積522.2萬平方米，預(yù)計可售貨值約998.5億元。權(quán)益項目可售面積為221.9萬平方米，預(yù)計可售貨值約為436.1億元，應(yīng)占權(quán)益部分可售面積為197.6萬平方米，應(yīng)占權(quán)益比例89%，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之下，權(quán)益項目以美國獨立投資開發(fā)項目為主。

??從儲備項目總可售面積分布來看，美國地區(qū)約168萬平方米，累計可售貨值達278.5億元，主要分布于加利福尼亞州、亞利桑那州、佛羅里達以及德克薩斯州。

??中國境內(nèi)儲備項目總可售面積576.1萬平方米，占比由2022年末73.1%上升至77.4%，預(yù)計可售貨值1156.1億元，主要原因在于境內(nèi)開發(fā)代建服務(wù)布局增加，項目主要位于二線城市及熱點三線城市，蘇州儲備可售面積最高，達到130.7萬平方米。

??03 盈利

??開發(fā)代建服務(wù)收入2.1億元

??虧損收窄

??報告期內(nèi)，朗詩總營業(yè)收入39.6億元，包括開發(fā)代建服務(wù)收入2.1億元、物業(yè)銷售收入37.5億元以及租金收入0.02億，同比減少31.1%，主要原因在于物業(yè)銷售收入顯著減少。毛利潤同比減少37.8%，約為7.3億元，毛利率為18.4%，較2022年同期下降2個百分點。賬面凈利潤虧損0.04億元，歸母凈利潤虧損0.35億元。值得注意的是，虧損開始收窄，且稅前利潤已實現(xiàn)扭虧為盈，為正0.43億元。伴隨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的完成，朗詩的虧損壓力有所緩解，且未來在輕資產(chǎn)模式下，開發(fā)成本和資產(chǎn)價值波動影響也相對減小，盈利有望繼續(xù)得到改善。截至2023年6月30日，朗詩應(yīng)占權(quán)益下的已售未入賬物業(yè)面積為63.9萬平方米，金額約為100.8億元，后期仍需交積極跟進建設(shè)進度，保證交付按時按質(zhì)完成，實現(xiàn)收入的穩(wěn)定。

??04 負債

??財務(wù)成本降至5.8%

??債務(wù)風(fēng)險持續(xù)暴露

??截至2023年上半年末，剔除獨立管理的LandseaHomes所持有的現(xiàn)金結(jié)余，朗詩非受限現(xiàn)金余額3.38億元?？傆邢⒇搨?1.7億元，較2022年末73.3億元減少1.6億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)比例約為13.8%，較2022年末20.4%進一步下降6.6個百分點，但一至兩年到期債務(wù)集中，仍需繼續(xù)關(guān)注中短期的償債負擔(dān)。此外，期末加權(quán)平均財務(wù)成本約為5.8%，同比下降0.5個百分點。從“三條紅線”指標來看，非受限現(xiàn)金短債比為0.34，凈負債率為222.2%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率約為85.8%，仍處于“紅檔”。且截至財務(wù)報表批準日，朗詩違約本金為3627萬美元（相當于人民幣2.6210億元）的優(yōu)先票據(jù)，未在到期日付款。整體來看，債務(wù)風(fēng)險仍在延續(xù)，正常經(jīng)營面臨較大的不確定性。