虧損項目連年攀升,企業(yè)計提均值達(dá)20億/家——房企項目存貨跌價原因探究

企業(yè)監(jiān)測分析克而瑞研究中心 2023-07-24 09:15:45 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-07-24
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)語

??當(dāng)前企業(yè)的存貨跌價準(zhǔn)備項目有什么特征呢?這些項目被減值計提的具體原因主要集中在哪些方面?

??◎  文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢

??專題視點

??近年來房企凈利潤虧損的情況越來越多,除了低利潤項目持續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)的原因,部分房企計提存貨減值也成為較大的影響因素。若估計未來項目可變現(xiàn)凈值不及預(yù)期,甚至低于總成本,房企就要對存貨進(jìn)行計提減值損失。而在市場下行背景下,企業(yè)的存貨跌價準(zhǔn)備持續(xù)增加。這種情況不僅存在于凈利潤虧損或者暴雷的企業(yè),部分發(fā)展較好的企業(yè)也存在一定程度的踩坑項目,也需計提存貨減值損失。那么當(dāng)前企業(yè)的存貨跌價準(zhǔn)備項目有什么特征呢?這些項目被減值計提的具體原因主要集中在哪些方面?

??PART.01
存貨跌價比例上升
影響存貨價值也拉低利潤表現(xiàn)

??1、存貨跌價準(zhǔn)備連年攀升,平均跌價首次突破20億/家(部分略) 

??一般情況下,港股上市房企對于存貨跌價準(zhǔn)備的披露情況相對較少,本文研究樣本企業(yè)主要集中在A股上市房企。根據(jù)監(jiān)測,89家1A股上市房企2022年末的存貨跌價準(zhǔn)備為1771億元(平均每家房企跌價準(zhǔn)備達(dá)20億),同比增長51%,保持2018年以來呈現(xiàn)連年增長的態(tài)勢。其中重點監(jiān)測的22家2百強A股上市房企的存貨跌價準(zhǔn)備也呈現(xiàn)上升的趨勢,2022年末22家百強重點監(jiān)測企業(yè)的存貨跌價準(zhǔn)備為1106億元,同比增加68%,絕對值首次超過千億元(平均每家房企跌價準(zhǔn)備達(dá)50億)。

??存貨跌價準(zhǔn)備連年攀升,市場預(yù)期及購買力下降是主因。特別是從2021年開始,隨著上市房企暴雷頻發(fā),疊加樓市降溫,房企對市場的判斷較為謹(jǐn)慎,相應(yīng)增加了存貨跌價準(zhǔn)備的計提規(guī)模,2021年的存貨跌價準(zhǔn)備同比上翻番;到了2022年由于市場信心不足,樓市規(guī)模持續(xù)下降,整體市場的房價也出現(xiàn)了下降,根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2022年的房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷售均價9813.82元/平方米,同比下降3.2%,近十年來首次出現(xiàn)房價同比下跌,使得更多的企業(yè)加大了對存貨的跌價準(zhǔn)備計提力度。

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??2、存貨跌價比例提升至近3%,拉低存貨總價值(部分略)

??存貨跌價準(zhǔn)備是構(gòu)成存貨的一部分,從存貨跌價準(zhǔn)備/存貨的比值(存貨跌價比例)來看,近兩年隨著存貨跌價準(zhǔn)備提升,該比值呈現(xiàn)上漲的趨勢,由于存貨跌價準(zhǔn)備表現(xiàn)為“負(fù)”影響,也是導(dǎo)致存貨增速下滑,甚至出現(xiàn)負(fù)增長的重要因素,存貨跌價比例越高,代表存貨跌價準(zhǔn)備對存貨增長拖累影響越大。2022年行業(yè)89家A股房地產(chǎn)企業(yè)的存貨跌價比例為2.7%,同比增加了1個百分點,對存貨價值的拖累度持續(xù)加大。

??從典型22家企業(yè)表現(xiàn)來看,存貨跌價比例為2.1%,同比增加0.9個百分點。存貨跌價比例較高的企業(yè)仍需加大庫存項目的管理,通過積極調(diào)整項目研判及定位等減少項目虧損,以期未來能將計提減值損失轉(zhuǎn)回,未來在新增項目的投資戰(zhàn)略及項目打造研判上也需進(jìn)一步加強管理優(yōu)化,減少投資錯判項目對企業(yè)營收及利潤的影響。

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??3、在建項目跌價準(zhǔn)備占比近六成,民企對市場更敏感(部分略)

??從存貨跌價準(zhǔn)備的構(gòu)成分項來看,對應(yīng)存貨構(gòu)成主要分為幾類:未開發(fā)的擬開發(fā)成本;在建開發(fā)成本;已完工的開發(fā)產(chǎn)品;其他。根據(jù)當(dāng)前22家百強重點上市房企的數(shù)據(jù),在建項目的存貨跌價準(zhǔn)備最高,已完工的項目跌價準(zhǔn)備次之,完全未開發(fā)的的跌價準(zhǔn)備最少。2022年的分項中,在建開發(fā)成本為645億元,開發(fā)產(chǎn)品為440.3億元,擬開發(fā)成本為9億元,其他類別的是11.1億元。整體來看,在建開發(fā)產(chǎn)品的跌價準(zhǔn)備占比最高,達(dá)到58.3%,開發(fā)產(chǎn)品次之,為39.8%,這兩項占比達(dá)到98%,存貨跌價準(zhǔn)備主要集中于在建項目以及已完工項目,未開發(fā)土地的跌價占比不到1%。

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??PART.02
市場原因:城市市場筑底、板塊預(yù)期透支
區(qū)域原因?qū)е麓罅坑嬏?/strong>

??從上述企業(yè)公布的存貨跌價準(zhǔn)備分項目明細(xì)來看,計提跌價準(zhǔn)備數(shù)額較大的項目在區(qū)位上有一定的共通性,大致可分為三種類型:第一種是項目受到所在城市市場波動影響,導(dǎo)致項目去化問題,只能以價換量促回款;第二種則是由于項目發(fā)展節(jié)奏與所在區(qū)域的發(fā)展情況不匹配,造成項目周邊基礎(chǔ)配套缺失,前期投入與后期收益差距過大,計提跌價準(zhǔn)備;第三種則是由于政策變動等不可抗力導(dǎo)致的前期規(guī)劃無法如期實踐,項目開發(fā)面積減少,只得計提損失。

??1、二線、三四線市場韌性不足,市場下挫需求減少(部分略)

??從城市分布來看,通過分析樣本企業(yè)2022年年報披露的存貨跌價準(zhǔn)備分項目明細(xì),多家房企在市場情況較弱的二線、三四線城市出現(xiàn)集中計提的情況,其中位于重慶、武漢、天津的計提跌價準(zhǔn)備的項目最多,占披露明細(xì)項目個數(shù)比重超兩成,而根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年重點監(jiān)測的二三線城市商品住宅成交面積平均同比收縮40%,重慶、武漢、天津2022年成交面積同比下降71%、51%、39%,市場狀態(tài)亟待調(diào)整。為緩解不斷提升的流動性壓力,多數(shù)房企會使用調(diào)整銷售策略,包括但僅限于調(diào)整價格的方式提高資金回流速度。

??2、政策調(diào)整改變項目開發(fā)計劃,新興板塊發(fā)展過慢壓縮項目價值(部分略)

??除了城市市場波動外,項目所在板塊的發(fā)展情況的變動也會導(dǎo)致項目計提跌價準(zhǔn)備。根據(jù)項目所處的板塊類型大致可分為兩種情況:

??第一種,中心板塊出臺舊改、道路規(guī)劃等政策導(dǎo)致項目原定的開發(fā)進(jìn)程受阻,只能通過計提跌價準(zhǔn)備彌補前提投入的損失,在多期項目的后期開發(fā)過程中較為常見,同時這類項目的計提的跌價準(zhǔn)備往往是某年突然增加,且后續(xù)難以轉(zhuǎn)銷。如2022年計提7.48億元存貨跌價的天津中糧大道項目,由于后期開發(fā)過程中拆遷政策改變使得部分面積無法開發(fā),故終止履行未開發(fā)部分土地出讓合同,對于前期已經(jīng)投入的成本費用只得計提貨跌價準(zhǔn)備。

??第二種,新興板塊發(fā)展計劃延后,導(dǎo)致項目開發(fā)節(jié)奏與新興板塊發(fā)展節(jié)奏不匹配,使得項目計提大量跌價準(zhǔn)備。在拿地階段,企業(yè)會將新興板開的發(fā)展紅利納入綜合考量,若對板塊的發(fā)展前景十分看好,房企也會以較高的溢價率入手新興板塊的地塊,若對未來發(fā)展持保守態(tài)度,在項目開發(fā)過程中還是以穩(wěn)健為主。一般而言,項目開發(fā)、推盤入市的節(jié)奏會與板塊發(fā)展的情況相契合,板塊內(nèi)地鐵線路的開通、教育、商業(yè)、醫(yī)療等資源的加持都能增加項目開發(fā)的底氣,但板塊發(fā)展受疫情、政策等不可控因素影響而導(dǎo)致發(fā)展節(jié)奏改變,小至項目銷售、大至項目開發(fā)都會受到不同程度的影響,房企通常通過計提跌價損失抵消負(fù)面影響。這類項目的計提的跌價準(zhǔn)備則是在項目開發(fā)階段就開始連續(xù)計提,且后續(xù)會慢慢轉(zhuǎn)銷。

??PART.03
項目原因:大規(guī)模、高成本、定位錯配
是失誤的主要原因

??1、體量:大體量導(dǎo)致開發(fā)難度高、時間長,去化受挑戰(zhàn)

??我們針對典型企業(yè)的存貨跌價準(zhǔn)備具體項目的期末情況進(jìn)行了梳理,發(fā)現(xiàn)存貨跌價準(zhǔn)備價值較大的項目,存在一個較大的原因特征在于項目自身體量較大,包括項目總建筑面積較高,超過30萬平方米甚至更多;或者總價較高,總價刷新地王紀(jì)錄的地塊。

??這些體量較大的項目則對企業(yè)的資金實力,以及在當(dāng)?shù)氐牟俦P能力提出較高的要求,開發(fā)及盈利存在較大的難度。第一,項目的體量較大將導(dǎo)致項目需要分多期開發(fā),項目的開發(fā)跨度周期較長,開發(fā)過程中存在較大的不確定性;第二,項目體量較大,持有時間較久資金壓力較大,對企業(yè)的資金實力提出較大的要求;第三,項目體量大,也就是說需要尋找的客戶也比較多,項目周邊需要設(shè)立較高的價值點以吸引市內(nèi)甚至區(qū)域內(nèi)的客戶。我們梳理的6家典型企業(yè)(萬科地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、金科集團、華僑城、大悅城)2022年存貨跌價準(zhǔn)備超2億元的項目來看,約有13個項目的地塊總建筑面積超30萬平方米,8個項目的土地成交總價超30億元,具有體量大特征的項目合計占比約達(dá)到34%。

??大盤項目分期開發(fā)時間拉長,后期市場下行易致虧損(略)

??地標(biāo)項目難控入市時間,區(qū)域集中放量導(dǎo)致去化難題(略)

??2、成本:溢價率或竟配建等原因拉高成本,更易虧損

??拿地溢價率過高,利潤空間窄,抗風(fēng)險性弱(部分略)

??2016年、2017年政策環(huán)境相對寬松,同時大部分二線城市的房價還相對較低,后期仍有較大的補漲空間;在此背景下,房企拿地意愿強烈,高溢價成交成為一二線地市常見現(xiàn)象。部分項目存在“面粉貴過面包”的情況,根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2016-2017年年均誕生了300+幅單價地王,而后兩年年均在150幅左右,同時2016年成交的單價地王中有3成以上的地塊地房比都在0.8以上。

??樣本企業(yè)的存貨跌價準(zhǔn)備超2億元的項目中,有約16個土地成交溢價率超50%,項目溢價率過高,同時受制于城市的限價政策,導(dǎo)致企業(yè)的盈利空間縮小,入市時間一推再推,后續(xù)整體市場下行,導(dǎo)致項目虧損風(fēng)險。

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??通過竟配建自持等方式拿地,導(dǎo)致實際開發(fā)成本高(部分略)

??部分土地在出讓時期設(shè)計了較為嚴(yán)格的拿地條件,要求配建一些公政配套或者保障房項目等移交政府,部分項目還要求企業(yè)自持商業(yè)或者辦公等,竟配建未反應(yīng)在土地成交樓板價上,若加上竟配建及自持的成本,部分項目的成交成本以及溢價率更高,也是導(dǎo)致企業(yè)項目虧損的重要因素。

??3、產(chǎn)品:項目業(yè)態(tài)復(fù)雜,配比失衡導(dǎo)致大量計提(部分略)

??從項目角度來看,項目業(yè)態(tài)過于多樣也是導(dǎo)致項目計提跌價準(zhǔn)備的重要原因,開發(fā)綜合業(yè)態(tài)地塊有一定門檻,不同業(yè)態(tài)的定價標(biāo)準(zhǔn)、配比比重以及銷售計劃都有所差異,在經(jīng)驗不足的情況下強行開發(fā)容易導(dǎo)致配比失衡、產(chǎn)品囤積。

??在房企計提的存貨跌價準(zhǔn)備中,商業(yè)、辦公、公寓、車庫等業(yè)態(tài)計提的跌價準(zhǔn)備也不容忽視。一般而言,多業(yè)態(tài)項目中普通住宅配比更大的項目去化較快,相較非住類產(chǎn)品占比高的項目更不易囤積成“僵尸庫存”。

??非住類產(chǎn)品配比過高,項目本身去化壓力就高于其他項目,同時在市場低迷階段,即便折價出售對非住類產(chǎn)品的促去化效果有限。事實上面對非住部分產(chǎn)品的去化問題,降價加速出清是房企的常用方式,金科、中糧大悅城等企業(yè)表示,2022年通過以價換量的方式加速那些受市場低迷影響不易去化的商辦、車位類項目。

??PART.04
背調(diào)原因:收購前背調(diào)工作未全面
受合作公司、產(chǎn)品缺陷影響

??1、項目盡調(diào)不充分,高價收購“缺陷”難以覆蓋成本

??收購前,應(yīng)對標(biāo)的項目的產(chǎn)品區(qū)位、項目定位、戶型特點等方面進(jìn)行盡職調(diào)查,避免高價收購“問題”項目,一方面,后期項目即便全部去化也難以覆蓋前期收購金額,另一方面,項目本身存在設(shè)計缺陷或質(zhì)量問題,后續(xù)去化也成問題,只得計提大量跌價準(zhǔn)備。

??項目收購價格偏高,項目剩余貨值難以覆蓋收購成本(略)

??項目竣工,產(chǎn)品設(shè)計與客群需求不符,前期盡調(diào)不充分(部分略)

??除了收購金額多高,收購前期對標(biāo)的項目的定位、戶型以及當(dāng)?shù)乜蛻艚邮艹潭缺M調(diào)的不完全,也是導(dǎo)致項目計提跌價準(zhǔn)備的重要原因。根據(jù)招商蛇口年報數(shù)據(jù)顯示,津灣天璽項目在招商蛇口接手之前已經(jīng)竣工,但對于已經(jīng)出現(xiàn)的戶型不合理、與當(dāng)?shù)匦枨蟛黄ヅ涞葐栴},并沒有引起很強的重視。

??從產(chǎn)品設(shè)計上看,為了讓部分戶型擁有更好的海河觀景視野并且服務(wù)于建筑整體的外部造型,產(chǎn)生了很多純陰面戶型、西照戶型以及不規(guī)則的奇怪戶型,戶型設(shè)計弊端無法規(guī)避。

??2、收購項目未做好背調(diào),被合作公司拖累開發(fā)進(jìn)度(略)

??PART.05
為避免存貨虧損
未來房企還需關(guān)注四大關(guān)鍵點

??整體來看,房企的存貨跌價準(zhǔn)備連年上升,近幾年該值的增長對企業(yè)的存貨價值以及凈利潤表現(xiàn)產(chǎn)生了較大的影響,在市場下行的情況下,在建項目跌價準(zhǔn)備接近六成,現(xiàn)房跌價占比接近四成,未開發(fā)土地基本無跌價。同時,值得注意的是,不只是出險企業(yè)存在較大的存貨跌價準(zhǔn)備,部分發(fā)展情況較好的企業(yè)像萬科、招商等企業(yè)也會存在較大的“踩坑”現(xiàn)象。值得注意的是,在計提過程中,部分企業(yè)的存貨跌價準(zhǔn)備或參雜著對某些項目的過度計提情況,對預(yù)期售價存在一定的低估,導(dǎo)致項目的存貨跌價準(zhǔn)備過高,或有利用計提減值的窗口來掩蓋經(jīng)營策略上的失誤。 

??企業(yè)的資產(chǎn)減值損失很大一部分由存貨跌價準(zhǔn)備組成,存貨跌價準(zhǔn)備的計提幅度加大是導(dǎo)致行業(yè)平均凈虧損的重要因素之一。值得注意的是,存貨跌價準(zhǔn)備只是企業(yè)對未來預(yù)期的一個預(yù)計提過程,未來可以通過“轉(zhuǎn)撥”體現(xiàn)成盈利,有望增強行業(yè)盈利增長預(yù)期。但值得注意的是, 2023年6月百強房企單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù),同比降低28.1%,企業(yè)的恢復(fù)動能轉(zhuǎn)弱,雖當(dāng)前市場已屬于筑底階段,未來可以逐步減弱削弱資產(chǎn)減值損失對企業(yè)效益的影響,但若想使得資產(chǎn)減值“轉(zhuǎn)回”增利潤將是較為緩慢的過程。 

??分析項目存在較大跌價準(zhǔn)備的原因,由于近年拿地及市場變化,以下幾點原因未來可能較少:城市韌性不足;體量較大的項目打造有困難;溢價率過高。主要在于近幾年企業(yè)的拿地回歸一二線城市,對于存量較大的三四線城市極為謹(jǐn)慎,同時拿地趨勢偏小體量開發(fā),溢價率表現(xiàn)方面則有政府在控地價,同時近幾年暴雷頻發(fā),有實力的企業(yè)少之又少,許多城市供地基本低溢價成交。 

??而不可忽視的是,未來企業(yè)項目仍可能由于以下幾個方面計提減值損失,需要重點關(guān)注以下四大關(guān)鍵點:① 城市新興板塊發(fā)展不及預(yù)期導(dǎo)致的存貨跌價;② 竟配建及自持要求成本較高;③ 產(chǎn)品打造錯配及業(yè)態(tài)復(fù)雜;④背調(diào)不充分。主要在于城市發(fā)展的輪動及人口導(dǎo)入綜合影響較大,企業(yè)難把控,需做好綜合研判;同時,對項目以及合作公司的背調(diào),以及開發(fā)流程上資金的監(jiān)管也應(yīng)持續(xù)重點關(guān)注,以免因合作伙伴拖累項目開發(fā);此外,項目產(chǎn)品力、業(yè)態(tài)的打造應(yīng)切合當(dāng)?shù)厥袌?,推動項目去化流速加快?/p>

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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