陣地|積極信號(hào)持續(xù)釋放,房企迎來希望

公司 2023-07-24 08:29:55 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??國(guó)家持續(xù)釋放支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào),市場(chǎng)預(yù)期和信心都得到有效提振。

??7月19日,中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》,其中圍繞民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展共提出31條措施。

??隨后的7月21日,《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上審議通過。會(huì)議指出,將在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措,并明確提出“鼓勵(lì)和支持民間資本參與”。

??民營(yíng)企業(yè)即將迎來喘息的機(jī)會(huì)。事實(shí)上,三年疫情過后,民營(yíng)企業(yè)遭遇嚴(yán)冬,不少企業(yè)因資金壓力陷入困境。

??尤其是房地產(chǎn)行業(yè),面臨資本與市場(chǎng)信心不足,多數(shù)民營(yíng)房企處境困難。今年行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清,越來越多的上市民營(yíng)房企“排隊(duì)”退市,還有房企面臨投資者持續(xù)不斷的破產(chǎn)重整申請(qǐng),處境艱難。

??監(jiān)管層也看到了民營(yíng)房企難言樂觀的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,7月10日,中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局已經(jīng)發(fā)布了關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知。

??在7月走向下半年的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn),政府出于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、去風(fēng)險(xiǎn)的需要,提出促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可謂及時(shí)。不少民營(yíng)房企陸續(xù)發(fā)聲,表達(dá)了深受鼓舞,堅(jiān)定企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)的決心和信心。

??可以看到,雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇基礎(chǔ)還不牢靠,市場(chǎng)的觀望情緒仍較濃,但隨著后續(xù)政策陸續(xù)出臺(tái),相信市場(chǎng)情緒會(huì)逐漸走向積極。接下來,市場(chǎng)的復(fù)蘇速度和力度,將取決于具體落地政策的制定和落實(shí)。

??進(jìn)入2023年以來,房地產(chǎn)行業(yè)可謂風(fēng)波不斷,近期更有加劇的態(tài)勢(shì)。

??繼新力控股和藍(lán)光發(fā)展相繼退市并由此拉開了上市房企退市潮的序幕之后,目前已有約10家房企退市,另外,還有大約20家上市房企在“排隊(duì)”等待退市,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清。

??7月17日,中國(guó)恒大發(fā)布了2021年、2022年及2022年中期業(yè)績(jī)?nèi)葚?cái)報(bào),財(cái)報(bào)顯示兩年虧損超8120億元,總負(fù)債超2.4萬億元,數(shù)額如此巨大,震驚市場(chǎng)。恒大的債務(wù)問題推進(jìn)較慢,也波及了外界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

??此前的7月12日,富力地產(chǎn)被兩家債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重整,雖然很快于14日被法院駁回,但受到市場(chǎng)關(guān)注。

??經(jīng)歷了2022年的房企集中“爆雷”以及當(dāng)前的退市潮后,民營(yíng)房企現(xiàn)狀不容樂觀。同時(shí),由于市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢,民營(yíng)房企的資金困境難以得到有效緩解。

??雖然政策面在2022年11月后有所轉(zhuǎn)向,但具體推進(jìn)效果不佳,2023年上半年大多數(shù)民營(yíng)房企的處境依然困難。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2023年前6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為68797億元,同比下降9.8%。

??克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示,2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元,同比下降30%;其中民營(yíng)房企融資僅為224億,同比下滑56%。

??另據(jù)克而瑞資管(CAIC)統(tǒng)計(jì),今年6月典型房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約378.6億元,較5月規(guī)模有一定程度下降,其中海外債約為206.4億元,占比超五成。

??同時(shí),三季度典型房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1599億元,其中民營(yíng)房企合計(jì)共有1064億元債券即將到期,占比較高。二季度疲軟的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng),加速了越來越多的房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)的進(jìn)程。

??6月13日,禹洲集團(tuán)再度違約,公告稱2023年到期、息票率9.95%的2億美元高級(jí)綠色票據(jù)在到期后仍未能支付到期本金利息。

??6月23日建業(yè)集團(tuán)公告稱未能在寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息,將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付,此次為建業(yè)集團(tuán)首次違約。

??這也意味著,在渡過了一季度的償債高峰后,基于市場(chǎng)的下行表現(xiàn),融資端又未出臺(tái)更利好的政策,房企的流動(dòng)性又有所加劇。

??因此,不論是企業(yè)自身問題,還是受到行業(yè)波及,民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)艱難的背后,更多是信用問題,同時(shí)也是信心問題。

??此次出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》,共包括了關(guān)于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、政策支持力度、法治保障、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)人士健康成長(zhǎng)等多個(gè)方面共31條措施,可以看到,政策的出臺(tái)既是幫扶民營(yíng)經(jīng)濟(jì),更是樹立行業(yè)信心。

??從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看,在31條促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)措施中有三大方面值得關(guān)注:

??首先,是《意見》中的第四條——完善市場(chǎng)化重整機(jī)制。其中提及“鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金。堅(jiān)持精準(zhǔn)識(shí)別、分類施策,對(duì)陷入財(cái)務(wù)困境但仍具有發(fā)展前景和挽救價(jià)值的企業(yè),按照市場(chǎng)化、法治化原則,積極適用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解程序?!?/p>

??這一提法可以看出,政策更希望困難企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)重組,而不是簡(jiǎn)單的破產(chǎn)清算。通過破產(chǎn)重整,或債務(wù)展期,或債轉(zhuǎn)股,對(duì)債權(quán)人的權(quán)益進(jìn)行調(diào)整,讓被查封凍結(jié)的資產(chǎn)能夠盡快重新盤活運(yùn)營(yíng),為陷入財(cái)務(wù)困境的企業(yè)提供寶貴現(xiàn)金流,同時(shí)恢復(fù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力。

??我們預(yù)計(jì),隨著政策出臺(tái),接下來會(huì)有一批“加速出清”的民營(yíng)房企。但是,對(duì)于體量較大的房企來說,破產(chǎn)重整在現(xiàn)實(shí)中的推進(jìn)仍有諸多難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn),如破產(chǎn)制度不夠完善、信息披露不透明以及各方利益競(jìng)爭(zhēng)等等,這些都需在更具體的政策支持和落實(shí)執(zhí)行。

??第二,支持符合條件民營(yíng)企業(yè)合理融資,即《意見》中的第五條——完善融資支持政策制度。支持符合條件的民營(yíng)中小微企業(yè)在債券市場(chǎng)融資,推動(dòng)民營(yíng)企業(yè)債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃擴(kuò)大覆蓋面、提升增信力度。支持符合條件的民營(yíng)企業(yè)上市融資和再融資。

??自2022年11月“金融16條”發(fā)布以來,信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策都有所松動(dòng)。但從今年上半年的實(shí)施情況來看,政策效果并未達(dá)到預(yù)期。此前,融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企,惠及的民營(yíng)房企非常有限。

??7月14日,交易商協(xié)會(huì)組織召開了12家民企在內(nèi)的融資座談會(huì),推進(jìn)“第二支箭”工作開展,針對(duì)民營(yíng)房企融資困難的情況聽取意見和建議,參加的房企包括有新城控股、碧桂園以及新希望。

??此次《意見》再次提及支持符合條件的民營(yíng)企業(yè)債券市場(chǎng)融資、上市融資和再融資,或許意味著示范房企白名單將進(jìn)一步擴(kuò)容,支持力度也將加大,未來民營(yíng)房企的融資難題有望得到改觀。

??第三,設(shè)立預(yù)防賬款拖欠機(jī)制。如其中第三條——完善政府誠(chéng)信履約機(jī)制,建立健全政務(wù)失信記錄和懲戒制度,將機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的違約毀約、拖欠賬款、拒不履行司法裁判等失信信息納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)。

??以及第六條——完善拖欠賬款常態(tài)化預(yù)防和清理機(jī)制。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè)不得以內(nèi)部人員變更,履行內(nèi)部付款流程等為由,拒絕或延遲支付中小企業(yè)和個(gè)體工商戶款項(xiàng)。同時(shí)強(qiáng)化商業(yè)匯票信息披露,完善票據(jù)市場(chǎng)信用約束機(jī)制等。

??這兩條意見旨在讓行業(yè)三角債順利流轉(zhuǎn),而不是卡在某一方,有利于維護(hù)行業(yè)健康運(yùn)行。

??一方面,設(shè)立預(yù)防賬款拖欠機(jī)制,能夠在一定程度上降低民營(yíng)房企的應(yīng)收賬款壞賬率,尤其是涉及到政府公共項(xiàng)目較多的企業(yè);另一方面,完善票據(jù)市場(chǎng)信用約束機(jī)制,其實(shí)也是讓優(yōu)質(zhì)房企免受行業(yè)影響,把出險(xiǎn)房企與優(yōu)質(zhì)房企區(qū)分開來,緩解優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)資金緊張。

??除以上具體意見外,“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”更積極的作用在于維護(hù)各方信心,如公平競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)權(quán)保護(hù)、法治保障,取消地方保護(hù)等表述均有提及。

??的確,政策環(huán)境與預(yù)期的穩(wěn)定,是健康營(yíng)商的前提,也是民營(yíng)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的信心來源。

??緊隨著“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”通過的推動(dòng)超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造的實(shí)施意見,其中明確提出的“鼓勵(lì)和支持民間資本”,可以視為是“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”的延續(xù)。

??城中村改造是國(guó)家穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)的具體落地方向之一,不僅可以引導(dǎo)和釋放內(nèi)需,也有助于修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力。

??根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù),按照城區(qū)人口排序,全國(guó)現(xiàn)有超大城市7個(gè),特大城市14個(gè)。這些城市的城中村改造,可以改善城市界面、提升居住品質(zhì)以及產(chǎn)業(yè)形態(tài)優(yōu)化,更能為房地產(chǎn)開發(fā)投資形成增量。

??但可以明確的是,這一輪的城中村改造不太可能出現(xiàn)大拆大建的情況,深圳正在試行的城中村“統(tǒng)租房”可能是其中一個(gè)方向,因此,能夠釋放到市場(chǎng)中的需求有限,對(duì)市場(chǎng)銷售的作用大概率是溫和刺激。

??同時(shí),城中村改造需要前期大量的資金投入,就目前的情況而言,能參與其中的民營(yíng)房企也非常有限。

??整體來看,從延長(zhǎng)“金融16條”的期限,到最重磅的“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”,以及推動(dòng)超大特大城市實(shí)施城中村改造,在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)中央持續(xù)釋放積極信號(hào),有利于樹立各方對(duì)民營(yíng)企業(yè)的信心。

??此次《意見》出臺(tái)與2018年11月中央召開的首屆民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)頗為相似。當(dāng)時(shí),也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在重要發(fā)展節(jié)點(diǎn),民企信心走弱。經(jīng)此會(huì)議后,民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期和市場(chǎng)信心都得到了有效提振。

??此次“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”的出臺(tái)是否能取得相同效果,最后仍需看政策的執(zhí)行力度以及后續(xù)的具體配套措施。

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,最重要的是出險(xiǎn)房企的債務(wù)問題能否得到妥善處理。只有出險(xiǎn)房企的債務(wù)問題得到妥善解決,行業(yè)信心才能從根本上得到恢復(fù),市場(chǎng)也才具備復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:915101007092429550    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:303493(萬元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  272    變更提醒  30    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  655

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統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91500000798015585Q    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:85450(萬元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  3    變更提醒  23    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  263

成都富力地產(chǎn)開發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:9151010579784615XP    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:60000(萬元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  20    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  238

惠州市博羅建業(yè)集團(tuán)有限公司

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風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  7    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  1

江西旺愷建業(yè)集團(tuán)有限公司

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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