??《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產(chǎn)研究院依據(jù)CRIC、WIND、東財Choice金融終端等相關數(shù)據(jù)研發(fā)編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態(tài)以及業(yè)績表現(xiàn)的主要情況進行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態(tài)趨勢進行深入研判，旨在為企業(yè)發(fā)展提供借鑒啟發(fā)，為行業(yè)發(fā)展提供參考依據(jù)。

??2023年6月核心觀點：

??6月購房需求減弱，房企銷售持續(xù)疲軟。TOP30房企1-6月全口徑累計銷售額同比增長10.7%；單月銷售額基本與上月持平，但同比大幅下滑30.2%。銷售端一直較為穩(wěn)健的頭部房企甚至也出現(xiàn)了疲軟態(tài)勢。

??6月多個熱門城市集中土拍，央國企占八成。6月土地各指標均較上月明顯提升，主要原因是北京、深圳、成都、杭州、蘇州、寧波等多個熱門城市進行了集中土拍，優(yōu)質地塊占比較高。地區(qū)分化和房企分化加劇，如央國企拿地規(guī)模比重高達77.5%。6月房企融資有所好轉，但償債壓力仍大。

??6月TOP30房企境內債總計發(fā)行148億元，環(huán)比小幅上升10.2%。股權融資方面，多家A股上市房企股權融資“第三支箭”項目迎來重大進展。但6月TOP30房企債務到期迎來小高峰，房企償債壓力較大。

??6月TOP30房企市值小幅增加，其中民營房企表現(xiàn)較好。6月末，TOP30房企整體市值為17267.6億元，較月初小幅增長3.2%。央國企市值依然占據(jù)榜單頭部，多家民營房企市值增幅較大。此外，6月TOP30房企的市值管理行為較多，包括股東增減持股票、股權受讓和轉讓、增資擴股、收購并購和資產(chǎn)運作等。

??縱觀2023上半年TOP30房企的銷售情況，一季度開局良好，市場呈現(xiàn)弱復蘇態(tài)勢；但二季度以來市場持續(xù)下行，規(guī)模房企也受到了影響。當前亟需更重磅政策提振市場信心，激活內生需求，促進房地產(chǎn)供需兩端企穩(wěn)復蘇。

??一、企業(yè)銷售：6月購房需求減弱，房企銷售持續(xù)疲軟

??2023年6月，TOP30房企1-6月全口徑銷售額總體實現(xiàn)24831.9億元，較去年同期增長10.7%。大規(guī)模房企尤其是央國企仍體現(xiàn)出競爭優(yōu)勢，穩(wěn)居頭部，房企排名較5月整體變化不大。具體來看，保利發(fā)展已經(jīng)連續(xù)第7個月年初累計銷售額排名第一，1-6月實現(xiàn)2366億元。其次為萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地和招商蛇口，1-6月分別實現(xiàn)累計銷售金額2017.9億元、1784.8億元、1702.2億元和1663.5億元。此外，受去年同期低基數(shù)影響，本月有20家房企實現(xiàn)銷售額年初累計同比正增長。其中，增幅最大的3家房企為國貿(mào)地產(chǎn)、保利置業(yè)和越秀地產(chǎn)，分別增長139%、112%和71%。

??2023年6月，在經(jīng)歷了4-5月銷售復蘇動能放緩后，市場進入盤整期，TOP30房企單月銷售規(guī)模合計實現(xiàn)3979.1億元，環(huán)比微增0.1%，基本與上月持平；同比下滑30.2%，降幅相對較大。有13家房企單月銷售額環(huán)比增長，其余17家房企單月銷售額環(huán)比均出現(xiàn)了不同程度的下滑。其中，單月環(huán)比增幅最大的3家房企分別為華發(fā)股份(+60%)、遠洋集團(+40%)和綠地控股(+21%)；環(huán)比降幅最大的3家房企則分別為中國恒大(-40%)、濱江集團(-36%)和卓越集團(-32%)。同比來看，6月TOP30中僅5家房企實現(xiàn)同比正增長。其中，國貿(mào)地產(chǎn)(+65%)、電建地產(chǎn)(+33%)和中交房地產(chǎn)(+16%)業(yè)績表現(xiàn)相對去年同期較好；旭輝集團(-60%)、碧桂園(-54%)和金地集團(-53%)則同比降幅較大。

??縱觀2023上半年TOP30房企的整體銷售情況，一季度在房企積極推盤和市場需求釋放的加持下開局良好，市場呈現(xiàn)弱復蘇態(tài)勢；但二季度以來購房者置業(yè)情緒減弱，房地產(chǎn)市場活躍度持續(xù)下降。6月在市場普遍下行的背景下，銷售端一直較為穩(wěn)健的頭部房企甚至也出現(xiàn)了疲軟態(tài)勢。當前各地房地產(chǎn)調控政策雖然維持寬松主基調，但效果欠佳，亟需更重磅政策提振市場信心，激活房地產(chǎn)市場需求，促進房地產(chǎn)供需兩端企穩(wěn)復蘇。

??二、企業(yè)投資：6月多個熱門城市集中土拍，央國企占八成

??6月土地市場熱度提升，TOP30房企中共有17家房企拿下51幅涉宅用地，包括純住宅32幅、商住14幅和綜合用地5幅。從各指標來看，6月TOP30房企總投資建面為451.08萬平方米，環(huán)比增長22%；成交總價為951.58億元，環(huán)比增長89%；平均成交樓板價為19607元/平方米，環(huán)比上漲27%。6月土地各指標均較上月明顯提升，主要原因是北京、深圳等多個熱門城市進行了集中土拍，優(yōu)質地塊占比較高。

??6月參與拿地的房企中，包括11家央國企、3家民營房企和3家混合所有制房企。央國企維持了較高的拿地規(guī)模，共競得地塊41幅，投資總建面合計349.5萬平方米，比重高達77.5%。具體來看，6月土地成交金額排名前三的房企依次是中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和招商蛇口，分別成交277.84億元、221.56億元和80.96億元，環(huán)比分別變動+1581%、+204%和-22%。其中，中海地產(chǎn)本月在北京、深圳、廣州、廈門、天津、成都和長春7城競得共計7幅涉宅地，保利發(fā)展則在北京、廣州、佛山、東莞、三亞等10城競得共計13幅涉宅地，全國化布局進一步深入。招商蛇口拿地強度較上月小幅下滑，本月在北京和寧波2城共競得4幅涉宅地。

??6月參與拿地的民營房企有濱江集團、龍湖集團和美的置業(yè)，合計拿地4幅。其中，濱江集團6月于杭州地區(qū)競得純住宅用地2幅。值得一提的是今年上半年，濱江集團持續(xù)發(fā)揮杭州本土優(yōu)勢，累計拿地共11幅（主要在杭州地區(qū)），其拿地強度和穩(wěn)定性超過了很多央國企，是優(yōu)質民營房企的典范。

??分城市來看，6月北京、深圳、成都、杭州、蘇州、寧波等多個城市進行了集中土拍，TOP30房企在25個城市成功競得地塊。成交總價最高的5個城市依次為北京、深圳、杭州、佛山和廈門，分別成交了265.7億元、125.3億元、104.2億元、74.5億元和63.2億元。具體城市來看，北京在本月進行了今年首輪多批次供地，TOP30房企中中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口和越秀地產(chǎn)4家央國企均在北京競拍成功。

??溢價率方面，深圳、廈門、成都3城由于競爭激烈，6月溢價率均超過14%；但南昌、武漢、太原、長春、南寧等城市依舊以底價成交為主。當前土地市場城市間分化加劇，一線城市和強二線城市土拍熱度明顯高于弱二線城市和三四線城市?？紤]到今年一季度市場復蘇曇花一現(xiàn)后，二季度房企銷售呈現(xiàn)頹勢。在行業(yè)整體下行壓力持續(xù)加大的情況下，未來可能有更多房企的拿地策略集中于個別核心城市；或有部分房企可能借助所在熱門城市的區(qū)位優(yōu)勢繼續(xù)深耕本土，而非全國性布局。這將導致土地市場地區(qū)分化進一步加劇。

??三、企業(yè)融資：6月房企融資有所好轉，但償債壓力仍大

??2023年6月TOP30房企境內債發(fā)行約148億元，環(huán)比小幅上升10.2個百分點，同比下滑45.5個百分點。繼4-5月TOP30房企債券發(fā)行規(guī)模連續(xù)2個月大幅下降后，6月TOP30房企債券融資基本面有所好轉，但依舊遠不及去年同期。從結構上看，融資渠道涉及了超短期融資券、公司債、中期票據(jù)三類，發(fā)行規(guī)模分別為36億元、31億元和81億元。

??2023年6月TOP30房企境內發(fā)債成本為3.29%,環(huán)比微增1.6%，同比下降3.5%。從2020年1月至今的長時間段來看，TOP30房企境內發(fā)債成本小幅波動，保持在3.4%左右的水平。6月TOP30房企境內發(fā)債成本略低于歷史均值。

??6月TOP30房企迎來債務到期小高峰，債券償還規(guī)模合計255.8億元，環(huán)比增加33.0%，同比增加46.6%，償債壓力明顯加大。凈融資額為-107.8億元。

??具體來看，6月TOP30房企中有7家房企參與了新債發(fā)行。發(fā)債規(guī)模最大的企業(yè)為中國中鐵，發(fā)行額為55億元。發(fā)行利率最高的房企為新城控股，利率為5.4%；其次為濱江集團，利率為4%?？梢钥闯鲈凇暗诙Ъ毖悠跀U容后，部分優(yōu)質民營房企雖然成功通過中債增發(fā)債，但民營房企的發(fā)債成本明顯高于央國企。債務方面，6月TOP30房企中共有11家房企債務到期，其中中國鐵建和中國中鐵的單月到期債務規(guī)模較大，分別為60億元和55億元。

??股權融資方面，6月多家A股上市房企股權融資“第三支箭”項目迎來重大進展。6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金的方案獲得證監(jiān)會同意注冊批復，目前招商蛇口發(fā)行股份收購的標的資產(chǎn)已完成過戶。此外，6月27日保利發(fā)展、中交地產(chǎn)、福星股份、大名城定增或發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項也獲中國證監(jiān)會同意注冊批復。而“第三支箭”最大單——萬科地產(chǎn)150億元定增項目也已獲得深交所受理。

??整體上，6月TOP30房企債券融資和股權融資基本面有所好轉。但需要注意的是，由于市場銷售仍有波動和不確定性，故而房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷，導致房地產(chǎn)行業(yè)貸款融資需求大幅減少。6月29日央行公布的2023年二季度銀行家和城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，二季度房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求指數(shù)約47.0%，環(huán)比下降8.3個百分點。該指標回落至50%以下，反映出房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求處于收縮狀態(tài)。

??四、市值表現(xiàn)：6月TOP30房企市值小幅增加，民營房企表現(xiàn)較好

??6月末，TOP30房企整體市值為17267.6億元，較月初小幅增長532億元，環(huán)比上升3.2個百分點。6月TOP30房企中有17家房企市值有所增加，11家房企市值出現(xiàn)了不同程度的下滑，另外2家房企（中國恒大、旭輝集團）因停牌等原因市值無變化。

??央國企市值依然占據(jù)榜單頭部。6月末華潤置地總市值為2180.4億元，繼續(xù)維持TOP30第一名；中國中鐵和中海地產(chǎn)月末總市值分別為1876.2億元和1721.7億元，位居TOP30第二和第三名；萬科地產(chǎn)本月市值總體穩(wěn)定，但排名較上月下降了2位。從月內市值變化量絕對值來看，華潤置地6月末市值相對月初增加272.5億元，約占TOP30房企6月總市值增量的一半。從月內市值變化幅度來看，6月民營房企整體表現(xiàn)較好，其中龍湖集團月內市值增加31.3%，增幅位居TOP30房企首位；其次是融創(chuàng)中國，月內市值增加15%。部分央國企市值出現(xiàn)了小幅下降態(tài)勢，如6月市值降幅最大的企業(yè)為國貿(mào)地產(chǎn)，月末市值較月初下降了約16.9%。

??6月TOP30房企市值管理行為較多，包括股東增減持股票、股權受讓和轉讓、增資擴股、收購并購和資產(chǎn)運作等。

??（1）股東增持股票：本月越秀地產(chǎn)、綠城中國和保利發(fā)展均有股東增持股票，一周后3家房企市值分別變動+4.3%、+8.9%、+0.8%。

??（2）股東減持股票：中交房地產(chǎn)股東重慶渝富資本運營集團有限公司于2023年3月6日至2023年6月5日期間減持398.60萬股。

??（3）股權受讓：本月共發(fā)生2次股權受讓行為，受讓企業(yè)均為濱江集團。6月21日，濱江集團受讓杭州地鐵開發(fā)有限公司持有的杭州北鴻置業(yè)有限公司100%股權及對應債權；公告一周后濱江集團市值增加1.1%。6月28日，濱江集團受讓南京軒宇置業(yè)持有的南京軒居35%股權及47222.31萬元債權；公告一周后濱江集團市值下降3.4%。

??（4）股權轉讓：本月保利發(fā)展、華發(fā)股份2家房企發(fā)生了股權轉讓行為。其中，保利發(fā)展于6月1日將直接持有的保利小貸94%股權按照評估價值以協(xié)議轉讓方式轉讓給公司控股股東保利南方；華發(fā)股份6月21日發(fā)布公告稱，擬將閱潮公司100%股權轉讓給珠海華發(fā)現(xiàn)代服務投資控股有限公司。公告一周后保利發(fā)展和華發(fā)股份市值分別增加了9.4%和1.3%。

??（5）收購實施：6月26日，建發(fā)股份發(fā)布公告稱對紅星美凱龍的收購實施完成。6月28日，招商蛇口發(fā)布公告稱已完成對南郵集團和招商前海實業(yè)的股權收購。公告一周后建發(fā)股份和招商蛇口市值分別變動了+2.3%和-5.3%。

??（6）增資擴股：6月21日，國貿(mào)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，國貿(mào)期貨全體股東分別以自有資金按照各自股權比例向國貿(mào)期貨增資50,000.00萬元。公告一周后國貿(mào)地產(chǎn)市值下降了5.8%。

??（7）資產(chǎn)運作：6月29日，電建地產(chǎn)發(fā)布了3份公告，分別宣布將投資建設浙江省景寧抽水蓄能電站項目，廣東省云浮市云安區(qū)都楊鎮(zhèn)觀音山礦區(qū)和牛欄坑礦區(qū)建筑用花崗巖項目以及礦山配套碼頭，湖北省蘄春縣劉河鎮(zhèn)石鼓沖礦區(qū)建筑用片麻巖、花崗巖礦項目。公告一周后電建地產(chǎn)市值增加了2.6%。

??6月興證國際證券維持了越秀地產(chǎn)、綠城中國和龍湖集團的買入評級，目標價分別為12港元、12港元和24港元。

??6月TOP30房企中有15家房企公布了2022年度的分紅派息預案。其中，濱江集團、中交房地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、中國中鐵和中國鐵建5家房企在公布了派息方案的一周后市值有所增加（分別增加了6.2%、5.9%、0.7%、2.7%和4.6%）。有9家房企在公布了派息方案的一周后市值下降，其中綠城中國和龍湖集團分別下降了15.6%和9.4%。