??上海票交所公布的《截至2023年5月31日承兌人逾期名單》顯示，截至2023年5月末發(fā)生3次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當(dāng)月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量1551個(gè)，環(huán)比增速7.2%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比微降1.9pct至64.4%。

??從商票逾期增量看，5月末環(huán)比凈增加104個(gè)商票逾期的項(xiàng)目公司，其中4月發(fā)生逾期但5月實(shí)現(xiàn)逾期余額清零的項(xiàng)目公司32個(gè)，5月當(dāng)月新增逾期項(xiàng)目公司136個(gè)，環(huán)比增長(zhǎng)15.3%。本月新增商票逾期環(huán)比有所增長(zhǎng)，受房?jī)r(jià)、收入預(yù)期下跌以及經(jīng)濟(jì)預(yù)期偏弱、政策影響逐步退燒等因素的影響，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回落，房企流動(dòng)性壓力仍維持高位，部分出險(xiǎn)房企預(yù)計(jì)陸續(xù)還會(huì)出現(xiàn)未及時(shí)兌付到期商票的情況，但整體行業(yè)商票逾期或?qū)②呄蚍€(wěn)定。

??01

??持續(xù)逾期數(shù)量仍保持雙位數(shù)增長(zhǎng)

??出險(xiǎn)房企商票繼續(xù)出清

??截至2023年5月末商票逾期名單中房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量1551個(gè)，而項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)的存在商票逾期現(xiàn)象的房企主體數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)5%至209家。

??從商票逾期的房企集團(tuán)的規(guī)模梯隊(duì)來(lái)看，本月TOP10梯隊(duì)中碧桂園旗下1家項(xiàng)目公司發(fā)生商票逾期規(guī)模3480.7萬(wàn)元，月末已清零；TOP11-200梯隊(duì)商票逾期的房企數(shù)量環(huán)比凈增加4家至48家，其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分別有8家、7家、14家、19家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。TOP11-30發(fā)生逾期房企數(shù)量環(huán)比凈增加1家，其中中鐵上月逾期但本月已清償，而金茂、卓越是本月新增逾期房企，金茂已于月末清零，而卓越截至月末旗下1家項(xiàng)目公司商票逾期余額仍有800萬(wàn)元；TOP31-50、TOP101-200發(fā)生逾期房企數(shù)量環(huán)比凈增加1家、2家，其中萬(wàn)達(dá)旗下“桂林臨桂萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”登上5月的《承兌人逾期名單》，但未披露具體的逾期規(guī)模。

??此外，根據(jù)票交所的《截至2023年5月31日持續(xù)逾期名單》，2023年1月1日至5月31日發(fā)生3次以上承兌人逾期，1863個(gè)持續(xù)逾期的承兌人中有1344個(gè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)，占比高達(dá)72.1%，環(huán)比增長(zhǎng)14.1%，持續(xù)逾期數(shù)量仍保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，增速較快。

??持續(xù)逾期的承兌人梯隊(duì)看，5月末 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司463、227、276、121和257個(gè)，TOP31-50、TOP200+持續(xù)逾期數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)最快，均高達(dá)17.5%以上，持續(xù)逾期的基本都是出險(xiǎn)房企，其商票信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放，旗下持續(xù)逾期的項(xiàng)目公司數(shù)量有所增長(zhǎng)。

??具體來(lái)看，融創(chuàng)、中南、海倫堡、綠地旗下持續(xù)逾期的項(xiàng)目公司增長(zhǎng)最多，環(huán)比分別增加25個(gè)、20個(gè)、13個(gè)和8個(gè)。根據(jù)2022年年報(bào)顯示，2022年末融創(chuàng)已到期未付商票規(guī)模272.2億、中南57.16億、綠地46.36億，商票信用風(fēng)險(xiǎn)還在高位。

??02

??2023年應(yīng)付類債務(wù)兌付或?qū)⒗^續(xù)惡化

??隨著2022年出險(xiǎn)房企商票逾期加速出清，2023年房企到期商票規(guī)模大幅將減少，根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年末樣本房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模1120億，同比減少38%。相信隨著2023年以來(lái)出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組持續(xù)推進(jìn)，以及商票到期規(guī)模大幅減少，當(dāng)前出險(xiǎn)房企商票承兌壓力可能有所趨緩。

??相較于商票承兌壓力，對(duì)房企而言，2023年最大的兌付壓力來(lái)源于應(yīng)付類債務(wù)，進(jìn)一步可分為應(yīng)付貿(mào)易款、應(yīng)付合作方及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)以及其他應(yīng)付類債務(wù)等3類。

??從總量來(lái)看，2022年末樣本房企總應(yīng)付類債務(wù)雖然出現(xiàn)2018年以來(lái)的首次下滑，但總規(guī)模依然高達(dá)58281億，占有息負(fù)債的比重99.6%，且多數(shù)為短期負(fù)債，未來(lái)一年房企的承兌壓力很大。

??從各分項(xiàng)來(lái)看，應(yīng)付貿(mào)易款、應(yīng)付合作方及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)隨著行業(yè)持續(xù)下行，2022年末相對(duì)規(guī)模也有所下滑，唯獨(dú)其他應(yīng)付款占有息負(fù)債繼續(xù)抬升至27.5%。其他應(yīng)付類債務(wù)，包括押金及保證金、購(gòu)房意向金、稅費(fèi)、股利和利息等無(wú)息債務(wù)。從規(guī)模來(lái)說(shuō)，其他應(yīng)付類債務(wù)比不上貿(mào)易款與合作方款項(xiàng)，但該債務(wù)是剛性支出，沒(méi)拖欠的余地。就以稅費(fèi)為例，當(dāng)前房地產(chǎn)預(yù)征比率高，并且取得預(yù)售款后一部分被鎖在銀行監(jiān)管賬款內(nèi)，余下還需預(yù)先繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅相關(guān)稅項(xiàng)，兌付壓力很大。如果無(wú)法按時(shí)繳納稅費(fèi)，稅收罰息要達(dá)18%。

??2023年應(yīng)付類債務(wù)兌付壓力依賴基本面的復(fù)蘇，而當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇前景并不明朗。經(jīng)歷2023年2-3月銷售市場(chǎng)短暫的“小陽(yáng)春”，4-5月市場(chǎng)繼續(xù)回落，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)5月百城成交環(huán)比降3%、同比增15%，北京、上海、深圳等一線城市高位回落。出險(xiǎn)房企信用風(fēng)險(xiǎn)維持高位，影響購(gòu)房者信心；此外，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、收入、房?jī)r(jià)、出生率、結(jié)婚人數(shù)等后市預(yù)判，也顯得信心不足，市場(chǎng)整體呈下調(diào)趨勢(shì)。當(dāng)前政策在需求端不斷放松，包括高能級(jí)城市非核心區(qū)域優(yōu)化限購(gòu)等，但這并不會(huì)提振購(gòu)房者信心，對(duì)銷售正向提升的效果有限，未來(lái)政策的發(fā)力點(diǎn)還在穩(wěn)信心。