行業(yè)透視|房企奔赴代建,“活下去”才能“活得好”

企業(yè)監(jiān)測分析克而瑞研究中心 2023-05-18 09:35:48 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-05-18
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)語

??代建業(yè)務(wù)憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性,正逐步成為目前部分房企努力打造的第二增長曲線。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??當(dāng)前H股、A股上市房企年報披露工作已陸續(xù)結(jié)束。回顧2022年各大房企財報表現(xiàn),雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)乏善可陳,但代建一詞卻成為各大房企高管口中的高頻詞,代建業(yè)務(wù)憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性,正逐步成為目前部分房企努力打造的第二增長曲線。

??01

??綠城、建業(yè)代建規(guī)模領(lǐng)先
旭輝等新軍突起表現(xiàn)亮眼

??雖然當(dāng)前代建業(yè)務(wù)已成為各大房企爭相布局的新藍(lán)海市場,但目前實(shí)現(xiàn)分拆上市的代建企業(yè)數(shù)量仍僅有綠城管理及中原建業(yè)兩家。該兩家代建企業(yè)憑借搶先上市的先發(fā)優(yōu)勢,在規(guī)模上已發(fā)展到了行業(yè)前列。

??作為“代建第一股”的綠城管理,截至2022年底,代建項(xiàng)目已覆蓋120個城市,合約項(xiàng)目建面首次突破1億平米,較2021年增長19.8%至1.014億平米;代建項(xiàng)目整體可售貨值6510億。而中原建業(yè)2022年底的在管建面也達(dá)到了3171萬平米,較2021年增長了2.38%。雖然綠城管理與中原建業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模在諸多代建企業(yè)中領(lǐng)先,但其他代建企業(yè)也在加速布局、縮短差距,目前在管或累計簽約面積超千萬平方米的還包括有金地、碧桂園、旭輝等。

??其中值得注意的是旭輝建管,不同于金地2006年開始布局代建,以及碧桂園超過7年的代建布局經(jīng)驗(yàn),旭輝集團(tuán)于2021年才成立代建板塊。但后來者居上,截止2022年末旭輝建管累計在管項(xiàng)目超50個,累計在管總建面超1000萬平方米。

??而同樣與旭輝作為代建行業(yè)新軍的,還包括有出險房企世茂集團(tuán)、華夏幸福、陽光城、中梁控股以及“民企師范生”龍湖集團(tuán)等等。其中除了世茂集團(tuán)是于2021年布局代建行業(yè)外,其余四家均于2022年才加入到代建行業(yè)。其中華夏幸福旗下的幸福安基表現(xiàn)突出,成立不到一年時間內(nèi),2022年內(nèi)就簽訂7個正式協(xié)議,3個框架協(xié)議,簽約面積353萬平米、合同總額超過1億元。此外龍湖龍智造2022年也大概獲取了28個項(xiàng)目,建面超過了600萬方。

3

3

??02

??市場變化下代建業(yè)務(wù)營收放緩
應(yīng)收賬款賬齡及壞賬規(guī)模增長

??雖然代建行業(yè)相比地產(chǎn)銷售具備逆周期、低杠桿、高盈利的優(yōu)勢,但從目前已上市綠城管理及中原建業(yè)披露的業(yè)績情況來看,在行業(yè)下行以及疫情影響的背景下,兩家代建企業(yè)仍受到了不同程度的影響。

??從營收規(guī)模來看,中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.06億元,同比減少了53.5%,營業(yè)收入的大幅下滑主要由于銷售規(guī)模的減少。由于中原建業(yè)業(yè)務(wù)范圍主要集中河南區(qū)域,而隨著2022年河南銷售市場低迷以及疫情反復(fù)影響,中原建業(yè)的銷售額規(guī)模大幅下滑47%。此外全國化布局的綠城管理同樣受到影響,2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入26.56億,同比增長18%,增速較去年的24%有所放緩。

??值得注意的是,2022年兩家企業(yè)均加大了壞賬計提準(zhǔn)備,綠城管理預(yù)期信貸虧損模式下的減值虧損(扣除撥回),從2021年末的1108.3萬元,提升到了2022年末的2251.6萬元。而中原建業(yè)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)和合約資產(chǎn)的減值虧損,也從2021年末的1548.2萬元,提升到了2022年末的3663.3萬元。壞賬計提增加一方面是由于虧損率的提升,一方面是由于應(yīng)收賬款賬期的延長。

??根據(jù)減值評估的財務(wù)附注顯示,綠城管理超180天的貿(mào)易應(yīng)收款占比從2021年的21%上升至36%,其中超一年的平均虧損率提升兩個百分點(diǎn)至21%;而中原建業(yè)超6個月的貿(mào)易應(yīng)收款也從2021年的27%上升至33%,其中超一年的平均虧損率更是從39%提升到58%。可見,在行業(yè)下行的大背景下,代建業(yè)務(wù)同樣有著壞賬規(guī)模增加以及帳期時長增長的風(fēng)險。事實(shí)上,綠城管理作為行業(yè)第一股,有著央企背景,在具有較高談判力的情況下,都不可避免產(chǎn)生壞賬。對于民營房企,出現(xiàn)壞賬的情況或更加嚴(yán)重。

3

??03

??純代建模式面臨兩難境地
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展難度加大

??此外,由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn),雖然帶來了高盈利的同時,利潤體量也往往較少。如2022年中原建業(yè)的凈利率為50.1%,同比下降了9.1個百分點(diǎn),但仍然達(dá)到了50%以上,保持較高水平。而綠城管理由于使用合作代建的模式,雖然成本計入方式不同,但凈利率仍維持在27.7%。但從利潤規(guī)模來看,2022年綠城管理實(shí)現(xiàn)凈利潤7.35億,而中原建業(yè)更是僅有3.03億元,與重資產(chǎn)性質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)的利潤規(guī)模相比并非同一個量級。

??另一方面,當(dāng)前無論是城投項(xiàng)目還是紓困類項(xiàng)目往往都需要資金的支持,輕資產(chǎn)的純代建模式與這一現(xiàn)狀并不匹配,而額外的資金投入又意味著杠桿及市場風(fēng)險的增加。在2022年的業(yè)績會中,綠城管理就曾表示“城投公司的開工率比重偏低,其中最后一個原因,實(shí)際上也是缺錢”,“綠城管理是一個輕資產(chǎn)公司,為了隔離投資類的風(fēng)險,是絕對不加財務(wù)杠桿,也就是不出資的。但是實(shí)際上紓困類企業(yè)最缺的是錢,所以我們在這個過程當(dāng)中就會產(chǎn)生不匹配。”對綠城管理而言,解決辦法是通過尋找外部金融機(jī)構(gòu)或金融資源,給遇困項(xiàng)目提供流動性支持。而對于那些并不具備外部金融資源的代建企業(yè)而言,則更加面臨兩難境地。事實(shí)上,在當(dāng)前環(huán)境下,代建項(xiàng)目并不難找,但優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目卻是鳳毛麟角。

3

??總體來看,代建是未來行業(yè)的機(jī)會點(diǎn),但也絕對不是一門容易做的生意。對于房企而言,我們建議還是要從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各方面出發(fā),苦修內(nèi)功,形成自己的差異化競爭優(yōu)勢,這樣才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

2023-05-18 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部