??核心觀點(diǎn)

??【全口徑銷售額排名跌出TOP10，回款率達(dá)108%】2022年，綠地控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1323.32億元、合同銷售面積1279.8萬平方米，分別同比減少54.4%、45%。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，全口徑銷售金額排在第14位，較2021年末滑落5位。值得注意的是，全年回款1433億元，回款率達(dá)到108%，保持在較高水平。

??【全年未有新增拿地，總土儲(chǔ)達(dá)1.57億平方米】2022年，綠地控股全年并無新增拿地，截至報(bào)告期末房地產(chǎn)總土儲(chǔ)達(dá)1.57億平方米，主要集中在二線城市和三四線城市，土儲(chǔ)建面占比分別為49.3%、46.5%。目前市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗，三四線城市仍存在較大的不確定性，企業(yè)或面臨較大的去化壓力。特別是針對(duì)三四線城市大盤項(xiàng)目，企業(yè)還需予以重視，制定積極的營銷策略、提高去化效率，避免庫存積壓。

??【利潤為正，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率降至17.1%】報(bào)告期內(nèi)，綠地控股總營收4355.2億元，同比減少20.0%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1926.5億元，同比減少6.0%。盈利方面，利潤減少、利潤率全面下行，面臨較大挑戰(zhàn)。毛利潤為457.4億元，同比較少28.0%，綜合毛利率為10.5%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為17.1%，較去年同期減少3.8個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤和歸母凈利潤分別為46.0億元、10.1億元，分別同比大幅減少51.3%、83.7%。凈利率為1.1%，歸母凈利率為0.2%，均較2021年進(jìn)一步走低。

??【踩中“兩條紅線”，面臨較大流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)】截至2022年末，綠地控股持有現(xiàn)金597.6億元，同比下降27.7%，現(xiàn)金短債比為0.57，遠(yuǎn)低于安全線1；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%、凈負(fù)債率為86.1%，較2021年末均有所下降，踩中“兩條紅線”。值得注意的是，截至報(bào)告期末，綠地控股下屬子公司共有人民幣2.4億元、美元1.8584億元的借款到期未償付，盡管人民幣2.4億元借款已與債權(quán)人達(dá)成和解，美元1.8584億元借款也進(jìn)行展期要約，但流動(dòng)性問題仍舊面臨考驗(yàn)。

??【持續(xù)深化轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建新產(chǎn)業(yè)經(jīng)營格局】綠地控股通過持續(xù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成“地產(chǎn)提質(zhì)量、基建上水平、消費(fèi)擴(kuò)規(guī)模、金融數(shù)字化、協(xié)同增動(dòng)能”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營格局，為公司持續(xù)成長提供有力支撐。基建產(chǎn)業(yè)作為核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，2022年全年新簽合同4863億元。金融產(chǎn)業(yè)方面，酒店旅游業(yè)務(wù)資本化項(xiàng)目順利實(shí)施，綠地?cái)?shù)科項(xiàng)目有序推進(jìn)上市工作，ABC三大數(shù)字化平臺(tái)持續(xù)迭代升級(jí)，同時(shí)持續(xù)推進(jìn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展。其他綜合產(chǎn)業(yè)，包括能源產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、酒店旅游會(huì)展產(chǎn)業(yè)，也在積極搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營。

??01 銷售

??全口徑銷售額排名跌出TOP10

??回款率達(dá)108%

??2022年，綠地控股實(shí)施多項(xiàng)改革調(diào)整措施，全面推進(jìn)各類存量資產(chǎn)去化變現(xiàn)，但仍難解負(fù)增長困境，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1323.32億元、合同銷售面積1279.8萬平方米，分別同比減少54.4%、45.0%，其中住宅合同銷售額占比55%，商辦合同銷售額占比45%。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，全口徑銷售金額排在第14位，較2021年末滑落5位，跌出TOP10陣營。值得注意的是，全年回款1433億元，回款率達(dá)到108%，保持在較高水平。

??02 投資

??全年未有新增拿地，總土儲(chǔ)達(dá)1.57億平方米

??2022年，面對(duì)市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)流動(dòng)性壓力，綠地控股全年并無新增拿地。但得益于投資積累，企業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模仍不容小覷，截至報(bào)告期末房地產(chǎn)總土儲(chǔ)達(dá)1.57億平方米，其中包括持有待開發(fā)計(jì)容建筑面積2696.66萬平方米，以及在建項(xiàng)目建筑面積（扣除已竣工部分）13027.66萬平方米。

??從土儲(chǔ)布局結(jié)構(gòu)來看，主要集中在二線城市和三四線城市，土儲(chǔ)建面占比分別為49.3%、46.5%。目前市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗，三四線城市仍存在較大的不確定性，企業(yè)或面臨較大的去化壓力。

??另外值得注意的是，綠地控股大盤項(xiàng)目較多，土儲(chǔ)建面在50萬方以上的項(xiàng)目有50余個(gè)，合計(jì)建面達(dá)到4503萬平方米。特別是針對(duì)三四線城市大盤項(xiàng)目，企業(yè)還需予以重視，制定積極的營銷策略、提高去化效率，避免庫存積壓。

??03 盈利

??利潤為正，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率降至17.1%

??報(bào)告期內(nèi)，綠地控股總營收4355.2億元，同比減少20.0%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1926.5億元，同比減少6.0%；基建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2095.4億元，同比減少32.7%。

??盈利方面，利潤減少、利潤率全面下行，面臨較大挑戰(zhàn)。毛利潤為457.4億元，同比較少28.0%，綜合毛利率為10.5%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為17.1%，較去年同期減少3.8個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤和歸母凈利潤分別為46.0億元、10.1億元，分別同比減少51.3%、83.7%。其中，計(jì)提資產(chǎn)減值損失達(dá)到32.62億元，盡管較2021年減少了19.82億元，但仍對(duì)利潤的沖擊仍在持續(xù)。凈利率為1.1%，歸母凈利率為0.2%，均較2021年進(jìn)一步走低。

??04 負(fù)債

??踩中“兩條紅線”，面臨較大流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

??截至2022年末，綠地控股持有現(xiàn)金597.6億元，同比下降27.7%，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額274.2億元，連續(xù)6年為正?？傆邢⒇?fù)債達(dá)2012.4億元，其中短期債務(wù)1043.6億元，占比52%。整體融資成本為5.65%，略低于2021年末5.70%。

??從償債壓力指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為0.57，遠(yuǎn)低于安全線1；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%、凈負(fù)債率為86.1%，較2021年末均有所下降，踩中“兩條紅線”。整體來看，綠地面臨了較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，2022年11月旗下9只美元債獲得整體展期，截至報(bào)告期末，綠地控股下屬子公司共有人民幣2.4億元、美元1.8584億元的借款到期未償付，盡管人民幣2.4億元借款已與債權(quán)人達(dá)成和解，美元1.8584億元借款也進(jìn)行了展期要約，但流動(dòng)性問題仍舊面臨考驗(yàn)。

??05 多元化

??持續(xù)深化轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建新產(chǎn)業(yè)經(jīng)營格局

??近年來，綠地控股通過持續(xù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成“地產(chǎn)提質(zhì)量、基建上水平、消費(fèi)擴(kuò)規(guī)模、金融數(shù)字化、協(xié)同增動(dòng)能”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營格局，為公司持續(xù)成長提供有力支撐。并進(jìn)一步推進(jìn)資本化戰(zhàn)略，形成“集團(tuán)公司二次混改、重要業(yè)務(wù)分拆上市”的基本格局，提升資本實(shí)力和市場(chǎng)化水平。從各產(chǎn)業(yè)具體布局發(fā)展情況來看：

??基建產(chǎn)業(yè)作為核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，2022年全年新簽合同4863億元，成功中標(biāo)了合同額136億元的沈盧高速、49億元的陽新高速、40億元的長垣至修武高速、35億元的春文鄉(xiāng)村振興產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園（崇左園區(qū)）等重大項(xiàng)目。截至2022年12月31日，大基建板塊在建項(xiàng)目總金額為10258億元，其中房屋建設(shè)業(yè)務(wù)7162億元，占比70%；基建工程2448億元，占比24%。

??金融產(chǎn)業(yè)方面，酒店旅游業(yè)務(wù)資本化項(xiàng)目順利實(shí)施，綠地?cái)?shù)科項(xiàng)目有序推進(jìn)上市工作。ABC三大數(shù)字化平臺(tái)持續(xù)迭代升級(jí)，其中A端平臺(tái)全年掛牌資產(chǎn)規(guī)模達(dá)467億元，B端平臺(tái)開展供應(yīng)鏈保理業(yè)務(wù)59筆，C端平臺(tái)新增注冊(cè)會(huì)員數(shù)超38萬，累計(jì)會(huì)員數(shù)達(dá)到157萬。同時(shí)，持續(xù)推進(jìn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展，綠聯(lián)國際銀行正式開業(yè)運(yùn)營，貴州省綠地金融資產(chǎn)交易中心成功轉(zhuǎn)型為貴州省綠金低碳交易中心。

??此外，其他綜合產(chǎn)業(yè)，包括能源產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、酒店旅游會(huì)展產(chǎn)業(yè)，也在積極搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營。

??2023年，綠地控股將圍繞“再聚焦、再轉(zhuǎn)型、再提升、再優(yōu)化、再出發(fā)”的主線，進(jìn)一步深化轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。