??導(dǎo)語

??通過企業(yè)的存貨總量及占比、現(xiàn)房庫存及在建存貨，并結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、存貨預(yù)收比等指標(biāo)看分析企業(yè)狀況，預(yù)判未來去化壓力和增長可能性。

??◎  文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢

??在“兩集中”、“三道紅線”等政策因素的影響下，2022年房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入新階段，如何緩解流動性壓力成為“危險”房企亟待解決的問題。一方面，在疫情反復(fù)的背景下，開工、竣工速度以及結(jié)轉(zhuǎn)周期也受到不同程度影響，另一方面，下半年“停工停貸”事件集中爆發(fā)，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足，在這種情況下對房企“降庫存、促回款”提出了更高的要求。面對有待復(fù)蘇的市場以及不樂觀的市場預(yù)期，如何維持企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，調(diào)節(jié)存貨結(jié)構(gòu)、存貨效率來提高整體運(yùn)營水平，是房企無法繞開的課題。 

??本文將通過對典型企業(yè)存貨相關(guān)指標(biāo)解讀，探究運(yùn)營管理過程中遇到的挑戰(zhàn)，并結(jié)合當(dāng)下的政策和市場環(huán)境給出建議。為此，我們篩選了80家典型房企1，通過企業(yè)的存貨總量及占比、現(xiàn)房庫存及在建存貨，并結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、存貨預(yù)收比等指標(biāo)看分析企業(yè)狀況，預(yù)判未來去化壓力和增長可能性。

??PART.01

??房企存貨首次負(fù)增長
但存貨占總資產(chǎn)比重持續(xù)攀升

??房企的存貨一般包含地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品兩個分類，其中地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品占比最高，一般包括擬開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和已完工開發(fā)產(chǎn)品，這些產(chǎn)品價值以及狀態(tài)可以最為直觀地反應(yīng)房企的未來開發(fā)資源、開發(fā)節(jié)奏、以及現(xiàn)房規(guī)模等情況。在近年來整體市場下行、銷售遇阻的情況下，房企的存貨也呈現(xiàn)出下降的趨勢，一方面房企加快現(xiàn)房庫存去化，減少資金占用成本；另一方面審慎投資，減少資金流出。此外，由于市場持續(xù)下行，2022年企業(yè)加大了存貨減值的力度，存貨價值有所下調(diào)。整體來看，市場回暖情況不明朗，房企開工、竣工、投資等均存在較大的不確定性，也為房企存貨去化帶來較大的波動，同時行業(yè)競爭格局變化，企業(yè)存貨價值、存貨去化等也存在較大的分化。

??1、存貨總量五年來首次負(fù)增長，近七成房企存貨同比下降

??新開工和施工面積持續(xù)下滑，典型企業(yè)存貨首次負(fù)增長（部分略）

??2022年房企的新開工以及施工面積都同比負(fù)增長。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年累計(jì)新開工面積120587萬平方米，同比增速為-39.4%，而2021年該值分別為（198895萬平方米，-11.4%），企業(yè)新開工力度持續(xù)下滑。從施工面積來看，2022年累計(jì)施工面積為904999萬平方米，同比增速為-7.2%，而2021年該值分別為（975387萬平方米，+5.2%），房地產(chǎn)年度累計(jì)施工面積增速近五年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。伴隨著新開工面積持續(xù)下滑，加之年內(nèi)“停工停貸潮”的影響，企業(yè)聚焦項(xiàng)目的竣工交付等多重原因，導(dǎo)致整體的施工面積也出現(xiàn)了下滑。在房企投資意愿下滑、新開工、施工面積下降的背景下，未來短期內(nèi)房企整體存貨規(guī)模增長乏力。

??典型房企存貨總量五年來首次負(fù)增長，近七成房企存貨同比下降。從存貨總量來看，在市場下行，企業(yè)暴雷頻發(fā)的情況下，房企的投資收縮明顯：截止至2022年底，55家典型企業(yè)的存貨總量9.68萬億元，同比2021年末下降3.4%，是近五年來首次負(fù)增長。

??近七成房企存貨規(guī)模下降，30強(qiáng)房企降幅最低（部分略）30強(qiáng)房企存貨騰挪空間更大、拿地投資更為活躍，存貨總量降幅最低。存貨總量較高的房企是碧桂園、萬科，存貨總量唯二達(dá)到9萬億以上。從梯隊(duì)的存貨總量增速來看，各個梯隊(duì)房企的增速均為負(fù)。其中，TOP10房企和TOP11-31的存貨總量增速降幅相對較小，分別為-2.9%和-1.6%，銷售規(guī)模大的房企其存貨質(zhì)量相對高抗跌性強(qiáng)，同時本輪逆勢擠進(jìn)30強(qiáng)的房企大部分是國央企或者資金實(shí)力較強(qiáng)的民企，有較強(qiáng)的資金實(shí)力保證投資力度，存貨降幅較小。而30強(qiáng)之后的房企梯隊(duì)降幅均在5%以上，中小型房企投資態(tài)度普遍收縮，導(dǎo)致存貨總量下降。

??2、房企整體投資縮表，存貨占總資產(chǎn)比重創(chuàng)新高（部分略）

??存貨作為房企資產(chǎn)的重要組成部分，其在總資產(chǎn)中的占比能體現(xiàn)出企業(yè)在成本控制和發(fā)展中平衡能力，過高的占比會導(dǎo)致成本和庫存去化壓力的增加，過少的存貨雖然不會占用大量資金，但抗風(fēng)險能力降低，無法適應(yīng)瞬息萬變的市場，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

??存貨占總資產(chǎn)的比重連續(xù)四年上升，2022年占比接近52%。根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)房企的存貨占總資產(chǎn)比重持續(xù)上升，2018-2020年房企拿地態(tài)度積極，存貨占總資產(chǎn)的比從47.8%提升至50.7%，三年間百強(qiáng)房企總土儲貨值門檻分別以12.7%、5.1%、11.1%的同比增速上升，在2020年存貨在總資產(chǎn)的占比超過50%。2021年開始房企投資力度明顯下降，2021年百強(qiáng)房企總土儲貨值、總土儲建面門檻分別同比下降14.2%、21.5%，但房企總資產(chǎn)規(guī)模收縮更加明顯，存貨占總資產(chǎn)的比繼續(xù)提升至51.9%的水平，從2020年下半年開始，在“兩集中”、“三道紅線”等因素影響下，2021-2022年百強(qiáng)房企拿地銷售比分別為0.25、0.18，與此同時房企通過縮減對外投資、降低杠桿水平、出售資產(chǎn)等緩解流動性壓力，2022年重點(diǎn)監(jiān)測房企總資產(chǎn)規(guī)模同比下降4.6%。

??PART.02

??現(xiàn)房庫存居高不下
庫存去化壓力不容小覷

??1、現(xiàn)貨庫存規(guī)模增速收窄，房企庫存去化能力差異大

??全國現(xiàn)房銷售占比不斷提升，重點(diǎn)房企現(xiàn)房庫存仍在增加

??現(xiàn)房銷售占比近兩成，期房現(xiàn)房銷售價差達(dá)2100元/平方米。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年12月全國商品房現(xiàn)房累計(jì)銷售面積占比達(dá)到17.3%，同比提升4.3個百分點(diǎn)，處于近幾年的較高水平。同時現(xiàn)房均價較期房均價的差距也在逐漸拉大，2022年12月全國商品房期房累計(jì)銷售均價為1.02萬元/平方米，現(xiàn)房累計(jì)銷售均價為0.81萬元/平方米，現(xiàn)房較期房每平米均價低2111元，較2021年底的均價差值每平方米繼續(xù)擴(kuò)大622元，從2022年6月開始，單月均價價差持續(xù)保持在超2100元的水平上，逐漸拉大的價位優(yōu)勢也在一定程度上加速現(xiàn)房去化。

??房企營銷“現(xiàn)房節(jié)”熱度依舊，現(xiàn)房規(guī)模仍在增加，但增速收窄。截止目前，已有47家重點(diǎn)企業(yè)披露2022年存貨明細(xì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)企業(yè)的現(xiàn)房庫存總量為11512億元，同比增長8.8%，是5年來的最低增速。近年來房企受現(xiàn)貨庫存積壓影響，“現(xiàn)房節(jié)”成為房企營銷新熱點(diǎn)，尤其在停工停貸潮后，參與現(xiàn)房營銷的房企數(shù)量以及現(xiàn)房規(guī)模顯著增多，從2022年5月中海的“5月現(xiàn)房節(jié)”到7月時代中國的“安心現(xiàn)房節(jié)”，再到碧桂園、金地、旭輝、富力、弘陽等房企的加入，參與活動的現(xiàn)房項(xiàng)目從最初的零星分布到遍布全國現(xiàn)房樓盤，“現(xiàn)房節(jié)”房企的參與熱情和力度進(jìn)一步加大，大力度的現(xiàn)房營銷活動一定程度上緩解庫存壓力。

??超四成房企現(xiàn)房庫存同比收縮，折扣讓利加速現(xiàn)房庫存出清（部分略）

??從2022年已公布存貨明細(xì)的47家重點(diǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2022年末44.7%房企的現(xiàn)貨庫存規(guī)模較期初下降，其中現(xiàn)房庫存去化較多、現(xiàn)房庫存規(guī)模下降最快的10家房企的庫存規(guī)模平均降幅為27.7%；而10家現(xiàn)房庫存規(guī)模增速較大的房企平均增速達(dá)到47.9%，遠(yuǎn)高于行業(yè)增幅的平均水平。

??部分房企的現(xiàn)房庫存規(guī)模大幅下降主要有以下兩個原因：

??第一，加速“僵尸庫存”出清，大量計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備。部分經(jīng)過多年難以去化的存貨，房企會通過計(jì)提減值準(zhǔn)備對沖成本，根據(jù)企業(yè)2022年公布的年報數(shù)據(jù)，11家A股房企計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備446億元，較去年同期增長61%，從期內(nèi)現(xiàn)房庫存規(guī)模下降較快的3家A股房企看，新城控股、光明地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)3家A股房企存貨減值準(zhǔn)備計(jì)提規(guī)模同比增長近三成至131億元，其中對現(xiàn)房庫存的計(jì)提規(guī)模24億元。

??第二，密集鋪排營銷活動，針對現(xiàn)房大力開展活動，加速現(xiàn)房去化。從CRIC監(jiān)測資訊看，一方面，房企通過多維度、高頻率的營銷活動努力提高在建項(xiàng)目去化水平，盡量減少現(xiàn)房庫存的生成，另一方面，房企積極推進(jìn)現(xiàn)房庫存消耗，以較大的折扣優(yōu)惠促進(jìn)現(xiàn)房庫存的去化。

??2、現(xiàn)房庫存去化壓力持續(xù)升高，積極營銷是關(guān)鍵

??現(xiàn)房庫存占比連續(xù)四年升高，去庫存壓力仍在

現(xiàn)房庫存占比持續(xù)上升，房企去庫存壓力增大。截止目前，2022年已公布年報的55家重點(diǎn)企業(yè)中，共有47家重點(diǎn)企業(yè)披露了2022年現(xiàn)房庫存情況，他們的現(xiàn)房庫存占比為14.3%，同比提升1.8個百分點(diǎn)，處于歷史數(shù)據(jù)最高水平，房企庫存壓力進(jìn)一步加大。

??積極造節(jié)著力去化現(xiàn)房庫存，高現(xiàn)房庫存壓縮資金流動性（略）

??PART.03

??交付收縮存貨周轉(zhuǎn)率微降
投資、開工下滑拉長存貨出清周期

??1、存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.32，六成房企周轉(zhuǎn)效率下滑

??竣工面積增速創(chuàng)五年新低，存貨周轉(zhuǎn)率微降

2022年末典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.32次/年，同比下降0.03次/年。房企的整體存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，到了2021年又有較大的上漲，同比上升了0.03次/年，在債務(wù)壓頂、降杠桿的迫切需求下，房企加大了周轉(zhuǎn)速度，回籠資金，但到了2022年整體市場持續(xù)下行，資金持續(xù)緊張，甚至部分房企面臨較大的停工潮，使得存貨周轉(zhuǎn)率有所回調(diào)，2022年存貨周轉(zhuǎn)率為0.32次/年，同比下降了0.03次/年，但促回款、保交付仍是當(dāng)前房企的共識，存貨周轉(zhuǎn)率保持較高水平。

??究其原因，主要在于2022年整體市場未達(dá)預(yù)期實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，年內(nèi)百強(qiáng)房企操盤銷售金額同比下滑41.6%，市場仍屬低位，政府對預(yù)售資金的監(jiān)管和提取條件依然嚴(yán)格，企業(yè)資金回籠持續(xù)受限，導(dǎo)致房企的竣工結(jié)轉(zhuǎn)也受到較大的影響，2022年累計(jì)房屋竣工面積86222萬平方米，累計(jì)同比下降15.0%，增速創(chuàng)近五年新低，2022年典型房企存貨和營業(yè)成本均首次出現(xiàn)同比負(fù)增長，分別下降了3.4%和6.5%，房企的整體存貨周轉(zhuǎn)率受到了較大的影響。

??超六成企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率下滑，10強(qiáng)房企同比上漲（部分略）

??從梯隊(duì)表現(xiàn)來看，銷售規(guī)模排名TOP10房企存貨周轉(zhuǎn)率最高達(dá)0.37次/年，同比增加0.01次/年，也是唯一一個實(shí)現(xiàn)同比上升的梯隊(duì)；TOP11-30和TOP51-100梯隊(duì)的房企均同比下降0.08次/年，降幅最大；值得注意的是，TOP51-100梯隊(duì)的房企存貨周轉(zhuǎn)率0.23次/年，居所有梯隊(duì)中最低。

??從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年約有65%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比下滑。

??10家周轉(zhuǎn)較快的房企存貨周轉(zhuǎn)率皆在0.38及以上，9家都是民營企業(yè)。究其原因，主要在于2022年市場下行、行業(yè)信心，民營企業(yè)資金面受到影響較大，在投資方面也變得更加地審慎，遵循以銷定投的策略，存貨規(guī)模均有約10%以上幅度的下滑，疊加保證竣工結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模穩(wěn)定增長的原因，使得整體的存貨周轉(zhuǎn)率保持較高水平。

??部分房企存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，29%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率不足0.25次/年，占比較2021年增加9個百分點(diǎn)。

??2、存貨預(yù)收比2.09，行業(yè)去化出清周期拉長

??銷售遇阻合同負(fù)債規(guī)模急速下滑，存貨預(yù)收比上升（部分略）

??由于存貨中包含已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分，而這部分與預(yù)收賬款相對應(yīng)，故我們用“存貨預(yù)收比”來推算存貨的出清周期，從而判斷一家房企的存貨能否滿足中長期穩(wěn)健的發(fā)展。2022年以來由于市場下行、企業(yè)資金受限、銷售遇阻等多重原因，房企在拿地投資以及竣工結(jié)轉(zhuǎn)方面受到較大的影響，企業(yè)的存貨、合同負(fù)債規(guī)模也出現(xiàn)較大的波動，也進(jìn)一步影響到企業(yè)未來營收結(jié)轉(zhuǎn)。

??2022年55家典型房企的加權(quán)存貨預(yù)收比為2.10，較2021年末增加了0.09。

??快周轉(zhuǎn)資金承壓企業(yè)持續(xù)發(fā)展存疑，央國企持地時間更久（略）

??PART.04
??資金受限開工施工下降
關(guān)注內(nèi)效提升運(yùn)營效率

??在當(dāng)前的整體市場壓力下，房企的內(nèi)生資金和外部融資都急劇收縮，相比于規(guī)模擴(kuò)張，更關(guān)注企業(yè)的資金流健康穩(wěn)定，注重銷售回款以及保交付，拿地投資、新開工意愿下滑較為明顯，資金壓力承壓施工面積、竣工面積也出現(xiàn)下降，但在保交付結(jié)轉(zhuǎn)的要求下，竣工面積下滑幅度相對較小，使得房企的存貨增速逐步下滑，到2022年年末呈現(xiàn)負(fù)增長。此外，在融資規(guī)模下降，資金流速減緩的背景下，行業(yè)竣工面積增速創(chuàng)近五年新低，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率有所下滑，企業(yè)仍面臨一定的去庫存壓力。在地產(chǎn)開發(fā)方式轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品、以及長效運(yùn)營的模式的情況下，未來企業(yè)需要保證資金健康的前提，持續(xù)提升運(yùn)營效能，持有存貨規(guī)模也需重新考量，保持較為健康的周轉(zhuǎn)率，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

??值得注意的是，近兩年市場持續(xù)下行，也導(dǎo)致了企業(yè)的存貨的減值風(fēng)險激增。55家重點(diǎn)房企中的11家A股房企2018年存貨跌價準(zhǔn)備僅86億元，近幾年不斷增長，同比增速也進(jìn)一步拉升，到了2022年在存貨總量負(fù)增長的背景下，存貨跌價準(zhǔn)備為達(dá)到446億元，同比增長61.43%，增速較2021年增加20個百分點(diǎn)，2022年在于市場下行、銷售遇阻的情況下，企業(yè)對未來存貨的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行了審慎考量，存貨減值準(zhǔn)備增加，也影響了期末存貨總量的規(guī)模。

??面對新房規(guī)模下滑、銷售增長乏力、融資受限等多重影響，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重存貨的結(jié)構(gòu)調(diào)整，在保證資金健康、保交付等前提下，進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營策略的變革。一方面通過多樣化的營銷舉措積極去去化去庫存，快速去化以及減輕持有壓力，回流資金；另一方面，通過房企通過審慎投資、調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)等方式，實(shí)現(xiàn)更為穩(wěn)健抗壓的高質(zhì)量存貨結(jié)構(gòu)；與此同時，面對新的變化形式，把控好新開工、施工以及竣工之間的節(jié)奏也是企業(yè)需重新思考的重要方向，通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)功修煉，提升運(yùn)營效率，使得整體的營收結(jié)轉(zhuǎn)及盈利向“穩(wěn)”、向“好”發(fā)展。