??核心觀點

??【并表銷售降幅超6成，而代建業(yè)績增幅超7倍】根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，剔除合作權(quán)益銷售和代建銷售的并表口徑來看，信達地產(chǎn)2022年的并表銷售金額為91.2億元，銷售面積50.39萬平方米，分別同比下降63.1%和52.5%，并表口徑為41%，同比大幅下降35個百分點。不過，近幾年信達地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)發(fā)展較快，2022年信達地產(chǎn)的合作權(quán)益銷售金額金約75.22億元，代建銷售金額約57.70億元，分別同比上升了5%和763%，如果加上這兩項，2022年信達地產(chǎn)則實現(xiàn)總銷售金額224.18億元，銷售面積89.2億元，該口徑分別同比下降31.1%和33.0%。

??【并表拿地銷售比1.04，且新增代建超150萬平米】2022年信達地產(chǎn)新增并表計容規(guī)劃建筑面積52.31萬平方米，同比下降26.7%，拿地銷售面積比1.04，優(yōu)于行業(yè)平均。新增代建167.5萬平米，是并表新增土地的3.2倍。值得注意的是，近兩年來信達地產(chǎn)投資策略豐富多元，除了自己投資拿地之外，2022年新增167.5萬平方米的代建規(guī)模。而對比2021年及2020年通過代建拿地的建面分別為11萬方和13萬方，代建逐漸成為信達地產(chǎn)新增土儲的重要方式，是并表新增土地的3.2倍。

??【營收同比下滑近2成，凈利水平仍有提升空間】2022年信達地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入182.48億元，同比下降17.45%，其中地產(chǎn)銷售收入為160.51億元，同比下降20.9%，主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項目減少所致。實現(xiàn)整體毛利潤約45.99億元，同比增長7.7%，毛利率約為25.2%，同比上升5.9個百分點。凈利潤表現(xiàn)方面，2022年凈利潤5.75億元，同比下降31.9%，凈利潤率僅達到3.2%，同比下降0.6個百分點，主要是由于公允價值變動損失3.69億元，而2021年為損失0.37億元，投資收益同比下降51.6%至7.1億元。核心歸母凈利潤3.48億元，同比大幅上升233.8%，核心歸母凈利潤率1.91%。整體來看，凈利潤水平仍有提升空間。

??【杠桿率有所上升，需關(guān)注短期流動性】截止至2022年末，信達地產(chǎn)共持有現(xiàn)金123.33億元，同比微增0.9%，現(xiàn)金短債比有所下滑至1.0，主要由于2022年末短債同比增加了34.87%，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.97，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動性問題保證安全性。此外信達地產(chǎn)存在一定量的合作開發(fā)項目，2022年末對外擔保60.6億元，此部分也會造成企業(yè)的償債壓力。剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率同比增加2.7個百分點至69.09%，而凈負債率同比下降0.3個百分點至85.8%。此外，平均融資成本同比下降了0.4個百分點至5.02%。

??01 銷售

??并表銷售降幅超6成，而代建業(yè)績增幅超7倍 

??2022年信達地產(chǎn)實現(xiàn)并表銷售金額91.2億元，同比下降63.1%。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，剔除合作權(quán)益銷售和代建銷售的并表口徑來看，信達地產(chǎn)2022年的并表銷售金額為91.2億元，銷售面積50.39萬平方米，分別同比下降63.1%和52.5%。不過，近幾年信達地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)發(fā)展較快，如果加上代建銷售以及合作權(quán)益銷售，2022年信達地產(chǎn)則實現(xiàn)總銷售金額224.18億元，總銷售面積89.2億元，該口徑分別同比下降31.1%和33.0%。

??2022年信達地產(chǎn)的合作權(quán)益銷售金額金約75.22億元，代建銷售金額約57.70億元，分別同比上升了5%和763%，這兩部分的銷售帶來的貢獻保持了同比增長的態(tài)勢。近兩年在多家企業(yè)暴雷的情況下，母公司中國信達作為不良資產(chǎn)管理方幫助進行紓困多個項目，作為唯一的地產(chǎn)開發(fā)平臺，信達地產(chǎn)作為操盤方加入項目的開發(fā)以及操盤工作，其代建銷售金額由此前年均不到10億元的水平實現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，未來隨著2022年新獲取項目的開工復(fù)工推進，代建部分的銷售貢獻或?qū)⑦M一步增長。

??從并表銷售面積分布來看，約81.8%的銷售來自于長三角城市，占比最高，中西部城市占比為9.9%，占比次之。城市能級方面，一二線城市占比為48.1%，同比下滑了16.7個百分點，三四線城市并表銷售比例增高。城市表現(xiàn)方面，來自合肥有12.9萬平方米，占比有26%，是所有城市中貢獻最大的城市，此外淮南以及馬鞍山亦均貢獻了超過8萬方的業(yè)績。

??02 投資

??并表拿地銷售比1.04，且新增代建超150萬平米

??拿地銷售面積比1.04，高于行業(yè)平均。2022年信達地產(chǎn)新增并表計容規(guī)劃建筑面積52.31萬平方米，同比下降26.7%，拿地銷售面積比1.04，優(yōu)于行業(yè)平均。

??新增代建167.5萬平米，是并表新增土地的3.2倍。值得注意的是，近兩年來信達地產(chǎn)投資策略豐富多元，除了自己投資拿地之外，2022年新增167.5萬平方米的代建規(guī)模。而對比2021年及2020年通過代建拿地的建面分別為11萬方和13萬方，代建逐漸成為信達地產(chǎn)新增土儲的重要方式，是并表新增土地的3.2倍。

??截止2022年年底，若按并表口徑計算土地儲備建面約410.3萬平方米，同比下降15.2%，其中，合肥、蕪湖、淮南的并表儲備面積居前三，占比分別達到23.3%、12.5%、9.9%。

??此外，信達地產(chǎn)還擁有合作權(quán)益土地儲備建面206萬方，代建土地儲備建面308萬平方米，分別同比下降19.0%和上升232.1%。

??03 營收

??營收同比下滑近2成，凈利水平仍有提升空間

??結(jié)轉(zhuǎn)項目減少，營收同比下降17.5%。2022年信達地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入182.48億元，同比下降17.45%，其中地產(chǎn)銷售收入為160.51億元，同比下降20.9%，主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項目減少所致。值得注意的是，在地產(chǎn)新發(fā)展模式下，信達地產(chǎn)依托母公司特有的不良資產(chǎn)處置模式，轉(zhuǎn)變盈利模式，努力由原來單純獲取項目開發(fā)利潤向開發(fā)利潤、投資收益以及監(jiān)管代建收入等多元化收入來源轉(zhuǎn)變，這些收入將逐步反應(yīng)在利潤表上。

??2022年信達地產(chǎn)實現(xiàn)整體毛利潤約45.99億元，同比增長7.7%，毛利率約為25.2%，同比上升5.9個百分點。凈利潤表現(xiàn)方面，2022年凈利潤5.75億元，同比下降31.9%，凈利潤率僅達到3.2%，同比下降0.6個百分點，主要是由于以下幾個方面原因：一是三費費率同比上升了2.7個百分比至13.6%；二是公允價值變動損失3.69億元，而2021年為損失0.37億元；三是投資收益同比下降51.6%至7.1億元。不過值得注意的是，核心歸母凈利潤3.48億元，同比大幅上升233.8%，核心歸母凈利潤率1.91%。整體來看，凈利潤水平仍有提升空間。

??04 償債

??杠桿率有所上升，需關(guān)注短期流動性 

??現(xiàn)金剛好覆蓋短債，需關(guān)注短期流動性。截止至2022年末，信達地產(chǎn)共持有現(xiàn)金123.33億元，同比微增0.9%，現(xiàn)金短債比有所下滑至1.0，主要由于2022年末短債同比增加了34.87%，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.97，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動性問題保證安全性。此外信達地產(chǎn)存在一定量的合作開發(fā)項目，2022年末對外擔保60.6億元，此部分也會造成企業(yè)的償債壓力。

??在杠桿率水平上面，近幾年的擴張也導(dǎo)致了剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率的上升，同比增加2.7個百分點至69.09%，而凈負債率同比下降0.3個百分點至85.8%。此外，信達具有較大的融資優(yōu)勢，平均融資成本同比下降了0.4個百分點至5.02%。