??4月12日，廣州番禺今年出讓的首宗涉宅地塊，經(jīng)過(guò)12家房企17輪報(bào)價(jià)之后，還沒開始限時(shí)競(jìng)價(jià)前，報(bào)價(jià)就已直接觸及封頂，今天將直接轉(zhuǎn)入搖號(hào)程序。

??參與的房企包括6家央國(guó)企，以及以龍湖集團(tuán)和美的置業(yè)為代表的民營(yíng)房企。這是今年廣州土拍市場(chǎng)第二次出現(xiàn)這么火熱的競(jìng)搶場(chǎng)面了。

??今年以來(lái)，廣州第一輪土拍已經(jīng)進(jìn)程過(guò)半，要出讓的8宗地塊，有5宗成功開拍，其中除上述番禺的迎賓路地塊外，還有羊城食品廠地塊遭遇競(jìng)搶，其余地塊則是底價(jià)成交，國(guó)企兜底。

??截至4月11日，已經(jīng)有超2/3的重點(diǎn)城市公布了2023年度土地供地計(jì)劃，同時(shí)有10余個(gè)城市開啟了首批集中土拍。從已經(jīng)公布首輪集中供地的城市看，大多采取了提質(zhì)縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪偏小。

??根據(jù)中央部委的最新要求，今年土地交易增加了“預(yù)供地”這一信息發(fā)布環(huán)節(jié)，所以，重點(diǎn)城市今年供地計(jì)劃的公布時(shí)間都比往年要早一些。

??但在目前大部分城市面臨高庫(kù)存的壓力下，已公布供地計(jì)劃的一二線城市，明顯減少了房地產(chǎn)開發(fā)用地，同時(shí)增加了工礦倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理等用地規(guī)模。

??根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布供地計(jì)劃的一二線城市的數(shù)據(jù)顯示，2023年房地產(chǎn)開發(fā)用地大幅減少，尤其是租賃用地（含保租房和市場(chǎng)化租賃）規(guī)模僅有419公頃，同比降幅達(dá)51%。

??普通商品住宅用地也明顯減少，同比降幅達(dá)19%。只有保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地略有增加，增幅為5%，意味著一二線保障性住房的供給力度不減。

??一二線城市中，上海、蘇州等核心城市的住宅用地供應(yīng)規(guī)模還是比較平穩(wěn)的。主要還是因?yàn)檫@些城市的商品住宅去化情況較好，庫(kù)存壓力也相對(duì)較輕，地方規(guī)土局也有底氣在供地規(guī)模上保持相對(duì)穩(wěn)定。

??比如上海，截止2022年末，樓市庫(kù)存的去化周期只有6.9個(gè)月。2023年上海普通商品住宅的用地計(jì)劃供應(yīng)量為505公頃，和2022年基本持平。

??今年第一輪土拍就有兩宗地塊被房企競(jìng)搶的廣州，用地供應(yīng)計(jì)劃已經(jīng)連續(xù)五年保持增長(zhǎng)，2023年計(jì)劃供應(yīng)普通住宅用地549公頃，同比增長(zhǎng)26%。

??廣州規(guī)土局還對(duì)此表態(tài)，充足的住宅用地供應(yīng)量是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力保障。

??但多數(shù)城市今年的普通商品住宅供應(yīng)量，相比2022年都有不同程度的下滑。其中，去化壓力比較大的長(zhǎng)春減量最明顯，降幅近七成。

??根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2022年末，長(zhǎng)春商品住宅去化周期超35個(gè)月，去化壓力巨大。所以，今年長(zhǎng)春大幅削減了普通住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃，全年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H187公頃，同比縮減高達(dá)66%。

??類似的城市還有重慶、呼和浩特、南寧等等，這些城市的庫(kù)存去化周期都超過(guò)了18個(gè)月，2023年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比降幅也都在38%以上。

??在減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的同時(shí)，部分一二線城市增加了工礦倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理等用地的供應(yīng)規(guī)模，如呼和浩特、?？?、南寧等城市，工礦倉(cāng)儲(chǔ)的供應(yīng)量增幅都在70%以上。

??除了保持全年土地供應(yīng)量的需要，也有希望通過(guò)增加產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，進(jìn)一步提升城市經(jīng)濟(jì)活力的想法。

??三四線城市今年的供地計(jì)劃也表現(xiàn)出宅地減少、產(chǎn)業(yè)類用地增加的趨勢(shì)，與一二線城市差不多。不過(guò)三四線城市普通住宅用地計(jì)劃的同比降幅僅10%，但三四線城市在保障性住房的供應(yīng)力度上不及一二線城市，保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地量較2022年有所下滑，降幅為5%。

??從已經(jīng)公布今年第一輪集中供地的情況看，大多數(shù)城市都采用了提質(zhì)縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪有所減少，但供地質(zhì)量大都有明顯提升。

其中，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊受到房企追捧，每個(gè)城市都有多宗地塊觸頂成交。這也導(dǎo)致3月份典型城市的土地溢價(jià)率升至7.3%，創(chuàng)下2021年8月以來(lái)的新高。

??另外，供地比較積極的上海、廣州、長(zhǎng)春等，首次集中供地量占2023年全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的比重接近或超過(guò)兩成。

??尤其是上海，住宅用地地供應(yīng)相對(duì)積極。首次一次性掛牌出讓的地塊一共19宗，全部都是涉宅地塊，占地面積超過(guò)98萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超過(guò)483億元，在上海全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量中所占的比重高達(dá)20%。

??上海今年首輪供地的質(zhì)量也不錯(cuò)，包括徐匯、靜安、普陀、閔行等在內(nèi)的中心城區(qū)均有土地供應(yīng)，實(shí)屬難得。

??相比之下，蘇州、寧波等城市首批供地的節(jié)奏就比較緩慢。尤其是蘇州，首次集中出讓地塊面積僅占全年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量507萬(wàn)平方米的8%，涉宅地僅11宗，出讓地塊面積約39萬(wàn)平方米，十分謹(jǐn)慎。

??考慮到近兩年來(lái)蘇州新房流速偏緩、庫(kù)存壓力顯著上升，蘇州在土地供應(yīng)上的謹(jǐn)慎態(tài)度也在意料之中。

??截止2023年2月底，蘇州庫(kù)存消化周期接近16個(gè)月，尤其是吳江區(qū)，消化周期高達(dá)27個(gè)月。

??雖然蘇州首輪土地供應(yīng)體量保持低位，但質(zhì)量還算不錯(cuò)：11宗地塊中，3宗來(lái)自園區(qū)、4宗來(lái)自獅山，均是配套完善的熱點(diǎn)板塊，屬于比較優(yōu)質(zhì)的土地資源。

??在行業(yè)規(guī)模下行、庫(kù)存壓力持續(xù)高位的當(dāng)下，大部分重點(diǎn)城市都縮減了宅地供應(yīng)量，同時(shí)一二線城市小幅增加了保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地的供應(yīng)。整體來(lái)看，重點(diǎn)城市的宅地計(jì)劃供應(yīng)量還是適度的。

??考慮到“集中供地”已經(jīng)取消全年供地次數(shù)限制，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”，不少城市已經(jīng)實(shí)行集中掛牌、分散拍賣的土地出讓方式，我們預(yù)計(jì)，5月之后，集中供地的波峰和谷底將逐漸淡化，向常態(tài)化土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

從城市的角度看，我們認(rèn)為，年中或三季度初，天津、成都等宅地計(jì)劃供應(yīng)量較大但供應(yīng)節(jié)奏偏緩的城市將迎來(lái)一波供地小高峰，在全年供地規(guī)模提質(zhì)縮量的策略下，有補(bǔ)倉(cāng)需要的房企業(yè)可適當(dāng)關(guān)注這些城市優(yōu)質(zhì)地塊的投資機(jī)會(huì)。