??核心觀點

??【業(yè)績降幅遠大于同規(guī)模企業(yè)，銷售回款率達115%】2022年新城控股實現銷售金額1161.1億元，銷售面積1195萬平方米，分別同比下降50.4%和49.4%。銷售金額增速較TOP20房企的加權平均值29.9%的水平下滑幅度較大。企業(yè)積極推進銷售資金回流，2022年銷售回款1329億元，回款率達到115%，處于行業(yè)前列。分區(qū)域來看簽約銷售金額的48%來自長三角，占比同比下滑了5個百分點，但占比仍最高，集團銷售貢獻TOP5的城市中的南京、蘇州、上海、常州均位于長三角。一線城市同比上漲了4個百分點至8%，二線城市占比達到42%。

??【投資幾近“冰凍”，總土儲約滿足企業(yè)2-3年需求】2022年新城控股投資謹慎全面收縮，僅新增2塊地，分別位于商丘和常州，地塊建筑面積28.5萬平方米，總價27.7億元，拿地銷售金額比為0.02。而去年全年，企業(yè)新增土地總價達到767.1億元，同比收縮明顯。在減少拿地的情況下，新城控股2022年末土地儲備4915萬平方米（總可售面積-2022年末已簽約面積），土地儲備可供2-3年的開發(fā)運營需要。

??【營收下滑超三成，盈利水平有待提升】2022年新城控股實現營業(yè)收入1154.6億元，同比下31.4%，其中房地產業(yè)務收入1048.8億元，同比下降33.7%。期內，銷售結轉承壓，結轉面積1792.9萬平方米，竣工面積為2005.36萬平方米（含合聯營項目），分別同比下降27.2%和39.1%。實現毛利潤231.3億元，毛利率20.0%，分別同比下滑32.8%和下降0.4個百分點。值得注意的是，2022年新城控股計提資產減值損失59.57億元，相較上一年的48.37億元增加11.2億元，投資收益亦從22.75億元下滑至5.5億元；公允價值變動收益也同比減少17.4億元。使得其凈利潤下滑幅度進一步拉大，同比下降88.48%至15.85億元，凈利率1.4%，同比減少6.8個百分點。

??【1，需持續(xù)關注流動性】截止至2022年底，新城控股共持有現金314.6億元，相較期初下降43.0%，現金短債比1.0，現金剛好覆蓋短債。若剔除受限制的其他貨幣資金的現金短債比為0.69，此外，企業(yè)未披露2022年受限的監(jiān)管預售資金情況，加上仍有合聯營公司權益有息負債合計為60.6億元，短期內企業(yè)還需持續(xù)關注資金流動性問題。截止至2022年末，新城控股凈負債率44.5%，處于行業(yè)較低水平，剔除預收賬款資產負債率67.9%，兩者均符合監(jiān)管要求。

??【商業(yè)運營總收入破百億，2023年計劃新開20座商場】2022年底合計在140個城市布局了194座吾悅廣場，較2021年底增加6家，投資有所收縮，但在行業(yè)表現仍屬前列，其中自營有157家座重資產，37座輕資產。2022年新城控股新開業(yè)吾悅廣場15家，至此總開業(yè)吾悅廣場145座，總開業(yè)面積1320萬平方米。2022年物業(yè)出租及管理收入達92億元，較2021年同期的80.4億元上漲14.4%，若加上稅費及其他零星收入，則商業(yè)運營總收入有100.06億元。2023年計劃新開20座吾悅廣場，商業(yè)運營收入目標110億元。

       01銷售

??業(yè)績降幅遠大于同規(guī)模企業(yè)

??銷售回款率達115%

??2022年新城控股實現銷售金額1161.1億元，銷售面積1195萬平方米，分別同比下降50.4%和49.4%，銷售均價9915元/平方米。整體來看，銷售金額增速較TOP20房企的加權平均值29.9%的水平下滑幅度較大。不過值得注意的是，企業(yè)積極推進銷售資金回流，2022年銷售回款1329億元，回款率達到115%，處于行業(yè)前列。

??新城控股管理層在業(yè)績會上表示，2023年新城控股的年初的可售貨值約一千億，對全年市場的銷售預判是先低后平?；谄髽I(yè)的推貨量以及市場判斷來看，預計其2023年的業(yè)績也將保持較為平穩(wěn)的水平。

??長三角銷售占比最高，一、二線城市銷售貢獻提升至五成。2022年新城控股簽約銷售金額的48%來自長三角，占比同比下滑了5個百分點，但占比仍最高，集團銷售貢獻TOP5的城市中的南京、蘇州、上海、常州均位于長三角。中西部區(qū)域貢獻基本持平，占比28%，值得注意的是環(huán)渤海和粵港澳大灣區(qū)的銷售貢獻占比有所上升。城市能級表現來看，一線城市同比上漲了4個百分點至8%，二線城市占比達到42%，同比上升2個百分點。

??02投資

??投資幾近“冰凍”

??總土儲約滿足企業(yè)2-3年需求

??2022年新城控股投資謹慎全面收縮，僅新增2塊地，分別位于商丘和常州，地塊建筑面積28.5萬平方米，總價27.7億元，拿地銷售金額比為0.02。而去年全年，企業(yè)新增土地總價達到767.1億元，同比收縮明顯。而根據現金流量表，新城控股的投資支付的現金僅為8.66億元，去年該值為77.26億元。企業(yè)整體投資幾近“冰凍”，“節(jié)流”策略明顯。

??在減少拿地的情況下，新城控股2022年末土地儲備4915萬平方米（總可售面積-2022年末已簽約面積），根據企業(yè)當前的銷售表現來看，土地儲備2-3年的開發(fā)運營需要。就土儲能級分布情況來看，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，三四線土儲中主要位于長三角區(qū)域和中西部區(qū)域。就區(qū)域分布情況，中西部43%，長三角27%，環(huán)渤海23%，大灣區(qū)7%。

??03營利

??營收下滑超三成

??盈利水平有待提升

??結轉大幅下滑，營業(yè)收入下滑三成。2022年新城控股實現營業(yè)收入1154.6億元，同比下降31.4%，其中房地產業(yè)務收入1048.8億元，同比下降33.7%。報告期內，銷售結轉承壓，結轉面積1792.9萬平方米，竣工面積為2005.36萬平方米（含合聯營項目），分別同比下降27.2%和39.1%。2023年竣工結轉保持較低的水平，計劃竣工211個子項目，預計竣工總建筑面積1958.69萬平方米，其中，住宅項目1125.63萬平方米，商業(yè)綜合體項目833.06萬平方米。

??計提資產減值損失60億、公允值收益減少，凈利潤下滑近9成。2022年新城控股實現毛利潤231.3億元，整體毛利率20.0%，分別同比下滑32.8%和下降0.4個百分點。值得注意的是，2022年新城控股計提資產減值損失59.57億元，相較上一年的48.37億元增加11.2億元，投資收益亦從22.75億元下滑至5.5億元，同比減少17.3億元；公允價值變動收益也同比減少17.4億元。使得其凈利潤下滑幅度進一步拉大，同比下降88.48%至15.85億元，凈利率1.4%，同比減少6.8個百分點。實現歸母凈利潤13.9億元，同比下降88.9%，歸母凈利率1.2%，同比下降6.3個百分點。

??04償債

??1

??需持續(xù)關注流動性

??現金短債比1.0，剛好覆蓋短債，長短債比1.3。截止至2022年底，新城控股共持有現金314.6億元，相較期初下降43.0%，現金短債比1.0，現金剛好覆蓋短債。2022年為促進現金流的安全性，新城也積極推進多種融資動作，5月，發(fā)行了首單房企信用風險緩釋憑證（CRMW）10億元；9月和12月，中債信用增成功發(fā)行第二期及第三期中期票據，發(fā)行金額共計30億元人民幣，票面平均利率為3.96%。此外，在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據，募集資金1億美元。這幾筆受監(jiān)管支持的債券的發(fā)行，也加強了投資者信心。融資利率較2021年下降5個BP至6.52%。

??值得注意的是，剔除受限制的其他貨幣資金的現金短債比為0.69，短期流動性承壓。此外，2022年未披露受限的監(jiān)管預售資金情況，實際現金受限情況應比目前披露的更多，加上仍有合聯營公司權益有息負債合計為60.6億元，若加上這兩項，則非受限現金短債比為將縮小至更低，短期內企業(yè)還是面臨較大的資金流動性問題。

??凈負債率維持穩(wěn)健，剔除預收賬款資產負債率達標。截止至2022年末，新城控股凈負債率44.5%，處于行業(yè)較低水平，剔除預收賬款資產負債率67.9%，符合監(jiān)管要求。

??05商業(yè)

       商業(yè)運營總收入破百億

       2023年計劃新開20座商場

??2022年底合計在140個城市布局了194座吾悅廣場，較2021年底增加6家，投資有所收縮，但在行業(yè)表現仍屬前列，其中自營有157家座重資產，37座輕資產。2022年新城控股新開業(yè)吾悅廣場15家，至此總開業(yè)吾悅廣場145座，總開業(yè)面積1320萬平方米。2023年計劃新開20座吾悅廣場，商業(yè)運營收入目標110億元，布局未來，為持續(xù)發(fā)展聚焦心新勢能。

??疫情的反復對出租率有所影響，截止至2022年底吾悅廣場平均出租率略有下滑至95.13%，自2017年以來，吾悅廣場的平均出租率皆維持在97%以上，居于行業(yè)內第一梯隊。收入方面， 2022年物業(yè)出租及管理收入達92億元，較2021年同期的80.4億元上漲14.4%，若加上稅費及其他零星收入，則商業(yè)運營總收入有100.06億元。商業(yè)部分逐步成為新城控股重要的穩(wěn)定器來源，商業(yè)收入占到2022年的8.08%，同比提升了3.28個百分點，該分部的毛利率維持了73%高水平，也進一步緩解了企業(yè)整體毛利率的下降趨勢。