企業(yè)監(jiān)測分析沈曉玲 貢顯揚 2023-03-29 15:56:59
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-03-29
- 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
- 發(fā)布機構:克而瑞
??核心觀點
??【排名提升至行業(yè)第六,2023年維持3300億元業(yè)績目標】2022年,招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元,同比降低10.5%。但整體來看,2022年招商蛇口的銷售表現(xiàn)還是優(yōu)于規(guī)模房企平均水平,年末全口徑和權益口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第6位。2023年,招商蛇口的銷售目標仍為3300億元,全年計劃可售貨值約6000億元、貨值目標去化率為55%。
??【堅定城市與地段聚焦,核心6+10城投資占比達90%】2022年,招商蛇口遵循“重點投資30城、深耕強心6+10城”的投資戰(zhàn)略,堅定城市與地段聚焦。全年累計獲取土地56宗,總計容建筑面積約726 萬平方米,總地價約1279億元。年內,招商蛇口在“強心30 城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%,項目儲備向高能級城市有序換倉。
??【增收不增利,歸母凈利潤規(guī)模和盈利指標創(chuàng)近年新低】2022年,招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830億元,同比增長13.9%,但利潤規(guī)模和盈利指標均有所回落。在行業(yè)整體利潤空間承壓、盈利能力持續(xù)下行的行業(yè)背景下,增收不增利的現(xiàn)象有所顯現(xiàn)。主要原始是年內加速去化、抓銷售換倉導致結算毛利率降低,以及2022年存貨跌價減值和投資性房地產減損失較2021年明顯提升。
??【債務結構進一步優(yōu)化,綜合融資成本降至3.89%】截至2022年末,招商蛇口持有現(xiàn)金862.4億元(其中預售監(jiān)管資金307.9億元、非受限現(xiàn)金550.7億元);現(xiàn)金短債比2.0、非受限現(xiàn)金短債比1.3;剔除預收款后的資產負債率62.42%、凈負債率(永續(xù)債作為負債)48.09%,“三道紅線”指標保持綠檔達標。綜合融資成本3.89%,較年初大幅下降59BP。
??【夯實開發(fā)業(yè)務基本盤,推動資產運營和城市服務業(yè)務發(fā)展】2022年,招商蛇口根據(jù)戰(zhàn)略布局,將主營業(yè)務分行業(yè)口徑調整為開發(fā)業(yè)務、資產運營、城市服務。目前,招商蛇口在夯實開發(fā)業(yè)務基本盤的同時,持續(xù)推動資產運營和城市服務業(yè)務發(fā)展。已形成蛇口產園REIT和招商局商業(yè)房托境內外雙REITs平臺,完善了持有業(yè)務“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。
??01 銷售
??排名提升至行業(yè)第六
??2023年維持3300億元業(yè)績目標
??2022年,招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元,同比降低10.5%;累計實現(xiàn)簽約銷售面積1193.7萬平方米,同比降低18.5%;合約銷售均價24513萬平方米,同比上升9.8%。受市場整體下行影響,行業(yè)增速放緩,招商蛇口2022年未能達成3300億元的業(yè)績預期,目標完成率為88.7%。但整體來看,2022年招商蛇口的銷售表現(xiàn)還是優(yōu)于規(guī)模房企平均水平,年末全口徑和權益口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第6位。
??從銷售結構來看,2022年招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率均超10%,上海單城銷售金額突破740 億元。且在全國12 個城市進入當?shù)劁N售金額TOP5,其中在上海、蘇州、合肥、南通排名第一;深圳、南京、徐州進入前三;溫州、西安、無錫、重慶、金華位居前五。2023年,招商蛇口的銷售目標仍為3300億元,全年計劃可售貨值約6000億元、貨值目標去化率為55%。
??02 投資
??堅定城市與地段聚焦
??核心6+10城投資占比達90%
??2022年,招商蛇口遵循“重點投資30城、深耕強心6+10城”的投資戰(zhàn)略,堅定城市與地段聚焦。全年累計獲取土地56宗,總計容建筑面積約726 萬平方米,總地價約1279億元、權益地價766 億、權益比約60%。年內,招商蛇口在“強心30 城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%,先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地,項目儲備向高能級城市有序換倉。2022年新增項目中有22個項目實現(xiàn)當年拿地當年開盤,首開當天平均去化率77%,對2022年銷售金額的貢獻約300 億元。
??此外,招商蛇口也立足粵港澳大灣區(qū)、積極拓展城市更新項目。截至2022年末,累計獲取排他資格的城市更新項目共25個,規(guī)劃計容建筑面積約1200萬平方米。年內,招商蛇口還積極助力出險房企紓困、履行央企責任擔當,先后與佳兆業(yè)集團、半島城邦房地產、富力集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,積極探討合作的可能性。
??03 盈利
??增收不增利
??歸母凈利潤規(guī)模和盈利指標創(chuàng)近年新低
??2022年,招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830億元,同比增長13.9%。實現(xiàn)毛利潤352.3元、凈利潤91億元,較2021年分別同比降低13.9%和40.1%;歸母凈利潤也同比顯著降低58.9%至42.6億元;基本每股收益0.41元。從盈利指標來看,2022年招商蛇口毛利率19.3%,較上年末降低6.2個百分點;凈利率5.0%,較上年末降低4.5個百分點;歸母凈利率2.3%,較上年末降低4.1個百分點。
??綜合來看,在行業(yè)整體利潤空間承壓、盈利能力持續(xù)下行的行業(yè)背景下,招商蛇口的各項盈利指標也表現(xiàn)為逐年下滑。增收不增利的現(xiàn)象有所顯現(xiàn),歸母凈利潤規(guī)模和盈利指標創(chuàng)近年來新低。其主要有以下四方面原因:(1)年內加速去化、抓銷售換倉導致結算毛利率降低;(2)2022年存貨跌價減值36.4億元、投資性房地產減值11.4億元,減值損失合計較2021年高出22.9億元;(3)受疫情影響,投資物業(yè)出租率和單價下降、租金減免;(4)投資收益較2021年有逾10億元的降低。
??04 負債
??債務結構進一步優(yōu)化
??綜合融資成本降至3.89%
??截至2022年末,招商蛇口持有現(xiàn)金862.4億元(其中預售監(jiān)管資金307.9億元、非受限現(xiàn)金550.7億元);現(xiàn)金短債比2.0、非受限現(xiàn)金短債比1.3;剔除預收款后的資產負債率62.42%、凈負債率(永續(xù)債作為負債)48.09%,“三道紅線”指標保持綠檔達標。年內,招商蛇口把握市場政策窗口,全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊;完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行,公開市場融資327.2億元。截至2022年末,招商蛇口綜合融資成本3.89%,較年初大幅下降59BP。
??05 戰(zhàn)略
??夯實開發(fā)業(yè)務基本盤
??推動資產運營和城市服務業(yè)務發(fā)展
??2022年,招商蛇口根據(jù)戰(zhàn)略布局,將主營業(yè)務分行業(yè)口徑,由社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產業(yè)建設與運營,調整為開發(fā)業(yè)務、資產運營、城市服務。2022年,招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入(未扣除租金減免金額)57.1億元,實現(xiàn)EBITDA30.4億元,分別同比增長6.2%和6.9%;報告期內累計減免租金8.4億元(并表范圍減免租金7.49億元)。
??城市服務板塊,招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產運營服務平臺。2022年,物業(yè)管理市場拓展持續(xù)發(fā)力,全年實現(xiàn)新簽年度合同額31.75億元;通過收并購實現(xiàn)對上航物業(yè)、南航物業(yè)、匯勤物業(yè)、新中物業(yè)的財務并表。截至2022年末,招商積余物業(yè)在管項目達到1884個,覆蓋全國127個城市,管理面積3.11億平方米。其中,非住宅管理面積1.82億平方米,住宅管理面積1.29億平方米。招商積余全年實現(xiàn)營業(yè)收入130.24億元,同比增長22.97%;歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元,同比增長15.72%。
??目前,招商蛇口在夯實開發(fā)業(yè)務基本盤的同時,持續(xù)推動資產運營和城市服務業(yè)務發(fā)展。已形成蛇口產園REIT(180101.SZ)和招商局商業(yè)房托(1503.HK)境內外雙REITs平臺,覆蓋產園、商業(yè)辦公等多業(yè)態(tài),完善了持有業(yè)務“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。推動“三個轉變”落地,進一步盤活存量資產,助力公司資產運營業(yè)務的發(fā)展。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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