??2023年目標(biāo)1950億；未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少，未來營收增長壓力加大。

??◎  作者 /房玲  易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【市場修復(fù)前2月銷售增長41%，全年目標(biāo)審慎底線為1950億】2022年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2015.9億元，同比降30.51%。相比于TOP10房企的合約銷售金額平均同比下滑33%，龍湖銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩。對于2023年的業(yè)績指引與銷售目標(biāo)，龍湖表現(xiàn)審慎，預(yù)計全年供貨約3000億以上，并謀求65%以上的去化率，折合銷售1950億以上，為2023年的底線目標(biāo)。同時龍湖表示，將持續(xù)根據(jù)市場的情況隨時保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規(guī)模和排名。

??【投資以銷定支表現(xiàn)謹(jǐn)慎，合肥新增建面達(dá)94萬方】2022年全年龍湖新增土地34塊，新增土儲建面448萬平方米，新增土儲總價451億元，分別同比下降81%及70%。新增土儲建面中15%為收并購，相比2021年全年65%的并購占比已有大幅下滑。此外在所獲取的地塊中，60%的土塊平均溢價率為0%，整體溢價率為4%。具體城市來看，合肥、杭州、成都三地拿地均超60萬，其中合肥拿地建面達(dá)94萬平米，于各城市中名列第一。未來龍湖表示將以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配。

??【未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少，未來結(jié)算壓力加大】2022年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2505.65億元，同比增長12%；其中物業(yè)銷售收入2270.17億元，同比增長11%。2022年底，龍湖已售出未結(jié)算項(xiàng)目的合同銷售額為2270億元，相較于2021年末下降了28%；此外2022年末的合同負(fù)債為1252億元，相較于同期下降了36%，未來物業(yè)開發(fā)的營收增長或受限。從利潤率水平來看，2022年龍湖的毛利率為21.17%，同比下降約4個百分點(diǎn)；凈利率為13.1%，同比下降1.13個百分點(diǎn)。對于未來市場投資，龍湖表示會堅守投資刻度，毛利率要求在 20% 以上，凈利率在 12% 以上。

??【財務(wù)穩(wěn)健，標(biāo)普22年中以來首次上調(diào)龍湖評級】2022年末龍湖剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為2.61倍；凈負(fù)債率為58.1%；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。截止2022年底，龍湖集團(tuán)的平均借貸成本進(jìn)一步降低至4.1%，平均貸款年限為6.67年，其中2023年已無到期境外債，需要剛性兌付的境內(nèi)公司債也僅73億元。2023年2月9日，標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級評級，展望上調(diào)為穩(wěn)定。這是2022年中以來，三大國際評級機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。

??【全航道協(xié)同促進(jìn)發(fā)展，5年內(nèi)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比達(dá)50%】2022年，龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元，同比增長14%；商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。其中冠寓已開業(yè)11.6萬間，整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過六個月的項(xiàng)目出租率為91.1%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入116.7億元，同比增長39%。在業(yè)績會上，龍湖提到未來5年內(nèi)，非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將在50%以上。預(yù)計在“1+2+2”發(fā)展格局下，能為龍湖提供更大的后續(xù)發(fā)展空間。

??01 銷售

??市場修復(fù)前2月銷售增長41%
全年目標(biāo)審慎底線為1950億

??2022年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額為2015.9億元，同比降30.51%，合同銷售面積1304.7萬平方米，同比下降23.65%。其中實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額1273億元，權(quán)益占比63%。相比于2022年克而瑞TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%，龍湖銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩。

??2023年前兩月，龍湖集團(tuán)累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額282.4億元，同比增長41%。業(yè)績會上，龍湖預(yù)測未來市場端復(fù)蘇更可能是脈沖型的復(fù)蘇，并非一蹴而就，居民和消費(fèi)的信心仍需要時間恢復(fù)。在此背景下對于2023年的業(yè)績指引與銷售目標(biāo)，龍湖表現(xiàn)得更為審慎，全年供貨約3000億以上，并謀求65%以上的去化率，折合銷售1950億以上，為2023年的底線目標(biāo)。同時龍湖表示，將持續(xù)根據(jù)市場的情況隨時保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規(guī)模和排名。

??從銷售金額的區(qū)域分布來看，龍湖的銷售貢獻(xiàn)主要來自長三角、中西部及環(huán)渤海三個區(qū)域，分別占比38%、29%及21%，其中長三角占比同比增長10個百分點(diǎn)，其他區(qū)域占比均有所下滑。從城市能級來看，一二線城市銷售占比達(dá)85%，同比變化不大。

??從城市貢獻(xiàn)來看，龍湖有10城進(jìn)入當(dāng)?shù)貍浒概琶叭?2城進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌銮拔?。但受疫情影響?022年貢獻(xiàn)銷售超百億的城市僅有3座，分別是杭州、合肥及成都。同期對比，不少城市由于疫情或其他因素影響，銷售規(guī)模同比下滑較大，如重慶、武漢、濟(jì)南及北京等，其中重慶尤其明顯，銷售金額同比下滑58%，從227億元下滑至96億元；但也有少數(shù)城市實(shí)現(xiàn)銷售同比增長，如合肥同比增長28%至114億元。

??02 投資

??投資以銷定支表現(xiàn)謹(jǐn)慎
合肥新增建面達(dá)94萬方

??2022年全年龍湖新增土地34塊，新增土儲總建筑面積為448萬平方米，新增土儲總價為451億元，分別同比下降81%及70%；平均收購成本為10056元/平方米。新增土儲建面中15%為收并購，相比2021年全年65%的并購占比已有大幅下滑?？梢姡谏习肽晔袌龅牟淮_定性，龍湖在土地市場上表現(xiàn)相當(dāng)謹(jǐn)慎，投資支出明顯減少。此外在所獲取的地塊中，60%的土塊平均溢價率為0%，整體溢價率為4%。

??未來龍湖表示會繼續(xù)重點(diǎn)聚焦20個主力城市和14個機(jī)會城市，更加合理的處理好供、銷、存的關(guān)系，以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配。

??從拿地的城市能級分布來看，2022年龍湖在一二線城市新增土儲建面占比86%，相比于2021全年一二線占比大幅增加了15個百分點(diǎn)。此外區(qū)域分布來看，長三角區(qū)域的新增土儲占比達(dá)52%，中西部的新增土儲占比達(dá)32%。具體城市來看，合肥、杭州、成都三地拿地均超60萬，其中合肥拿地建面達(dá)94萬平米，于各城市中名列第一。

??截至2022年底，龍湖的總土地儲備為5795萬平方米，較2021年末大幅減少了21%，權(quán)益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為5221元/平方米，為當(dāng)期簽約單價的33.7%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的32%、25%、19%、14%及10%。雖然土儲出現(xiàn)大幅減少，但根據(jù)龍湖2022年銷售面積來看，仍約可保障未來3年的發(fā)展，土地儲備相對充足。

??03 盈利

??未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少
營收規(guī)模增長或受影響

??2022年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2505.65億元，同比增長12%；其中，物業(yè)銷售收入2270.17億元，同比增長11%。2022年龍湖全年毛利潤530.38億元，同比下降6%，核心歸母凈利潤同比增長1%至225.4億元。

??截止2022年底，龍湖已售出但未結(jié)算項(xiàng)目的合同銷售額為2270億元，相較于2021年末下降了28%；此外2022年末的合同負(fù)債為1252億元，相較于同期下降了36%。從對物業(yè)銷售營業(yè)收入的覆蓋倍率來看，已售未結(jié)算合同銷售額/物業(yè)銷售營業(yè)收入下降為1，而未結(jié)轉(zhuǎn)銷售中還包括非并表項(xiàng)目；合同負(fù)債/物業(yè)銷售營業(yè)收入僅為0.55?？梢姡S著未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債的減少，未來龍湖營收規(guī)模的增長或受到限制。

??從利潤率水平來看，2022年龍湖的毛利率為21.17%，相比2021年下降約4個百分點(diǎn)；其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降5個百分點(diǎn)至17.9%，運(yùn)營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率均有提升，分別為75.6%及28.9%。2022年龍湖集團(tuán)加強(qiáng)了費(fèi)用控制，管理費(fèi)用占營業(yè)額的比例較2021年同期下降2.1個百分點(diǎn)至2.7%，銷售開支占營業(yè)額的比例較上年同期下降0.3個百分點(diǎn)至2.1%。在此背景下，凈利率為13.1%，相比2021年下降1.13個百分點(diǎn)。

??對于未來市場投資，龍湖表示會堅守投資刻度，包括毛利率要求在 20% 以上，凈利率在 12% 以上。最近一年龍湖新拿土地的毛利率有22%，凈利率達(dá)13%，相信隨著行業(yè)不斷修復(fù)，未來龍湖的毛利率有望回歸。

??04 負(fù)債

??凈負(fù)債率同比增加11個點(diǎn)
標(biāo)普22年中以來首次上調(diào)龍湖評級

??在償債能力方面，龍湖持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。2022年末龍湖剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為2.61倍，持有現(xiàn)金充足，足以支付短期負(fù)債。長短債比9.07，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。此外，由于年內(nèi)總有息負(fù)債規(guī)模增長了8%，而在手現(xiàn)金則下降了18%。2022年末龍湖凈負(fù)債率為58.1%，較2021年提升11.4個百分點(diǎn)，但仍維持行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，離監(jiān)管的70%有一定距離，持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。

??在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的支持下，龍湖作為優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)之一，融資渠道進(jìn)一步拓寬。2022年，龍湖先后在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券，以及35億元中期票據(jù)，利率在3.00%至4.10%之間，期限達(dá)三年至八年。此外2022年12月龍湖成為首家內(nèi)保外貸房企，于境外銀行貸款7億元，期限5年。

??截止2022年底，龍湖集團(tuán)的平均借貸成本進(jìn)一步降低至4.1%，平均貸款年限為6.67年，其中2023年已無到期境外債，需要剛性兌付的境內(nèi)公司債也僅73億元；此外非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為69.8%。對于2023年，龍湖表示預(yù)計有息債務(wù)會保持在2080億總數(shù)不變，但是結(jié)構(gòu)會進(jìn)一步優(yōu)化，加大國內(nèi)銀行融資，加大經(jīng)營性開發(fā)貸，并適度減少境外融資。龍湖優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)，在行業(yè)修復(fù)的背景下也讓其擁有了更多發(fā)展機(jī)遇。

??2023年2月9日，標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級評級，展望上調(diào)為穩(wěn)定。這是2022年中以來，三大國際評級機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。截至當(dāng)前，龍湖集團(tuán)獲得境內(nèi)外全投資級評級，其中信用評級BBB-（標(biāo)準(zhǔn)普爾）、Baa2（穆迪）、BBB（惠譽(yù)）、AAA（中誠信證評、新世紀(jì)）。

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??05 多元化

??全航道協(xié)同促進(jìn)發(fā)展
5年內(nèi)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比達(dá)50%

??2022年，龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元，同比增長14%；商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。截至2022年底，龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%；冠寓已開業(yè)11.6萬間，整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過六個月的項(xiàng)目出租率為91.1%。此外服務(wù)業(yè)務(wù)及其他，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入116.7億元，同比增長39%。

??在商業(yè)投資方面，龍湖現(xiàn)已開業(yè)運(yùn)營76座，持有近139座項(xiàng)目，2023年預(yù)計新開商業(yè)項(xiàng)目11個，新開項(xiàng)目對2023年的租金收入貢獻(xiàn)預(yù)計將超過4個億。在長租公寓方面，目前龍湖累計開業(yè)11.6萬間，2022年底受疫情影響期末出租率88.5%有所下降，未來一兩個月內(nèi)會逐步回歸到正常水平。此外龍湖龍智造板塊，截止目前已獲取建管項(xiàng)目近40個，總建筑面積超過700萬平方米。

??在業(yè)績會上，龍湖提到未來5年內(nèi)，非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將在50%以上。目前龍湖已形成了一個開發(fā)航道、兩個運(yùn)營航道、兩個服務(wù)航道，“1+2+2”的發(fā)展格局，預(yù)計在該體系下，能為龍湖提供更大的后續(xù)發(fā)展空間。