企業(yè)監(jiān)測(cè)分析 2023-03-21 09:33:55 來(lái)源:中房網(wǎng)
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2023-03-21
- 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??2023年目標(biāo)1950億;未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少,未來(lái)營(yíng)收增長(zhǎng)壓力加大。
??◎ 作者 /房玲 易天宇
??核心觀點(diǎn)
??【市場(chǎng)修復(fù)前2月銷售增長(zhǎng)41%,全年目標(biāo)審慎底線為1950億】2022年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2015.9億元,同比降30.51%。相比于TOP10房企的合約銷售金額平均同比下滑33%,龍湖銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩。對(duì)于2023年的業(yè)績(jī)指引與銷售目標(biāo),龍湖表現(xiàn)審慎,預(yù)計(jì)全年供貨約3000億以上,并謀求65%以上的去化率,折合銷售1950億以上,為2023年的底線目標(biāo)。同時(shí)龍湖表示,將持續(xù)根據(jù)市場(chǎng)的情況隨時(shí)保持彈性,順勢(shì)而為,不一味追求簽約規(guī)模和排名。
??【投資以銷定支表現(xiàn)謹(jǐn)慎,合肥新增建面達(dá)94萬(wàn)方】2022年全年龍湖新增土地34塊,新增土儲(chǔ)建面448萬(wàn)平方米,新增土儲(chǔ)總價(jià)451億元,分別同比下降81%及70%。新增土儲(chǔ)建面中15%為收并購(gòu),相比2021年全年65%的并購(gòu)占比已有大幅下滑。此外在所獲取的地塊中,60%的土塊平均溢價(jià)率為0%,整體溢價(jià)率為4%。具體城市來(lái)看,合肥、杭州、成都三地拿地均超60萬(wàn),其中合肥拿地建面達(dá)94萬(wàn)平米,于各城市中名列第一。未來(lái)龍湖表示將以銷定支,將拿地的投資額跟銷售回款動(dòng)態(tài)匹配。
??【未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少,未來(lái)結(jié)算壓力加大】2022年龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.65億元,同比增長(zhǎng)12%;其中物業(yè)銷售收入2270.17億元,同比增長(zhǎng)11%。2022年底,龍湖已售出未結(jié)算項(xiàng)目的合同銷售額為2270億元,相較于2021年末下降了28%;此外2022年末的合同負(fù)債為1252億元,相較于同期下降了36%,未來(lái)物業(yè)開(kāi)發(fā)的營(yíng)收增長(zhǎng)或受限。從利潤(rùn)率水平來(lái)看,2022年龍湖的毛利率為21.17%,同比下降約4個(gè)百分點(diǎn);凈利率為13.1%,同比下降1.13個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)投資,龍湖表示會(huì)堅(jiān)守投資刻度,毛利率要求在 20% 以上,凈利率在 12% 以上。
??【財(cái)務(wù)穩(wěn)健,標(biāo)普22年中以來(lái)首次上調(diào)龍湖評(píng)級(jí)】2022年末龍湖剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后,現(xiàn)金短債比為2.61倍;凈負(fù)債率為58.1%;剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%,持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。截止2022年底,龍湖集團(tuán)的平均借貸成本進(jìn)一步降低至4.1%,平均貸款年限為6.67年,其中2023年已無(wú)到期境外債,需要?jiǎng)傂詢陡兜木硟?nèi)公司債也僅73億元。2023年2月9日,標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí),展望上調(diào)為穩(wěn)定。這是2022年中以來(lái),三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國(guó)房企展望。
??【全航道協(xié)同促進(jìn)發(fā)展,5年內(nèi)非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比達(dá)50%】2022年,龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元,同比增長(zhǎng)14%;商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。其中冠寓已開(kāi)業(yè)11.6萬(wàn)間,整體出租率為88.5%,其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為91.1%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入116.7億元,同比增長(zhǎng)39%。在業(yè)績(jī)會(huì)上,龍湖提到未來(lái)5年內(nèi),非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比將在50%以上。預(yù)計(jì)在“1+2+2”發(fā)展格局下,能為龍湖提供更大的后續(xù)發(fā)展空間。
??01 銷售
??市場(chǎng)修復(fù)前2月銷售增長(zhǎng)41%
全年目標(biāo)審慎底線為1950億
??2022年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額為2015.9億元,同比降30.51%,合同銷售面積1304.7萬(wàn)平方米,同比下降23.65%。其中實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額1273億元,權(quán)益占比63%。相比于2022年克而瑞TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%,龍湖銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩。
??2023年前兩月,龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額282.4億元,同比增長(zhǎng)41%。業(yè)績(jī)會(huì)上,龍湖預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)端復(fù)蘇更可能是脈沖型的復(fù)蘇,并非一蹴而就,居民和消費(fèi)的信心仍需要時(shí)間恢復(fù)。在此背景下對(duì)于2023年的業(yè)績(jī)指引與銷售目標(biāo),龍湖表現(xiàn)得更為審慎,全年供貨約3000億以上,并謀求65%以上的去化率,折合銷售1950億以上,為2023年的底線目標(biāo)。同時(shí)龍湖表示,將持續(xù)根據(jù)市場(chǎng)的情況隨時(shí)保持彈性,順勢(shì)而為,不一味追求簽約規(guī)模和排名。
??從銷售金額的區(qū)域分布來(lái)看,龍湖的銷售貢獻(xiàn)主要來(lái)自長(zhǎng)三角、中西部及環(huán)渤海三個(gè)區(qū)域,分別占比38%、29%及21%,其中長(zhǎng)三角占比同比增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn),其他區(qū)域占比均有所下滑。從城市能級(jí)來(lái)看,一二線城市銷售占比達(dá)85%,同比變化不大。
??從城市貢獻(xiàn)來(lái)看,龍湖有10城進(jìn)入當(dāng)?shù)貍浒概琶叭?2城進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前五。但受疫情影響,2022年貢獻(xiàn)銷售超百億的城市僅有3座,分別是杭州、合肥及成都。同期對(duì)比,不少城市由于疫情或其他因素影響,銷售規(guī)模同比下滑較大,如重慶、武漢、濟(jì)南及北京等,其中重慶尤其明顯,銷售金額同比下滑58%,從227億元下滑至96億元;但也有少數(shù)城市實(shí)現(xiàn)銷售同比增長(zhǎng),如合肥同比增長(zhǎng)28%至114億元。
??02 投資
??投資以銷定支表現(xiàn)謹(jǐn)慎
合肥新增建面達(dá)94萬(wàn)方
??2022年全年龍湖新增土地34塊,新增土儲(chǔ)總建筑面積為448萬(wàn)平方米,新增土儲(chǔ)總價(jià)為451億元,分別同比下降81%及70%;平均收購(gòu)成本為10056元/平方米。新增土儲(chǔ)建面中15%為收并購(gòu),相比2021年全年65%的并購(gòu)占比已有大幅下滑。可見(jiàn),基于上半年市場(chǎng)的不確定性,龍湖在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)相當(dāng)謹(jǐn)慎,投資支出明顯減少。此外在所獲取的地塊中,60%的土塊平均溢價(jià)率為0%,整體溢價(jià)率為4%。
??未來(lái)龍湖表示會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)聚焦20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市,更加合理的處理好供、銷、存的關(guān)系,以銷定支,將拿地的投資額跟銷售回款動(dòng)態(tài)匹配。
??從拿地的城市能級(jí)分布來(lái)看,2022年龍湖在一二線城市新增土儲(chǔ)建面占比86%,相比于2021全年一二線占比大幅增加了15個(gè)百分點(diǎn)。此外區(qū)域分布來(lái)看,長(zhǎng)三角區(qū)域的新增土儲(chǔ)占比達(dá)52%,中西部的新增土儲(chǔ)占比達(dá)32%。具體城市來(lái)看,合肥、杭州、成都三地拿地均超60萬(wàn),其中合肥拿地建面達(dá)94萬(wàn)平米,于各城市中名列第一。
??截至2022年底,龍湖的總土地儲(chǔ)備為5795萬(wàn)平方米,較2021年末大幅減少了21%,權(quán)益面積為3975萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為5221元/平方米,為當(dāng)期簽約單價(jià)的33.7%。按地區(qū)分析,環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的32%、25%、19%、14%及10%。雖然土儲(chǔ)出現(xiàn)大幅減少,但根據(jù)龍湖2022年銷售面積來(lái)看,仍約可保障未來(lái)3年的發(fā)展,土地儲(chǔ)備相對(duì)充足。
??03 盈利
??未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少
營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)或受影響
??2022年龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.65億元,同比增長(zhǎng)12%;其中,物業(yè)銷售收入2270.17億元,同比增長(zhǎng)11%。2022年龍湖全年毛利潤(rùn)530.38億元,同比下降6%,核心歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)1%至225.4億元。
??截止2022年底,龍湖已售出但未結(jié)算項(xiàng)目的合同銷售額為2270億元,相較于2021年末下降了28%;此外2022年末的合同負(fù)債為1252億元,相較于同期下降了36%。從對(duì)物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)收入的覆蓋倍率來(lái)看,已售未結(jié)算合同銷售額/物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)收入下降為1,而未結(jié)轉(zhuǎn)銷售中還包括非并表項(xiàng)目;合同負(fù)債/物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)收入僅為0.55??梢?jiàn),隨著未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債的減少,未來(lái)龍湖營(yíng)收規(guī)模的增長(zhǎng)或受到限制。
??從利潤(rùn)率水平來(lái)看,2022年龍湖的毛利率為21.17%,相比2021年下降約4個(gè)百分點(diǎn);其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降5個(gè)百分點(diǎn)至17.9%,運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率均有提升,分別為75.6%及28.9%。2022年龍湖集團(tuán)加強(qiáng)了費(fèi)用控制,管理費(fèi)用占營(yíng)業(yè)額的比例較2021年同期下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至2.7%,銷售開(kāi)支占營(yíng)業(yè)額的比例較上年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至2.1%。在此背景下,凈利率為13.1%,相比2021年下降1.13個(gè)百分點(diǎn)。
??對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)投資,龍湖表示會(huì)堅(jiān)守投資刻度,包括毛利率要求在 20% 以上,凈利率在 12% 以上。最近一年龍湖新拿土地的毛利率有22%,凈利率達(dá)13%,相信隨著行業(yè)不斷修復(fù),未來(lái)龍湖的毛利率有望回歸。
??04 負(fù)債
??凈負(fù)債率同比增加11個(gè)點(diǎn)
標(biāo)普22年中以來(lái)首次上調(diào)龍湖評(píng)級(jí)
??在償債能力方面,龍湖持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。2022年末龍湖剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后,現(xiàn)金短債比為2.61倍,持有現(xiàn)金充足,足以支付短期負(fù)債。長(zhǎng)短債比9.07,債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。此外,由于年內(nèi)總有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)了8%,而在手現(xiàn)金則下降了18%。2022年末龍湖凈負(fù)債率為58.1%,較2021年提升11.4個(gè)百分點(diǎn),但仍維持行業(yè)較低水平;剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%,離監(jiān)管的70%有一定距離,持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。
??在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的支持下,龍湖作為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)之一,融資渠道進(jìn)一步拓寬。2022年,龍湖先后在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券,以及35億元中期票據(jù),利率在3.00%至4.10%之間,期限達(dá)三年至八年。此外2022年12月龍湖成為首家內(nèi)保外貸房企,于境外銀行貸款7億元,期限5年。
??截止2022年底,龍湖集團(tuán)的平均借貸成本進(jìn)一步降低至4.1%,平均貸款年限為6.67年,其中2023年已無(wú)到期境外債,需要?jiǎng)傂詢陡兜木硟?nèi)公司債也僅73億元;此外非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為69.8%。對(duì)于2023年,龍湖表示預(yù)計(jì)有息債務(wù)會(huì)保持在2080億總數(shù)不變,但是結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化,加大國(guó)內(nèi)銀行融資,加大經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)貸,并適度減少境外融資。龍湖優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu),在行業(yè)修復(fù)的背景下也讓其擁有了更多發(fā)展機(jī)遇。
??2023年2月9日,標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí),展望上調(diào)為穩(wěn)定。這是2022年中以來(lái),三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國(guó)房企展望。截至當(dāng)前,龍湖集團(tuán)獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí),其中信用評(píng)級(jí)BBB-(標(biāo)準(zhǔn)普爾)、Baa2(穆迪)、BBB(惠譽(yù))、AAA(中誠(chéng)信證評(píng)、新世紀(jì))。
?
??05 多元化
??全航道協(xié)同促進(jìn)發(fā)展
5年內(nèi)非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比達(dá)50%
??2022年,龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元,同比增長(zhǎng)14%;商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。截至2022年底,龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為722萬(wàn)平方米(含車位總建筑面積為927萬(wàn)平方米),整體出租率為93.9%;冠寓已開(kāi)業(yè)11.6萬(wàn)間,整體出租率為88.5%,其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為91.1%。此外服務(wù)業(yè)務(wù)及其他,實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入116.7億元,同比增長(zhǎng)39%。
??在商業(yè)投資方面,龍湖現(xiàn)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)76座,持有近139座項(xiàng)目,2023年預(yù)計(jì)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目11個(gè),新開(kāi)項(xiàng)目對(duì)2023年的租金收入貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)將超過(guò)4個(gè)億。在長(zhǎng)租公寓方面,目前龍湖累計(jì)開(kāi)業(yè)11.6萬(wàn)間,2022年底受疫情影響期末出租率88.5%有所下降,未來(lái)一兩個(gè)月內(nèi)會(huì)逐步回歸到正常水平。此外龍湖龍智造板塊,截止目前已獲取建管項(xiàng)目近40個(gè),總建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米。
??在業(yè)績(jī)會(huì)上,龍湖提到未來(lái)5年內(nèi),非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比將在50%以上。目前龍湖已形成了一個(gè)開(kāi)發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道、兩個(gè)服務(wù)航道,“1+2+2”的發(fā)展格局,預(yù)計(jì)在該體系下,能為龍湖提供更大的后續(xù)發(fā)展空間。
- 09:32
上坤地產(chǎn):預(yù)期2022年母公司擁有人應(yīng)占虧損17億至22億元,同比由盈轉(zhuǎn)虧
- 09:31
里昂:重申龍湖集團(tuán)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)上調(diào)至32港元
- 09:29
- 08:50
- 08:46
- 08:44
豐富土地供應(yīng)方式!深圳發(fā)布國(guó)有土地供應(yīng)管理?xiàng)l例征求意見(jiàn)稿
- 2023-03-20 13:49:54
- 2023-03-20 13:36:36
- 2023-03-20 11:36:29
- 2023-03-20 11:22:59
- 2023-03-20 11:17:01
- 2023-03-20 10:29:16
- 2023-03-20 10:22:18
- 2023-03-20 10:16:35
- 2023-03-20 10:15:14
- 2023-03-20 10:13:52
- 2023-03-20 10:13:17
- 2023-03-20 10:11:33
- 2023-03-20 10:11:16
- 2023-03-20 10:09:50
三亞市自然資源和規(guī)劃局原黨組書(shū)記、局長(zhǎng)高富宅涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查
- 2023-03-20 10:09:21
- 2023-03-20 10:08:12
- 2023-03-20 10:07:27
- 2023-03-20 10:06:09
- 2023-03-20 10:05:41
- 2023-03-20 10:04:50
- 2023-03-20 10:04:49
- 2023-03-20 10:03:45
- 2023-03-20 10:01:05
- 2023-03-20 09:59:52
鄭州與中國(guó)能建簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 將在裝配式產(chǎn)業(yè)、城市更新等領(lǐng)域合作
- 2023-03-20 09:59:50
- 2023-03-20 09:58:09
- 2023-03-20 09:56:54
- 2023-03-20 09:56:08
- 2023-03-20 09:54:52
成都:支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行好差別化住房信貸政策,滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求
- 2023-03-20 09:52:58
- 2023-03-20 09:48:34
- 2023-03-20 09:43:59
- 2023-03-20 09:43:30
- 倪虹談2023年住建工作:穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生
- 2月樓市:市場(chǎng)回升苗頭初顯,投資難言全面復(fù)蘇
- 關(guān)于房地產(chǎn),政府工作報(bào)告聚焦這三點(diǎn)
- 2022年超300家房企申請(qǐng)破產(chǎn)
- 央行、銀保監(jiān)會(huì):加大住房租賃市場(chǎng)支持力度,拓寬多元化投融資渠道
- 房企融資再度開(kāi)閘,410億元中期票據(jù)獲集中注冊(cè)
- 房地產(chǎn)再迎利好,證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)
- 5家金融機(jī)構(gòu)被罰3.88億元,均涉及違規(guī)發(fā)放房貸
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2022-11)1573.9點(diǎn)
- -0.12%
- -1.08%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
2022.07 | 1580.0 | -0.03% | -0.66% |
2022.06 | 1580.5 | -0.09% | -0.13% |
- 1越秀地產(chǎn):TOD銷售穩(wěn)健增長(zhǎng),全國(guó)化拓展實(shí)現(xiàn)突破
- 2仁恒置地:三道紅線保持綠檔,代建業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力
- 3不動(dòng)產(chǎn)私募基金重啟,萬(wàn)科等房企積極配股 (2023年2月)
- 4企業(yè)月報(bào)|百?gòu)?qiáng)銷售同環(huán)比增長(zhǎng),民企投資弱復(fù)蘇 (2023年2月)
- 5恒大、中南、旭輝紓困迎來(lái)救兵,保利打包掛牌12個(gè)碧桂園項(xiàng)目(2023年2月)
- 6債務(wù)重組只是第一步,真金白銀才是出險(xiǎn)房企復(fù)蘇的關(guān)鍵
- 7行業(yè)透視|TOP30房企商票逾期余額超200億,承兌業(yè)務(wù)或?qū)⑹芟?/a>
- 8行業(yè)透視|房企爭(zhēng)相定向增發(fā),股價(jià)“低谷”中的進(jìn)與退
- 9以綠健智慧人居為切入點(diǎn),房企如何構(gòu)建產(chǎn)品體系?
- 10民營(yíng)房企融資現(xiàn)狀及破局解析