公司劉偉 2023-03-20 09:59:50 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??這是吳亞軍“缺席”龍湖的首場業(yè)績會,管理層新舊交替,龍湖依然保持穩(wěn)健底色。
??3月17日下午,一套全新的高管陣容亮相龍湖集團控股有限公司(以下簡稱“龍湖”00960.HK)業(yè)績發(fā)布會,其中包括新任龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官的陳序平,以及由集團副總裁兼龍湖浙江公司總經(jīng)理升任地產(chǎn)航道總經(jīng)理的張旭忠。
??根據(jù)業(yè)績報告,2022年,龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元,同比增長12.2%;歸屬股東的凈利潤為243.6億元,同比增長2%;全年毛利潤530.4億元,對應毛利率21.2%;核心稅后利潤率為12.3%,核心權(quán)益后利潤率為9%。這一成績在多家房企紛紛出險的2022年實屬不易。
??2022年10月,陳序平接替吳亞軍成為龍湖集團新董事長,但吳亞軍仍然是龍湖最大的股東,此前連續(xù)兩次選擇以股代息,體現(xiàn)了其作為大股東對公司的實質(zhì)性支持。此外,吳亞軍也是集團的戰(zhàn)略顧問,繼續(xù)支持著公司管理層。
??在經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)的這一輪洗牌后,告別過往的“三高”發(fā)展模式已成為業(yè)內(nèi)共識。今后如何轉(zhuǎn)變發(fā)展思維,怎樣做才能使手中的資產(chǎn)更加優(yōu)化,是橫在職業(yè)經(jīng)理人們面前一條更具挑戰(zhàn)性的路。
??業(yè)績會上,陳序平坦言,“這一兩年我們選擇了管理層會更加辛苦的一條路,在控負債總額的情況下要實現(xiàn)利潤的穩(wěn)中有增,同時還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。其實這是一條非常有挑戰(zhàn),也需要額外付出的路?!?/p>
??“增肌不增重”
??過去房地產(chǎn)行業(yè)在高歌猛進的時候,幾乎所有開發(fā)商都是資產(chǎn)和負債同步增長,以此驅(qū)動公司的利潤和收入增長。陳序平感慨,這個邏輯在2021年下半年以來,已經(jīng)變得非常兇險,一些出險的公司也是因為這個原因。
??作為龍湖最重要業(yè)務板塊的開發(fā)航道,2022年,龍湖把穩(wěn)了“方向盤”,繼續(xù)保持2000億元以上的銷售規(guī)模。
??2022年,龍湖實現(xiàn)合同銷售額2015.9億元,對應銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。分區(qū)域來看,長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元,分別占集團合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。
??經(jīng)歷行業(yè)企業(yè)頻頻出險的上一階段后,陳序平對風險也有了更清晰的認識。他表示,負債是無差異無差別的,但是資產(chǎn)有非常大的差別,所以公司在經(jīng)營上更重視資產(chǎn)質(zhì)量,同時在負債端,在過往控負債率的情況下,讓公司的有息負債總額也保持一個持平的規(guī)模,同時提升公司的周轉(zhuǎn)和運營效率,去驅(qū)動公司的增長。
??在控負債總額的前提下,要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。他做了一個比喻,“這就像一個人要增肌,但是體重不能增加,這就意味著作為管理層需要更加自律,更加提高經(jīng)營的水平,更加注重整個公司的資產(chǎn)質(zhì)量。”
??剛剛結(jié)束的全國兩會對整個地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)非常清晰,穩(wěn)支柱、防風險,抓兩頭,帶中間,一方面是對優(yōu)質(zhì)房企的大力支持,另一方面則是對風險房企的防范。
??對于未來的融資和債務規(guī)模,龍湖依舊保持審慎、穩(wěn)健態(tài)度。CFO趙軼表示,2023年龍湖債務會保持平穩(wěn),保持2080億元總數(shù)不變,但是結(jié)構(gòu)會進一步優(yōu)化,加大國內(nèi)的銀行融資,加大經(jīng)營性開發(fā)貸,適度減少境外融資,繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù),讓龍湖整個的現(xiàn)金流盤面和債務結(jié)構(gòu)能應對行業(yè)的周期。
??對于2023年在土地市場的投資計劃,張旭忠介紹:今年公司的拿地策略依然會堅持兩個方向。一是堅持以銷定支,二是嚴守投資刻度,盡可能優(yōu)中選優(yōu)。
??張旭忠表示,2022年,龍湖在整體公開市場拿地的平均溢價率是4%,其中有60%的土地是零溢價率拿地??傮w實現(xiàn)了22%的毛利率和13%的凈利率。他強調(diào),2023年,龍湖依然會要求拿地的毛利率高于20%,歸屬股東的凈利率不低于12%。
??非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比逾50%
??2022年,龍湖的毛利率21.2%,是近年來的最低值。
??趙軼表示,從總體毛利率角度看,整個行業(yè)在回歸,龍湖也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右,新房銷售會在15~20%的階段過渡。隨著逐步的修復,包括新拿土地逐步進入結(jié)算軌道,相信會回到25%左右的階段。
??他認為,這個毛利率是健康的,因為現(xiàn)在整個行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)脫離了過去高歌猛進式的高毛利、高地價、高杠桿階段,進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的階段。能夠賺取合理的利潤,同時周轉(zhuǎn)更安全,售價更合理。
??在主營業(yè)務利潤日漸平庸的當下,如何挖深開發(fā)業(yè)務之外的護城河,是許多房企夙興夜寐所求之事。
??從多年前開始布局,龍湖在航道上終于完成重構(gòu),變成一個開發(fā)航道、兩個運營航道、兩個服務航道,這樣“1+2+2”的格局。在“一個龍湖”的統(tǒng)一體系下,這樣格局為龍湖穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展,提供更大的空間。
??2022年上半年,龍湖經(jīng)營性業(yè)務收入首次突破百億元。2022年全年,龍湖實現(xiàn)經(jīng)營性業(yè)務收入236億元,同比增長25%,經(jīng)營性利潤占比為27%,已經(jīng)成為龍湖可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻源。
??其中,由商業(yè)投資和長租公寓組成的運營業(yè)務,租金貢獻穩(wěn)定提升,同比增長14.1%,為118.8億元;由物業(yè)管理和智慧營造組成的服務業(yè)務收入同比增長38.6%,至116.7億元。
??2022年,龍湖的經(jīng)營性收入中兩個運營航道依靠投資性物業(yè)的運營租金收入,實現(xiàn)了比較高的毛利率,平均毛利率接近75%。這一利潤率遠高于開發(fā)航道。
??陳序平稱,這方面的資產(chǎn)是重投入的,所以這兩個業(yè)務未來是根據(jù)租金貢獻的現(xiàn)金流去實現(xiàn)自平衡,并注重存量項目的提升,存量增長空間是比較大的。
??未來,這兩個業(yè)務能給集團穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障,也會逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業(yè)務利潤占比是27%,預計在未來五年以內(nèi)利潤占比是非常有希望達到50%以上的。
??陳序平談到,非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比50%以上,這在行業(yè)頭部企業(yè)中不多見,可以令龍湖整個利潤盤面更加健康。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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