市場(chǎng) 2023-03-20 09:52:58 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2022年,中國(guó)樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國(guó)性深度調(diào)整,行業(yè)投資、施工、新開(kāi)工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào),其中新房成交同比下降27%,庫(kù)存去化壓力急劇攀升,在此背景下,全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整,土地購(gòu)置面積同比下降53%。
??我們?cè)趯?duì)各城市目前的長(zhǎng)短期庫(kù)存壓力進(jìn)行了全面梳理,并對(duì)去化周期指標(biāo)進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性分析后,得出以下結(jié)論:
??1,2022年,開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取銷售許可證的速度放緩,新推項(xiàng)目減少,使整體狹義庫(kù)存假性回落,狹義庫(kù)存指標(biāo)與2014年高點(diǎn)的差距也因此進(jìn)一步拉大。
??2,預(yù)期修復(fù)助一線城市狹義庫(kù)存規(guī)模“逆市”上行。
??3,廣義庫(kù)存同比增幅達(dá)6%,長(zhǎng)期庫(kù)存規(guī)模仍在攀升。
??4,成交低迷下,整體狹義、廣義消化周期均顯著上行。
??5,一線城市狹義消化周期仍低于2014年高點(diǎn),三四線供求信心雙雙“塌方”致去化壓力驟增。
??6,中大戶型產(chǎn)品去化表現(xiàn)更為穩(wěn)健,二房產(chǎn)品庫(kù)存壓力高企。
??7,預(yù)期修復(fù)和庫(kù)存壓力緩解,均需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的長(zhǎng)期過(guò)程。
??需要強(qiáng)調(diào)一下,2022年末,典型城市消化周期暴增至20個(gè)月,已經(jīng)超過(guò)了前期2014年的高點(diǎn)。超過(guò)四成城市的狹義消化周期超過(guò)兩年,僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個(gè)月以內(nèi)。平均廣義庫(kù)存消化周期也達(dá)到了6年,同比增幅高達(dá)66%。
??2022年,同步于商品住宅成交面積的大幅下滑,全國(guó)住宅竣工待售面積創(chuàng)下了近年來(lái)的新高。狹義庫(kù)存卻不增反降,超過(guò)六成的典型城市狹義庫(kù)存同比下滑,需求端表現(xiàn)穩(wěn)健的上海反而成為了庫(kù)存規(guī)模領(lǐng)漲的代表城市之一。
??2022年末全國(guó)住宅竣工未售面積2.7億㎡,同比上升18%,創(chuàng)近5年新高,但還遠(yuǎn)低于2015年4.5億的歷史高點(diǎn)。
??2022年,竣工住宅的未售率攀升至32%,也與2020年起始的市場(chǎng)去化率的下行相一致??紤]到2022年全國(guó)商品住宅銷售規(guī)模較上一年下降了4億㎡,若2023年消費(fèi)者預(yù)期和行業(yè)銷售不能得到良好回正,竣工住宅未售率必將在接下來(lái)一兩年內(nèi)繼續(xù)上行,并導(dǎo)致商品住宅待售面積加速攀升。
??一線城市2022年狹義庫(kù)存逆市上漲,但相比2014年的降幅仍是各能級(jí)中最大的,從中折射出的市場(chǎng)信心也更為堅(jiān)定。
??二線城市供給側(cè)“轉(zhuǎn)向”及時(shí),狹義庫(kù)存兩連降。2021年二線狹義庫(kù)存指標(biāo)“率先”發(fā)出轉(zhuǎn)向信號(hào),供給側(cè)早早開(kāi)啟了“以銷定供”模式,2021、2022年狹義庫(kù)存規(guī)模連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。
??三四線城市信心“衰退”,需求弱市下狹義庫(kù)存快速回落。相較二線城市而言,三四線城市市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向速度相對(duì)較慢,確定方向后的“加速度”也更快,三四線2022年年末狹義庫(kù)存同比降幅高達(dá)6.5%。
??在剛剛過(guò)去的2022年,典型城市消化周期在年末暴增至20個(gè)月,同比增長(zhǎng)60%,突破了18個(gè)月的警戒線,也超過(guò)了2014年的前期高點(diǎn)。
??考慮到目前樣本城市狹義庫(kù)存規(guī)模仍低于2014年,消化周期的突破高位意味著2022年樣本城市的銷售情況還不及2014年的平均水平。
??各能級(jí)表現(xiàn)方面,在2014年的前期高點(diǎn)時(shí)各能級(jí)城市消化周期均在18-19個(gè)月附近,不過(guò)在2022年末的本輪高點(diǎn),各能級(jí)消化周期指標(biāo)卻出現(xiàn)了顯著分化:
??一線城市狹義消化周期指標(biāo)表現(xiàn)最佳,2022年末僅為15.9個(gè)月,也是各能級(jí)中唯一消化周期低于2014年高點(diǎn)的;
??二線城市“以銷定供”助狹義庫(kù)存平盤(pán),狹義消化周期與2014年高點(diǎn)相近;
??三四線供求規(guī)?!八健笔较禄芷陬I(lǐng)跑各能級(jí)城市。
??2022年50城整體消化周期雖超過(guò)了2014年高點(diǎn),絕大多數(shù)城市的消化周期也較2016年的低點(diǎn)出現(xiàn)明顯上升,不過(guò),對(duì)比前期高點(diǎn)來(lái)看,各城市表現(xiàn)明顯分化,仍有22個(gè)城市的消化周期低于2014年,占比超過(guò)四成。
??其中大部分城市是由于狹義庫(kù)存規(guī)模的回落,使得當(dāng)前市場(chǎng)去化壓力得以小于前期高點(diǎn),典型如上海、杭州,2022年末消化周期分別為6.9和6.4個(gè)月,較2014年末降幅均超過(guò)60%。
??就2022年末的現(xiàn)狀指標(biāo)看,在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中,僅上海、杭州、合肥等5個(gè)城市消化周期低于10個(gè)月。
??35城消化周期達(dá)到18個(gè)月以上,包括鄭州、青島、東莞等城市均在此列,更有14城消化周期超過(guò)了36個(gè)月,諸如大連、煙臺(tái)、呼和浩特均在其中。
??住宅廣義庫(kù)存消化周期(下稱:廣義消化周期)的中長(zhǎng)期去化壓力指標(biāo)驟升出現(xiàn)在2022年。至2022年末,樣本城市廣義庫(kù)存消化周期達(dá)到了6年,同比增幅高達(dá)66%。
??其中,一線城市先降后升。作為2020年以來(lái)行業(yè)最大的“避風(fēng)港”,一線城市商品住宅交易規(guī)模在2020-2021年間仍能保持明顯正增長(zhǎng),使得廣義消化周期不增反降,2021年末降至近年低點(diǎn)的3.6年,2022年反彈至5.1年,這個(gè)廣義消化周期仍在合理范圍之內(nèi)。
??二線城市先平后升。在2019年末-2021年末期間,二線城市廣義消化周期都處在3年左右的低位,直至2022年,隨著行業(yè)銷售規(guī)模的收窄,二線城市的廣義消化周期才躍升74%,達(dá)到5.2年,仍低于整體平均水平。
??三四線城市則是加速上行。在2020-2021年期間指標(biāo)即出現(xiàn)了17%的漲幅,2022年三四線城市交易規(guī)模進(jìn)一步下挫,再加之前期已處于相對(duì)高位的廣義庫(kù)存規(guī)模, 導(dǎo)致2022年末三四線城市平均廣義消化周期達(dá)到了8年,在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)將難以走出廣義庫(kù)存高位的泥沼。
??就CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市指標(biāo)變動(dòng)情況來(lái)看,與狹義庫(kù)存指標(biāo)類似,廣義消化周期在3年以內(nèi)的僅余合肥、杭州、上海、泉州等四個(gè)城市。其中杭州的廣義消化周期雖同比翻番,但仍能維持在2年左右的絕對(duì)低位。
??接近一半的城市廣義消化周期達(dá)到6年以上,中長(zhǎng)期庫(kù)存嚴(yán)重承壓,典型如重慶廣義消化周期達(dá)到9.8年,達(dá)到了上年的四倍。主要原因是重慶商品住宅成交年內(nèi)大幅下滑至580萬(wàn)㎡,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年2000萬(wàn)量級(jí)的交易規(guī)模,再加土地供給側(cè)回調(diào)力度不足,年內(nèi)土地成交規(guī)模降幅僅為一半左右,導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。
??特別需要說(shuō)明的是,深圳與大部分城市被動(dòng)上升的廣義消化周期不同,深圳這一指標(biāo)的高位有其特殊原因。作為近十年來(lái)人口規(guī)模增長(zhǎng)最快的城市,再加上深圳本身多山少地的地理?xiàng)l件所限,開(kāi)發(fā)商惜售造成廣義消化周期高位亦在情理之中。
??在整體狹義和廣義消化周期大幅上升的背景之下,各能級(jí)、各城市之間表現(xiàn)進(jìn)一步分化。就城市能級(jí)角度而言,一線城市表現(xiàn)依舊最佳,也是各能級(jí)城市中唯一狹義消化周期指標(biāo)低于2014年的。
??二、三線城市分化顯著。整體來(lái)看,二線城市得益于前期銷售規(guī)模的高位,目前庫(kù)存規(guī)模相對(duì)可控,狹義庫(kù)存去化周期與2014年相近、廣義庫(kù)存規(guī)模與2020年末相近。
??去化周期高企的蘭州、大連、長(zhǎng)春等地,狹義消化周期達(dá)到了3年左右或更高。
??狹義消化周期仍在合理范圍甚至低位的杭州、蘇州、南京、太倉(cāng)等長(zhǎng)三角強(qiáng)市,典型如杭州、合肥,由于基期狹義庫(kù)存較低,在2022年住宅銷售同樣回調(diào)的情況下,消化周期依舊維持在10個(gè)月以下。
??三四線城市則出現(xiàn)了“失速”風(fēng)險(xiǎn),2022年在廣義庫(kù)存較快攀升的基礎(chǔ)上,狹義庫(kù)存反而出現(xiàn)了下滑,且狹義庫(kù)存消化周期顯著高于2014年的前期高點(diǎn),商品住宅市場(chǎng)供給側(cè)信心嚴(yán)重不足。
??在住宅交易市場(chǎng),一二手新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了完成筑底的信號(hào)。2023年1月70城房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)實(shí)現(xiàn)環(huán)比止跌,自2021年以來(lái)9月以來(lái)首次回到正增長(zhǎng)區(qū)間。
??低位企穩(wěn)的價(jià)格指標(biāo)也更有利于促進(jìn)前期觀望的購(gòu)房者入市。2023年春節(jié)以來(lái),北京、廣州、南京等地頻頻出現(xiàn)點(diǎn)狀的項(xiàng)目熱銷,稀缺優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目先一步收回折扣,二手房市場(chǎng)方面,剛需、改善板塊的中介門(mén)店帶看量明顯增加,優(yōu)質(zhì)戶型、樓層的房屋周轉(zhuǎn)速度也顯著加快。
??目前的熱度復(fù)蘇仍然只是在部分城市局部性地出現(xiàn)。70個(gè)大中城市中仍有55個(gè)房?jī)r(jià)同比下滑;大多數(shù)區(qū)位相對(duì)一般的板塊,土拍和新房熱度仍在低位;掛牌量較大的剛需和改善二手房,以南京為例,成交較快的房源仍需較平均掛牌價(jià)折讓5%甚至更高的價(jià)格。
??對(duì)2023年的市場(chǎng)走向,我們認(rèn)為,首先還是要土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)三方面形成修復(fù)預(yù)期的合力。
??考慮到各城市以及各城市內(nèi)部的庫(kù)存壓力存在較大差異,購(gòu)房者的預(yù)期修復(fù)也需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的較長(zhǎng)過(guò)程。
??庫(kù)存壓力的緩解也需要經(jīng)歷分批次、由點(diǎn)至面的過(guò)程。目前上海、杭州等城市地市、樓市量?jī)r(jià)指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)點(diǎn)狀回升,下一步帶動(dòng)南京、西安、長(zhǎng)沙、寧波等城市的熱度回暖,最后再推動(dòng)長(zhǎng)春、大連等地優(yōu)質(zhì)區(qū)域庫(kù)存壓力修復(fù)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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