不動(dòng)產(chǎn)私募基金重啟，萬科等房企積極配股 (2023年2月)

??本月關(guān)注

??政府放寬境外上市融資，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金獲得支持

??2月17日證監(jiān)會(huì)發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。
21日中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，為房企提供了項(xiàng)目層面盤活存量資產(chǎn)的另一種方式；同時(shí)也與我國公募REITs市場(chǎng)形成共同發(fā)展關(guān)系，有助于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”的良性循環(huán)。
整體看來，本月政府對(duì)于房企融資的表態(tài)相對(duì)較少，但是在境外上市以及不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金方面的相關(guān)表態(tài)值得房企關(guān)注，可能成為一個(gè)融資的窗口。

??融資總量繼續(xù)筑底，境外融資仍然處于冰點(diǎn)

??本月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。房企債券發(fā)行了259.26億元，環(huán)比減少18.9%，同比增加8.8%。
債券類平均融資成本為4.14%，環(huán)比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內(nèi)融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03pct，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)較為明顯；境外融資成本則因?yàn)楸驹聝H有萬達(dá)發(fā)行境外債券而達(dá)到了11%。

??嘉創(chuàng)地產(chǎn)宣布將介紹上市，房企仍然積極配股

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深業(yè)物業(yè)向港交所遞交了招股書，期后則有嘉創(chuàng)地產(chǎn)在3月3日宣布將以介紹方式在港交所上市，預(yù)期將于3月23日正式掛牌。
而在增發(fā)配股方面，本月萬科、招商蛇口、大名城都宣布將非公開發(fā)行A股股份，同時(shí)福星和保利的A股增發(fā)也在推進(jìn)中。除此之外，期后萬科在3月2日就配售3億股新H股與中信里昂證券訂立了配售協(xié)議，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

??01 債券發(fā)行

??行業(yè)融資繼續(xù)筑底
央國企仍是主力

??2023年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-2月80家典型房企的累計(jì)融資總量為1084.32億元，同比減少20.38%。雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資386.42億元，環(huán)比減少1.9%，同比增加26.8%；境外債權(quán)融資20.26億元，環(huán)比減少59.8%，同比減少64.5%；資產(chǎn)證券化融資為18.05億元，環(huán)比減少83.8%，同比減少31.1%。

??2月房企發(fā)債259.26億元，環(huán)比減少18.9%，同比增加8.8%。其中，境外發(fā)債約20.26億元，環(huán)比減少56.9%，同比減少18%，僅有萬達(dá)商業(yè)發(fā)行了一筆3億美元高級(jí)無抵押債券。境內(nèi)發(fā)債239億元，環(huán)比減少12.4%，同比增加11.9%。其中，公司債發(fā)行134億元，環(huán)比增加570%，同比增加112.7%；中期票據(jù)發(fā)行30億元，環(huán)比減少75.8%，同比減少77.5%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國貿(mào)、首開股份、金隅集團(tuán)等國企央企。

??2023年2月80家典型房企新增債券類融資成本4.14%，環(huán)比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內(nèi)融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03pct，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)較為明顯；境外融資成本則因?yàn)楸驹聝H有萬達(dá)發(fā)行境外債券而達(dá)到了11%。2023年1-2月80家典型房企新增債券類融資成本4.21%，較2022年全年下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門國貿(mào)和首開股份，兩家企業(yè)的發(fā)行總量都是39億元，廈門國貿(mào)在本月發(fā)行了3筆共19億元的公司債和一筆20億元的超短融，首開則發(fā)行了兩筆共39億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有14家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少3家。從發(fā)債年限來看，越秀和保利置業(yè)各自發(fā)行了一筆長達(dá)7年的公司債，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，保利發(fā)展發(fā)行的一筆超短融利率為2.26%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約

??本月到期380億元
陽光城、金科新增違約

??2月房企共有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為380億元，環(huán)比減少59.8%。提前關(guān)注到2023年3月將有36筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為504億元，環(huán)比增加32.6%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是金地和龍湖于2018年分別發(fā)行的兩筆30億元的公司債。

??在債務(wù)違約方面，本月沒有新增違約房企，不過月內(nèi)已經(jīng)暴雷的陽光城和金科都有新增債務(wù)違約。整體來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

??03 IPO和增發(fā)

??嘉創(chuàng)地產(chǎn)將以介紹方式港股上市
房企積極配股融資

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深業(yè)物業(yè)向港交所遞交了招股書，期后則有嘉創(chuàng)地產(chǎn)在3月3日宣布將以介紹方式在港交所上市，預(yù)期將于3月23日正式掛牌。整體看來，近期香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。但是隨著證監(jiān)會(huì)在17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。而在增發(fā)配股方面，本月萬科、招商蛇口、大名城都宣布將非公開發(fā)行A股股份，同時(shí)福星和保利的A股增發(fā)也在推進(jìn)中。除此之外，期后萬科在3月2日就配售3億股新H股與中信里昂證券訂立了配售協(xié)議，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

??04 股價(jià)變動(dòng)

??兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月表現(xiàn)相對(duì)一般
H股物業(yè)股表現(xiàn)較好

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般，A股有36%的地產(chǎn)股整月上漲，H股整月上漲的地產(chǎn)股占比則僅有18%。在H股方面，本月康橋悅生活的月漲幅達(dá)到了26.42%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股票在2月大部分時(shí)間成交量并不多，股價(jià)變化相對(duì)較少，僅在2月1日和24日兩天出現(xiàn)了11%以上的大漲，使得最終的整月漲幅超過了25%。除了越秀服務(wù)之外，方圓生活服務(wù)、弘揚(yáng)服務(wù)等物業(yè)企業(yè)的股價(jià)整月漲幅也相對(duì)較高。在A股房企方面，本月華發(fā)股份的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從2月7日開始就進(jìn)入了上升通道，其后直至月末僅有4天略有下跌，最終整月的漲幅為19.61%，成為了A股漲幅最大的房企。