企業(yè)月報｜百強(qiáng)銷售同環(huán)比增長，民企投資弱復(fù)蘇 (2023年2月)

??內(nèi)容提要

??? 2月百強(qiáng)房企業(yè)績同環(huán)比增長，企業(yè)格局分化

??? 兩成百強(qiáng)房企拿地，民企復(fù)蘇釋放積極信號

??? 行業(yè)融資繼續(xù)筑底，央國企仍是主力

??? 折扣力度收縮，早春造節(jié)以區(qū)域、項(xiàng)目為主

??? 房企組織優(yōu)化仍在持續(xù)，楊國強(qiáng)宣布退休楊惠妍接任

??? 越秀商業(yè)板塊更名“越秀商管”，奧園健康正式引入廣州國資

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
合約銷售

??2月百強(qiáng)房企業(yè)績同環(huán)比增長，企業(yè)格局分化

??核心觀點(diǎn)??

??1、2023年2月，隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應(yīng)低位回升，春節(jié)以來整體市場表現(xiàn)為止跌回升。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。但值得注意的是，百強(qiáng)房企2月業(yè)績同環(huán)比增長，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基數(shù)相對較低。3月市場修復(fù)情況仍然存在較大不確定性，能否穩(wěn)步修復(fù)還要取決于企業(yè)整體供應(yīng)規(guī)模，以及居民需求和購買力恢復(fù)情況。

??2、目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續(xù)分化。從銷售門檻變化來看，1-2月僅TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績同比增長顯著。反觀TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達(dá)28.4%和29.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

??3、1-2月，超4成百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比增長，其中累計業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到27家。TOP30梯隊房企累計業(yè)績同比增長的企業(yè)數(shù)量占比更高。央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。如保利、中海、華潤、招商、綠城、龍湖、建發(fā)、華發(fā)等企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)突出。

??02
企業(yè)拿地

??兩成百強(qiáng)房企拿地，民企復(fù)蘇釋放積極信號

??核心觀點(diǎn)??

??1、2月份土地市場在核心城市集中供地優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下點(diǎn)狀回暖。30家監(jiān)測房企中有華潤、建發(fā)、越秀、保利、招商等8家企業(yè)拿地。30家監(jiān)測企業(yè)2月土地投資金額353億元，環(huán)比上漲358%，土地投資面積226萬平方米，環(huán)比增237%。在核心城市土地火熱之下，平均樓板價升至15619元/平方米，環(huán)比增長36%。

??2、兩成百強(qiáng)房企拿地，國央企仍是領(lǐng)頭羊。隨著北京、杭州、蘇州等城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資積極性略有回升。前兩月超過兩成百強(qiáng)房企在土地市場納儲，與一月僅零星百強(qiáng)拿地形成鮮明對比。但值得注意的是，萬科、龍湖、中海、金地等集中供地?？颓皟稍氯晕从袛孬@，一方面是自身的投拓節(jié)奏、城市選擇的差異，另一方面，在核心城市土拍火熱下，競拍搖號“運(yùn)氣不佳”。

??就拿地企業(yè)而言，仍是頭部國央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域型民企等老面孔。其中越秀、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，建發(fā)金額同比增長70%，且拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均。此外，民企投資呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)，除新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，而偉星、中天美好集團(tuán)等區(qū)域型民企依舊表現(xiàn)強(qiáng)勢，且投資聚焦在核心集中供地城市，兩者拿地銷售比均超過0.4。

??3、地塊優(yōu)質(zhì)或吸引更多企業(yè)參與，土地市場熱度將慣性延續(xù)。我們認(rèn)為，在政策寬松、銷售回暖以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場進(jìn)一步回暖做強(qiáng)有力的支撐。

??綜合而言，我們認(rèn)為判斷投資回暖有三個信號，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業(yè)數(shù)量增多，溢價率持續(xù)走高，三則是規(guī)模民企的投資復(fù)蘇。從2月的集中供地來看來看，城投拿地比例確實(shí)降低，但多數(shù)是建立在地塊供應(yīng)減少、優(yōu)質(zhì)地塊比例提升的條件之上的，雖然許多深耕型杭州民企拿地，但是全國化規(guī)模民企仍深陷泥潭。所以市場端來看，雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。

??值得注意的是，部分民企參與到土拍中并有所斬獲無疑釋放了積極的信號，后續(xù)能否延續(xù)取決于自身的經(jīng)營狀況，未來的土地市場大概率還是會呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖的趨勢，城市內(nèi)部板塊也將愈發(fā)分化。

??03
企業(yè)融資

??行業(yè)融資繼續(xù)筑底，央國企仍是主力

??核心觀點(diǎn)??

??1、融資總量：2023年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資386.42億元，環(huán)比減少1.9%，同比增加26.8%；境外債權(quán)融資20.26億元，環(huán)比減少59.8%，同比減少64.5%；資產(chǎn)證券化融資為18.05億元，環(huán)比減少83.8%，同比減少31.1%。

??2、融資成本：2023年1-2月80家典型房企新增債券類1融資成本4.21%，較2022年全年下降0.01個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個百分點(diǎn)。單月來看，2月房企融資成本為4.14%，環(huán)比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內(nèi)融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03pct，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國貿(mào)、首開股份、金隅集團(tuán)等國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢較為明顯；境外融資成本11%，本月僅有萬達(dá)商業(yè)發(fā)行了一筆成本為11%的3億美元高級無抵押債券。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是首開股份，其融資總量為65.02億元，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在本月發(fā)行了兩筆共39億元的公司債，同時還獲得了26.02億元的銀行貸款。從企業(yè)梯隊來看，2023年1-2月TOP11-30房企的平均融資額為9.36億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP51+的房企融資規(guī)模同比增加了66.56%，增加幅度最大。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.65%，較2022年全年下降0.48pct，比融資成本最高的TOP51+的房企低1.99pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降0.94pct，降幅最大。

??04
營銷策略

??折扣力度收縮，早春造節(jié)以區(qū)域、項(xiàng)目為主

??核心觀點(diǎn)??

??1、市場延續(xù)上月向暖趨勢，營銷讓利幅度有所收斂。2月延續(xù)了春節(jié)期間的向好走勢，從城市、項(xiàng)目數(shù)據(jù)看市場已有回暖趨勢。據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年2月重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，市場回升苗頭初顯。從2月CRIC調(diào)研情況看，保利、萬科等頭部房企均推出了早春營銷購房活動，整體折扣普遍在9折以上，部分特價房能達(dá)到8折，營銷延續(xù)春節(jié)平穩(wěn)狀態(tài)。

??2、本月營銷呈現(xiàn)兩大特征，一方面新房折扣收窄，另一方面現(xiàn)房庫存積極營銷。春節(jié)后，房企營銷開始鋪排早春造節(jié)營銷，但范圍主要以區(qū)域、項(xiàng)目營銷活動為主。且折扣力度從集團(tuán)整體還是項(xiàng)目層面均有收窄。而對于庫存現(xiàn)房或車庫的營銷活動力度仍較大。從營銷內(nèi)容上看，特價房、老帶新活動較多，聚焦現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的營銷活動再次出現(xiàn)，如融創(chuàng)中國佛山融創(chuàng)半島壹號情人節(jié)期間準(zhǔn)現(xiàn)房限量99折，時代中國清遠(yuǎn)現(xiàn)房最高優(yōu)惠可達(dá)87折。不僅如此，部分房企還推出購房車位優(yōu)惠活動，保利、越秀、旭輝等房企針對重慶區(qū)域項(xiàng)目有不同程度的購房抵扣車位的活動。

??3、房企將通過更為多元的營銷方式搶占市場，高頻率小范圍的營銷活動更為適合。展望后市，為積極利用當(dāng)前有所回暖的市場，我們預(yù)計在短期內(nèi)房企為提振業(yè)績或?qū)⒃黾庸?yīng)，項(xiàng)目推盤以小步快跑方式為主；其次房企讓利意愿減少，部分項(xiàng)目折扣優(yōu)惠或會收回以提高市場預(yù)期；同時房企也將利用線上平臺積極推廣項(xiàng)目，特價房配合直播、老帶新、車位優(yōu)惠等方式一起效果更為明顯。從長遠(yuǎn)角度看，提前交付手段也是促進(jìn)去化、搶占市場、品牌宣傳的重要手段。

??05
組織動態(tài)

??房企組織優(yōu)化仍在持續(xù)
楊國強(qiáng)宣布退休楊惠妍接任

??核心觀點(diǎn)??

??1、組織架構(gòu)調(diào)整方面：2月，房企組織優(yōu)化調(diào)整仍在繼續(xù)。中海商業(yè)版塊、金地商置、中國金茂、金科集團(tuán)等進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整相應(yīng)帶動人事調(diào)整。這些企業(yè)內(nèi)部變動的主要目標(biāo)還是向管理要效益，核心也都是直指利潤的增長。如中海此次商業(yè)板塊率先動刀，最為直接的原因源于個別地區(qū)公司以及部分項(xiàng)目的業(yè)績表現(xiàn)不佳，將盈利較弱的公司劃歸為實(shí)力較強(qiáng)的商管團(tuán)帶領(lǐng)，提高效能。

??2、人事變動方面：碧桂園發(fā)布重磅公告，宣布楊國強(qiáng)因年齡原因辭任董事會主席及執(zhí)行董事，將以特別顧問的形式繼續(xù)參與集團(tuán)經(jīng)營。原碧桂園聯(lián)席主席，楊國強(qiáng)二女兒楊惠妍接任主席，全面負(fù)責(zé)碧桂園的管理。

??楊國強(qiáng)辭任后，碧桂園董事會中只有3人屬于楊氏家族成員，去年12月，碧桂園發(fā)布公告稱，公司高管程光煜、伍碧君接替楊志成、宋軍出任執(zhí)行董事，楊氏家族雖然仍握有實(shí)際控制權(quán)，但以執(zhí)行董事、總裁莫斌為代表的職業(yè)經(jīng)理人深度參與公司管治并有序接班，也逐步淡化了家族企業(yè)治理特色。

??碧桂園人事調(diào)整公告背后是備受關(guān)注多年的“二代”接班成為現(xiàn)實(shí)。目前，“地產(chǎn)二代”楊惠妍面臨的行業(yè)環(huán)境依然在恢復(fù)進(jìn)程中，她對于當(dāng)前“管理紅利”時代的質(zhì)量發(fā)展有什么答案還有待后續(xù)觀察。

??06
戰(zhàn)略動態(tài)

??越秀商業(yè)板塊更名“越秀商管”
奧園健康正式引入廣州國資

??核心觀點(diǎn)??

??1、本月房企多元化主要集中在商業(yè)運(yùn)營、物管方面，在城市更新和代建等領(lǐng)域也有所涉及。商業(yè)運(yùn)營賽道火熱，各大房企本月積極推進(jìn)商業(yè)方面的合作，萬達(dá)集團(tuán)與洛陽建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系。物管領(lǐng)域熱度同樣高漲，其中招商積余南航本月進(jìn)駐齊首個市場化外拓項(xiàng)目白云金控民科園項(xiàng)目，金茂服務(wù)發(fā)布盈增預(yù)告預(yù)計2022年公司股東應(yīng)占溢利同比增80%-90%。城市更新方面，仁恒置地參與投資深圳龍華福城南木輋片區(qū)50萬平米舊改項(xiàng)目。此外，代建領(lǐng)域，旭輝建管蘇州第5個代建服務(wù)項(xiàng)目落子相城渭塘板塊。

??2、越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊宣布更名為“越秀商管”。2月28日，越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊正式更名為“越秀商管”。更名后，越秀商管正式升級“一核兩翼”資管戰(zhàn)略，即以越秀地產(chǎn)和越秀房托的“地產(chǎn)+金融——雙平臺互動”為發(fā)展核心引擎，打造“業(yè)務(wù)經(jīng)營平臺和資本管理平臺”戰(zhàn)略協(xié)同兩翼。主要包含4個品牌形象為IFC系列、ICC系列、悅匯系列和財富系列。截至2022年末，越秀商管整體運(yùn)營管理面積超730萬㎡，總資產(chǎn)超1090億元，在管項(xiàng)目已達(dá)50逾個，在國內(nèi)核心一、二線城市累計開業(yè)13個寫字樓、8個商場、18個酒店公寓及長租公寓，以及專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園等多個項(xiàng)目。

??3、奧園健康正式引入廣州國資。2月16日中國奧園發(fā)布出售待售股份公告稱，中國奧園擬以2.56億港元出售奧園健康（03662.HK）29.9%股權(quán)。此前，中國奧園持有其55.15%的股權(quán)，股權(quán)出讓后中國奧園持有股份比例將下降為24.68%，退為第二大股東，南粵星橋基金將成為新的第一股東。公告顯示，中國奧園此次股權(quán)出售每股待售股份的代價約為1.179港元，較奧園健康停牌前五個連續(xù)交易日的平均收市價每股1.822港元折讓約35.29%，屬于折價出讓。另獲得未兌現(xiàn)收益還包括，約定買方與中國奧園簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)中國奧園舊城改造項(xiàng)目。