評司論企｜67家房企預(yù)計2022年業(yè)績虧損超千億，未來前景幾何？

??隨著過半A股房企發(fā)布了2022年度的業(yè)績預(yù)告，房企2022年度的經(jīng)營情況也已經(jīng)基本浮出水面。由于項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少、計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等原因，近六成A股房企業(yè)績預(yù)虧。那么在2022年底多項房地產(chǎn)支持政策推出之后，2023年房企在銷售、投資以及融資方面的前景又會如何呢？

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??近9成房企業(yè)績預(yù)虧或盈利減少

??行業(yè)下行導(dǎo)致過半企業(yè)計提減值準(zhǔn)備

??截至2月14日，A股的113家上市房企中已經(jīng)有65家發(fā)布了2022年度業(yè)績預(yù)告，此外還有保利發(fā)展和華發(fā)股份發(fā)布了業(yè)績快報。從這67家企業(yè)的預(yù)告來看，A股房企中有38家預(yù)計將會虧損，占比超過了56%，其中有22家連續(xù)虧損。而盈利的29家房企中，則有20家預(yù)計歸母凈利潤同比減少，僅有5家預(yù)計歸母凈利潤有所增加，此外還有4家企業(yè)將扭虧為盈。整體來看，已披露2022年業(yè)績預(yù)告的A股上市房企業(yè)績表現(xiàn)仍然欠佳。

??具體來看58家業(yè)績預(yù)虧或者盈利減少的房企業(yè)績下滑的原因，有82%的房企歸因為疫情影響或者企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的銷售項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，同時也有56%的房企因為行業(yè)的低迷而對其資產(chǎn)計提了減值準(zhǔn)備，這兩個是多數(shù)企業(yè)業(yè)績下滑的主要原因。除此之外，商業(yè)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)因為紓困政策而主動對租戶進(jìn)行租金減免、多元化業(yè)務(wù)的收入減少、債務(wù)出險房企的利息費用劇增也是部分房企業(yè)績下滑的原因。

??以招商蛇口為例，企業(yè)預(yù)計2022年的歸母凈利潤為38-46億元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸母凈利潤為29-37億元，同比下降58.23%-67.27%。招商蛇口的歸母凈利潤同比大幅減少，主要原因在于企業(yè)的房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的毛利率下降，同時由于市場的變化企業(yè)計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆發(fā)期間對租賃物業(yè)采取了減免租等措施，累計減免租金約7.49億元，也導(dǎo)致企業(yè)利潤同比明顯下降。

??而在扭虧為盈的企業(yè)中，比較值得注意的是華夏幸福。由于在2022年華夏幸福的境內(nèi)債務(wù)重組取得了較大的進(jìn)展，因此在確認(rèn)了債務(wù)重組收益之后，企業(yè)2022年預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利潤為11-16億元，是首家扭虧為盈的債務(wù)暴雷大型房企。但是由于華夏幸福2022年的預(yù)計扣非凈利潤仍然虧損168億元以上，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)狀況仍然不容樂觀。除了華夏幸福以外，還有中交地產(chǎn)、中華企業(yè)和海南高速3家企業(yè)的歸母凈利潤盈利，但是扣非后則出現(xiàn)了虧損。

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??房企盈利水平持續(xù)走低

??2022年扣非歸母凈利潤總虧損超千億元

??從這67家A股上市房企的歷年盈利情況來看，自2019年開始67家企業(yè)加總后的歸母凈利潤和扣非后的歸母凈利潤就開始不斷下滑，2021年首次出現(xiàn)了整體虧損。這主要是因為2021年開始房企銷售項目的結(jié)轉(zhuǎn)受到了疫情的較大影響，同時房企流動性危機(jī)的爆發(fā)也讓部分企業(yè)的利息支出大幅增加。

??而到了2022年，按67家房企預(yù)計的凈利潤上限計算的話，這些企業(yè)的歸母凈利潤總虧損839億元，扣非歸母凈利潤總虧損1073億元(下限1439億元)，虧損規(guī)模同比大幅增加。

??整體看來，房企短期內(nèi)的盈利可能仍將持續(xù)走低。最主要的原因是2023年房企的項目結(jié)轉(zhuǎn)仍然受到2021年和2022年房地產(chǎn)銷售低迷以及疫情的影響，結(jié)轉(zhuǎn)利潤可能仍處于低位。此外，由于疫情的影響，商業(yè)地產(chǎn)空置率長期處在較高水平，因此部分進(jìn)行商業(yè)運營的房企即使取消了租金減免的措施，短期內(nèi)其商業(yè)租金收入也難以獲得較大的增長。不過值得注意的是，由于行業(yè)復(fù)蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，因此2023年若是市場恢復(fù)情況較好，房企可能減少甚至不用計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

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??市場環(huán)境復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)

??風(fēng)險出清后房企業(yè)績可能筑底

??當(dāng)前房企面臨的市場環(huán)境已經(jīng)開始有所轉(zhuǎn)機(jī)。在銷售方面，雖然2023年1月由于樓市低迷、市場需求及購買力不足，TOP100房企單月僅實現(xiàn)銷售操盤金額3574.3億元，創(chuàng)下了2021年以來的新低。但是隨著超過30個地級市陸續(xù)發(fā)文下調(diào)首套房貸利率下限，市場情緒開始逐漸向樂觀轉(zhuǎn)變，如福州、天津、鄭州3城在春節(jié)后案場到訪認(rèn)購已出現(xiàn)顯著回暖，客戶到訪和認(rèn)購都創(chuàng)下了11月以來的新高。如果各地政府對于房地產(chǎn)銷售的支持政策能夠持續(xù)，市場信心逐步恢復(fù)，未來房地產(chǎn)的銷售可能開始好轉(zhuǎn)。

??而在投資方面，TOP100房企2022年12月和2023年1月的新增土儲規(guī)模相較于2022年大多數(shù)月份有較大幅度的增加。同時從2月份上旬北京、杭州和鄭州三個城市的集中供地情況來看，重點一二線城市的土地市場已經(jīng)開始有復(fù)蘇的跡象。比如杭州的土拍就在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下全部成交，總價達(dá)到了89.6億元，整體溢價率達(dá)到10.9%，刷新了杭州2022年以來集中供地溢價率最高值。

??在最新一輪的杭州土拍中，以新城和龍湖為代表的民營房企回歸給市場帶來了一針強(qiáng)心劑。自從2022年11月以來，房企融資支持政策中“金融16條”、“第二支箭”、“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”、“內(nèi)保外貸”等多箭齊發(fā)，在信貸、債券、配股融資、境外貸款等方面給優(yōu)質(zhì)房企提供了較大的支持。而隨著1月11日首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，包括龍湖集團(tuán)、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江等企業(yè)都獲得了政府的明確認(rèn)可，使這些企業(yè)在資金方面的后顧之憂得到了一定的緩解，因此在杭州的土拍市場上就出現(xiàn)了新城和龍湖爭地的景象，未來這些企業(yè)可能會在土地市場上更加積極。

??2月9日，國際三大評級機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普發(fā)布報告確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級評級，評級展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定，這是自2022年中期以來，三大國際評級機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中資房企的評級展望。這也代表著資本市場對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的看好，以及對于部分擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企的認(rèn)可。

??除了較為優(yōu)質(zhì)的民營房企率先重回正軌之外，出險房企的紓困進(jìn)展加速也是市場復(fù)蘇的重大進(jìn)展。自從11月紓困方向開始由“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”之后，部分出險房企也逐漸完成了債務(wù)的整體重組，包括富力、龍光、融創(chuàng)、花樣年和華夏幸福等。雖然債務(wù)重組僅僅是給這些出險企業(yè)緩了一口氣，但是這也代表著資本市場對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的看好。而隨著中央以及各級地方政府對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的支持，可能將有更多出險房企成功緩解流動性危機(jī)。行業(yè)風(fēng)險出清，銷售規(guī)模筑底回升，此后房企的業(yè)績才有大幅好轉(zhuǎn)的可能。

??整體看來，2022年由于行業(yè)下行以及房企流動性危機(jī)影響，大部分房企的業(yè)績有所下滑，其中由于行業(yè)下行帶來的結(jié)算項目利潤減少以及計提資產(chǎn)減值是盈利減少的主要原因。2023年市場環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，但是由于項目結(jié)轉(zhuǎn)的慣性，房企的業(yè)績短期內(nèi)仍將保持低位。未來在房企風(fēng)險出清、行業(yè)信心的恢復(fù)之后，市場進(jìn)入良性循環(huán)，房企業(yè)績才有望得到恢復(fù)。